Основной вопрос, который приходится решать при проектировании высотного объекта, - его безопасность. Она становится главным фактором, особенно после горького опыта разрушения башен Всемирного торгового центра в Нью-Йорке 11 сентября 2001 года. Масштаб разрушения связан с конструктивным решением, где достаточно армированная несущая часть приходилась на наружные стены, а перекрытия, которые играли особую роль для эвакуации людей не были рассчитаны на такого рода катастрофы.
Проблемы на высоте
На сегодняшний день есть ряд основных проблем, с которыми сталкиваются архитекторы и девелоперы при проектировании и строительстве высотных зданий. Алла Рыбакова, главный архитектор проекта компании «Архитектурная Политика», говорит, что, прежде всего, проблемой является выбор участка для застройки, как с точки зрения эстетики, (т.е. соответствия окружающей застройке, ландшафту) так и пригодности основания под фундаменты, геологической характеристики грунтов. А далее следует придерживаться определённых пропорций, например, в плане здания предпочтительнее абрисы с близкими значениями длины и ширины, т.е. формы, стремящиеся к квадрату, кругу, эллипсу. Как показывают модельные испытания, ветровая нагрузка уменьшается, а это не маловажный фактор долговечности здания. Более сложные и пространственно вытянутые формы проектировщикам бывает трудно утвердить уже на предварительной стадии проектирования. А в условиях больших городов так называемые мегаструктуры, максимально использующие отведённую территорию, как, например, здание МГУ, рациональнее возводить не просто в виде башен, а укрупнено в плане, что с точки зрения организации пространства, масштаба и пропорциональной композиции сооружения было бы интереснее для архитекторов.
«Широко известен опыт привлечения опытных проектировщиков из других стран, при всём прочем, и вследствие недоверия к местным, а сложившаяся интернациональная практика ориентирована на башни и развивается именно в этом направлении. Создаются огромные «стрелы» с различным формотворчеством на базе достижений дизайна или как самая высокая Бурдж-Халифа (828 м) в виде сталагмита, но архитектура нечто большее, чем предметный мир и должна содержать ещё и духовный интеллект», - отмечает эксперт.
В случае высотного здания задача усложнена тем, что плотность нахождения людей на кв. м пятна застройки высока, а время, за которое возможно будет необходимо эвакуировать, ничуть не длиннее, чем для здания малой высотности. Татьяна Тикова, директор департамента оценки и консалтинга Colliers International, считает, что при строительстве высотных зданий как минимум предусматривается больше эвакуационных лестниц, при этом они должны располагаться таким образом, чтобы людские потоки, направленные к ним, не пересекались. Ситуация относительно проработана для зданий монофункционального назначения. Однако в случаях, когда в здании расположены помещения различного функционального назначения ( МФК), для успешной коммерческой эксплуатации которых при проектировании предусматривают таким образом, чтобы потоки людей из помещений различного назначения не пересекались в процессе эксплуатации. Создают при этом дополнительные лифтовые группы или ограничивают работу конкретных лифтов на определенные этажи. В таком здании не всегда можно будет для эвакуации людей использовать весь набор вертикальных конструкций, а, соответственно, потребуется создавать больше эвакуационных лестниц. Все это ведет к усложнению конструкции, потере коммерческих площадей, росту затрат и сокращению доходов, что в итоге и вызывает малый интерес девелоперов к высотному строительству.
Высоко, но не опасно
Среди высотных объектов в России, которые на сегодняшний день находятся на самом высоком уровне по безопасности, специалисты называют группу зданий Москва-Сити.
«Положительный опыт эксплуатации высотных зданий в Москве существует, и его можно учитывать при решении вопросов согласования. Конечно, самый яркий пример это ММДЦ Москва-Сити. Высотные комплексы в Москве в рамках отмененной недавно программы «Новое кольцо Москвы», также подтверждают положительные тенденции в отечественном проектировании. Уже построен и готов к сдаче ряд высотных зданий - жилой комплекс «Эдельвейс» на Давыдковской улице, 50-этажный комплекс «Вертикаль» на Ленинском проспекте, комплекс «Континенталь» на проспекте Маршала Жукова и другие», - уверена Рыбакова.
«МФК «Город Столиц» — уникальное с точки зрения технического оснащения здание: это объект класса «А+», где применены самые последние передовые решения и технологии в мире, в том числе для обеспечения пожарной безопасности» - говорит Олег Твердохлебов, главный инженер МФК «Город столиц». Прежде всего, следует сказать об уникальных проектных решениях. Системы пожарной сигнализации и пожаротушения отвечают требованиям высотного строительства. Принимая во внимание высоту башен («Москва» и «Санкт-Петербург»), в системе водяного пожаротушения, предусмотрена многоступенчатая система повышения давления. На технических этажах в каждой двух башен предусмотрены накопительные резервуары и повысительные насосные станции, способные обеспечить необходимое давление в самой верхней точке. Стеклянный фасад по всему периметру здания изнутри защищен спринклерной системой пожаротушения, которая при критическом повышении температуры обеспечит сплошную водяную завесу и, таким образом, охладит и защитит стекло от разрушения. К тому же, на каждом этаже башен установлены пожарные краны с длинною рукавов достаточной для того, чтобы покрыть всю площадь этажа.
Все помещения защищены противопожарными датчиками комплексного действия, которые реагируют на различные изменения параметров атмосферы (задымление, изменение температуры и т.п.), некоторые помещения специального назначения — инфракрасными оптическими датчиками.
Кроме того, все системы жизнеобеспечения здания — вентиляции, электроснабжения, контроля доступа и другие взаимосвязаны с системой пожаротушения и объединены в так называемую Danger Management System MM8000 , куда поступают сигналы со всех датчиков наблюдения. «Например, при поступлении сигнала о возгорании с какого-либо датчика, тут же с ближайшей к нему камеры наблюдения, диспетчеру обеспечивается полный визуальный контроль за ситуацией — он, действуя по инструкции, сможет объективно оценить, какова площадь возгорания, процент задымления, и оперативно принять необходимое для данного случая решение. Сигналы с датчиков поступают на пульт пожарной сигнализации, который, ввиду масштаба объекта, для надёжности, дублирован в нескольких местах: на центральный ресепшн здания, непосредственно в помещении пожарной станции - «Fire room» и диспетческой управляющей компании. Наблюдение осуществляется 24 часа в сутки. Все это в комплексе обеспечивает высший уровень противопожарной безопасности», - поясняет Твердохлебов.
В Москве есть еще ряд примеров высотного строительства, например, «Пекинский квартал». Ранее назначение зданий, входящих в проект обуславливалось офисными и торговыми помещениями, но власти столицы приняли решение о том, что здания высотой соизмеримой с гостиницей Пекин, будут исключительно жилыми.
Арендовать или нет?
При выборе помещения в высотном здании арендаторы обращают внимание на многие факторы, в том числе и на безопасность. Прежде всего, они обращают внимание на качество выполнения работ, как в плане конструкции здания, или офиса, так и в плане инженерных систем. По мнению Ольги Зориной, репутация девелопера – это также немаловажный момент при выборе здания для своего будущего офиса. Как правило, международные корпорации прежде, чем принять решение об аренде офиса просят собственника заполнить подробные опросники касательно общего уровня безопасности в здании, запрашивают эвакуационные планы. И, как правило, собственники таких проектов располагают такой информацией и готовы ей делиться с арендаторам. «Мы, например, встречались с тем, что одному из наших клиентов по глобальной политике компании в отношении безопасности нужно было наклеить специальную пленку на окна, которая способствует тому, что в случае возникновения экстренной ситуации благодаря этой пленки, стекло в окнах держит удар, и ранение осколками сотрудников компании приводится к минимуму», - поясняет эксперт.
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, считает, что пока вопрос наличия тех или иных систем безопасности не является однозначно приоритетным при выборе офисной площади арендаторами. «Конечно, арендаторов интересует качество строительства и наличие противопожарных систем, систем оповещения и т.д. Однако в большинстве случаев арендаторам достаточно понимать, какой девелопер реализует проект данного БЦ. И репутация девелопера в данном случае значит для потенциального клиента больше, чем перечень противопожарных устройств и сигнализаций. Особенно, если проект реализован компанией с солидной репутацией и опытом. Кроме того, и сама классность здания предполагает определенные критерии качества в т.ч. и с точки зрения безопасности», - говорит эксперт.
Необходимости ради
Основная задача при ЧП - успешная и оперативная эвакуация людей из здания. И чтобы это осуществить, необходимы определенные алгоритмы по управлению людскими потоками. Алла Рыбакова, говорит, что нормы проектирования предусматривают деление здания на пожарные отсеки, рассредоточенные незадымляемые лестничные клетки коридоры не менее двух метров на путях эвакуации. Они же и определяют этот алгоритм на случай ЧП. «Своевременное предупреждение людей, эвакуация, ликвидация возгораний и локализация пожара до прибытия пожарных подразделений. Это достигается за счет срабатывания систем автоматического пожаротушения и действий специально подготовленного персонала с использованием первичных средств пожаротушения и внутреннего противопожарного водопровода. В этих целях для каждого высотного здания разработаны и согласованы с Государственной противопожарной службой (ГПС) оперативные планы мероприятий», – поясняет эксперт.
Основываясь на международном и локальном опыте Ольга Зорина, директор отдела управления недвижимостью, офисные здания и торговые центры CB Richard Ellis, говорит, что можно назвать следующие алгоритмы по управлению людскими потоками в высотных зданиях. Наличие вертолетной площадки для эвакуации людей, балконов на промежуточных этажах эвакуационных лестниц. При строительстве высотных зданий расчет пропускной способности пожарных эвакуационных лестниц делается таким образом, что чем ниже этаж, тем выше пропускная способность эвакуационных выходов.
В России по закону не менее двух раз в год проводятся пожарные учения. На практике это происходит чаще, так как у служащих высотных строений должен выработаться навык эвакуации по сигналу системы оповещения. Также очень важно обращать внимание на строгие ограничения по количеству рабочих мест на этажах, так как это прямо пропорционально соответствует пропускной способности эвакуационных выходов.
Есть вещи, на которые надо обратить особое внимание, чтобы обеспечить максимальную безопасность в высотных зданиях при аварийных ситуациях. Безопасность высотных зданий при проектировании и возведении в первую очередь обеспечивается правильным выбором и назначением несущей конструктивной системы здания и отдельных ее элементов, применением наиболее простых конструктивных решений, позволяющих обеспечить высокую точность расчета и высокое качество возведения конструкций, выполнением всего комплекса необходимых расчетов и конструктивных требований, правильным выбором и применением технологии производства работ, разработкой полного и точного проекта организации работ и технологии возведения конструкций, точным следованием требованиям нормативных документов и принятой технологии производства работ.
С точки зрения выбора конструктивных и планировочных решений, Алла Рыбакова обращает внимание на такие возможные причины несоответствия здания нормам безопасности и как следствие печальные последствия при ЧП. «Низкая огнестойкость строительных конструкций и инженерного оборудования. Наличие больших внутренних пространств, неразделённых противопожарными перегородками. Небольшое количество лестничных клеток и небольшая ширина лестниц для эвакуации. Наличие многочисленных проходов в стенах и перекрытиях для коммуникаций. А также много горючих материалов в отделке и мебели может привести к необратимым последствиям», - считает она.
В последние время на территории России появились новые технологии по обеспечению безопасности высотных зданий. «Вообще все используемые в высотном строительстве материалы выполняются на основе новых технологий, обеспечивающих их негорючесть и пожаростойкость. Появились новые системы датчиков и информационных средств. Автоматические самозакрывающиеся двери с дистанционным управлением. Системы противодымной вентиляции также претерпели изменения и усовершенствования», - рассказывает Рыбакова.
Практика показала, что для обеспечения высокого уровня пожарной безопасности высотных зданий целесообразно разрабатывать специальные технические условия на проектирование систем их противопожарной защиты, которые позволяют учесть технологические, архитектурные и другие специфические особенности объекта. В итоге эксперты сходятся во мнении, что высотное строительство – это кропотливая работа сотен человек, от которых и зависит будущая безопасность здания.
Эльвира Шанина,
Арендатор.ру от 23.08.2011 г.
