Доля частного капитала в медицине год от года увеличивается. По данным Росстата, расходы населения на покупку медицинских услуг превысили 424 млрд руб. В этом свете инвестирование в строительство и покупку платных медицинских центров становится все более заманчивым
Медики идут к риэлторам
Пожалуй, сегодня уже уместно говорить о так называемом медицинском сегменте на рынке недвижимости. Данные слова подкрепляются обилием объектов медицинского назначения в каталогах газет и порталов по недвижимости. «К нам часто обращаются с просьбой найти помещение под медицинский центр, - рассказывает Евгений Головенкин, руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости АН «Визит». - Это случается по меньшей мере несколько раз в год, а для одной компании это, согласитесь, немало. Обычно просят найти помещения от 500 кв. м (под специализированный медицинский центр) до 2000 кв. м (под медцентр широкого профиля). Причем в 2010 году к нам обращались только иногородние компании (например, из Нижнего Новгорода), а в этом году - в основном местные фирмы».
Требования таких клиентов не отличаются строгой спецификой. По факту «медики» ищут офисное помещение на первом этаже с отдельным входом, говорит Евгений Головенкин, под крупную клинику запрашивают отдельно стоящее здание.
Что касается расположения объекта относительно проезжей части, то здесь все зависит от профиля медучреждения. Если человек собирается открыть наркологическую клинику, то ему желательны не первая линия домов и не густонаселенный жилой район. Стоматологам нужна только первая линия в проходном месте. Многопрофильные клиники также нуждаются в первой линии домов и многолюдном районе.
«Медицинское направление действительно развивается очень активно. А это говорит о том, что продавцам и арендодателям объектов необходимо обращать внимание и на данную целевую аудиторию», - считает Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG.
Медицинские центры довольно разнообразны по своему формату и локации, продолжает тему эксперт. Небольшие диагностические центры и стоматологические кабинеты обычно размещаются на первых этажах жилых зданий. Это наиболее удобный для них формат, так как жильцы близлежащих домов при возникшей проблеме со здоровьем обратятся скорее к ним.
А вот крупные медицинские центры (иногда даже с возможностью стационарного размещения) вряд ли смогут ограничиться первым этажом жилого комплекса. Ведь очень важно при размещении такого объекта учитывать все особенности - это определенные требования к высоте потолков, освещению и т.д. Поэтому зачастую они арендуют или покупают здания, наиболее подходящие для них по конструктивным особенностям и соответствующие всем нормам - будь то административные, производственные или торговые здания, и корректируют под себя.
«Некоторые строят собственные объекты, - добавляет Денис Колокольников. - Но не думаю, что частные владельцы клиник будут строить подобные здания в большом количестве. Скорее это будет исключение, нежели правило. Чаще можно наблюдать ситуацию, когда медицинский центр строится на бюджетные средства: государственные больницы, клиники, медицинские лаборатории, диагностические и исследовательские центры».
Инвесторы пока осторожничают
Суммы, необходимые для открытия или покупки действующего медицинского объекта, могут сильно варьироваться - от нескольких сотен тысяч до миллионов долларов. А доходность проектов еще более не поддается усредненным оценкам. Однако одни игроки рынка медуслуг (очевидно, ведущие операторы в крупных городах) не знают бед, тогда как другие могут работать «в ноль».
В качестве успешного примера можно привести следующий объект. На сайте deloshop.ru помещение «под медицину» компании «Инвитро» (80 кв. м) продается за 2,6 млн руб. Владельцы обещают покупателю сроки окупаемости всего от 3 до 5 лет и доход около 685 тыс. руб. в год. Более чем привлекательно.
Тем не менее, несмотря на заманчивость медицинского бизнеса, девелоперы и инвесторы все еще не спешат заниматься реализацией медпроектов. Андрей Филатов, директор департамента развития и управления УК «Фрагра», подтверждает, что значимых частных проектов в этом сегменте нет и все крупные медицинские центры и больницы до сих пор принадлежат государству.
«Если рассматривать крупные объекты (например, находящуюся в нашем управлении Боткинскую больницу в Москве), то это достаточно дорогие здания, требующие современных инженерных систем. С точки зрения девелопмента такие проекты требуют больших инвестиций, при этом сроки окупаемости для этой недвижимости сложно просчитать, - замечает Андрей Филатов. - Поэтому частные клиники предпочитают занимать уже построенные объекты - до собственного девелопмента частная медицина еще не доросла».
«Бизнесмены обычно рассматривают открытие медицинского центра как коммерческий проект и, как правило, готовы потратить десятки и даже сотни миллионов рублей на его открытие и раскрутку, особенно если им доступен кредитный ресурс, - комментирует Павел Щербаков, заместитель генерального директора ЗАО «Медицинская компания ИДК». - Поэтому масштаб их выхода на рынок платных медицинских услуг гораздо больше, чем у врачей-коммерсантов. Яркими примерами выхода на рынок Самарской области являются лечебно-диагностический комплекс «Медгард» и клиника «Альфа - Центр здоровья».
По словам Анны Маркушиной, специалиста отдела маркетинга лечебно-оздоровительного центра экологии человека Matreshka Plaza, учредителями медицинских центров в равной степени могут быть и врачи, и бизнесмены. Иногда центр открывают бизнесмены, нанимая в штат работников медицины, а иногда и сами медики, заручившись поддержкой соинвестора или кредитной организации, запускают свой бизнес. Чаще всего владелец бизнеса нанимает в качестве управляющего медцентром опытного менеджера.
Управление жизненно важно
Чтобы организовать эффективное управление медицинским центром, нужно помнить о том, что главное - это качество работы, говорит Андрей Филатов. Основная задача - обеспечить бесперебойную работу всех инженерных систем, оперативно устранять неисправности, всегда иметь резервные ресурсы и т.п. Перебои с электроснабжением, неполадки в системах вентиляции и кондиционирования здесь недопустимы. Понятно, что цена технического сбоя в медицинском центре гораздо выше, чем в офисе. Обслуживание инженерных систем несопоставимо ни с чем, так как в данном случае на карту поставлены здоровье и жизнь людей.
«Управление больницей предполагает большую ответственность, - продолжает Андрей Филатов. - Управляющая компания должна учитывать и прогнозировать все возможные и невозможные внештатные ситуации. По каждой из них составляется четкий план действий всего персонала, отработанный до автоматизма. Понятно, что цена ошибки здесь может быть очень высока, однако, если УК изначально профессионально подходит к работе, никаких неожиданностей не должно быть».
Организовать эффективное управление медицинским центром - непростая задача, соглашается Павел Щербаков. «Часто встречается следующая ситуация: врач, управляющий центром, не очень хорошо разбирается в проблемах бизнеса, а наемный менеджер, скажем, с рынка FMCG*, ничего не смыслит в медицине, - рассказывает Павел Щербаков. - Поэтому, на мой взгляд, оптимальным вариантом является привлечение управляющего, который имеет медицинское образование, а также дополнительное экономическое и опыт работы в бизнесе. Должен отметить, что такими проблемами, как правило, озадачены крупные медицинские центры. Врач - владелец частного кабинета вполне способен управлять своим бизнесом сам».
Перспективы есть
Несмотря на противоречивую природу сектора платных медицинских услуг, перспективы у него весьма велики - с каждым годом потребность населения в услугах врачей неумолимо растет. Поэтому, пока медики будут искать площадки и помещения под открытие новых лечебных учреждений, «медицинская» недвижимость будет продаваться риэлторами и вызывать интерес инвесторов.
«Весьма сложно рассуждать о привлекательности данного сектора для инвесторов и девелоперов. Да, существуют успешные проекты медцентров широкого профиля, но наряду с ними встречаются и малодоходные, а то и вовсе убыточные клиники. Я знаком с владельцами медицинского бизнеса в Самаре. Иногда владельцем выступает врач - и проект убыточен, а иногда бизнесмен, с медициной совсем не знакомый, но успешно раскрутивший свой центр за счет талантливого менеджера. На этом рынке долго принимаются решения об открытии объекта, но если открыли, то его уже не закроют - это невыгодно. Медицинский бизнес – сложный и деликатный. Здесь важно уметь обслуживать большой поток клиентов быстро и качественно, а это задача не из легких. Клиентоориентированность - вот лозунг современного медицинского центра, независимо от его размера и профиля», - заключает Роман Васильев, генеральный директор КГ «Маркс - маркетинг и консалтинг».
Р.S.
При управлении медицинским бизнесом необходимо очень тонко соблюдать баланс между извлечением прибыли и обеспечением качества медицинских услуг. При перекосе в ту или иную сторону медицинский объект рискует либо уйти в убытки, либо потерять клиентов, а то и лицензию. Кроме того, крайне важной является способность привлекать, удерживать и даже выращивать у себя квалифицированные кадры, поскольку пациент при получении медицинских услуг очень часто ориентирован не только на «вывеску» самого центра, но и на компетентность и имя врача.
МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА
Павел ЩЕРБАКОВ, заместитель генерального директора ЗАО «Медицинская компания ИДК»:
- На мой взгляд, приобретение готового медицинского центра экономически целесообразно только при ряде условий: центр имеет в собственности подходящее помещение и подходящее оборудование; центр расположен на территории, присутствие на которой интересно инвестору. Если эти условия не исполняются, то инвестор рискует получить за свои деньги только лицензию на право осуществления медицинской деятельности. При неуспешном развитии событий (например, при смене собственника из-за возникших проблем) персонал может покинуть клинику, а вместе с персоналом будет утрачена и наработанная клиентская база. Это с большой долей вероятности приведет к тому, что инвестор будет вынужден создавать центр практически с нуля.
Что касается использования старого административного здания, то все зависит от месторасположения самого здания, его транспортной доступности и степени соответствия такого здания санитарным требованиям, применимым к тому роду медицинской деятельности, которая в нем планируется.
Естественно, с точки зрения медицинской технологии оптимальным является вариант строительства с нуля, однако это дело сложное и достаточно дорогое.
В любом случае при намерении зайти на рынок платных медицинских услуг инвестор должен принимать индивидуальное решение, взвешивая все «за» и «против».
Олег ГРИГОР, начальник отдела маркетинга ОАО «СИНКО» (дочернее предприятие СИНКО - ЛДК «Медгард»):
- Безусловно, у сегмента платных медицинских услуг хорошее будущее. Оно может превратиться в блестящее, если государство наконец-то не на словах, а на деле признает правомочность и необходимость равноправного сосуществования государственного и частного здравоохранения и научится извлекать из него пользу для граждан и для страны. Для этого нужно лишь перестать воспринимать население России как однородную субстанцию и признать, что имеются значимые социальные группы, готовые платить за качественную медицину.
Все больше людей предпочитает пользоваться услугами многопрофильных центров, ведь последние и оснащены лучше, и спектр услуг там шире и глубже, чем в небольших медицинских предприятиях. Другими словами, человеку нужно, чтобы было и надежно (речь ведь о здоровье!), и удобно (еще бы: за деньги ведь!).
Здесь-то и возникает главное для возможных инвесторов препятствие, заставляющее их хорошенько подумать перед тем, как принять решение о вложениях в такой бизнес. Вкладывать нужно много (в недвижимость, средства производства, персонал, продвижение на рынке и т. п.), а ждать придется очень долго - 5-7 лет при хорошем раскладе. Так что выход на рынок платных медицинских услуг непрост и обременен в том числе множеством стандартных для российского бизнеса и уникальных для самой отрасли рисков.
Тем не менее дефицит предложения качественной комплексной медицинской услуги стимулирует развитие рынка именно в сегменте крупных клиник. Многопрофильных центров все больше, они становятся мощнее (пытаясь, в меру возможностей, шагать в ногу с медицинской наукой и технологиями), разветвленнее (формируются медицинские сети), внедряют и отрабатывают стандарты сервиса, совершенствуют менеджмент и всерьез рассчитывают на высокую эффективность в перспективе.
Иван Сальников,
Nrn.ru от 22.08.2011 г.
