На месте своих бизнес-парков в Москве экс-депутат Мосгордумы и рок-музыкант Андрей Ковалев построит жилье. В планах его компании «Экоофис» возвести около 1 млн. кв. м площадей.
Первым проектом редевелопмента станет бизнес-парк «Дербеневский» в районе станции метро Павелецкая (24 тыс. кв. м), на месте которого через несколько лет планируется построить жилой квартал бизнес-класса площадью 150 тыс. кв. м. Компании уже удалось изменить вид разрешенного использования этого участка под строительство жилья. Андрей Ковалев президент и владелец компании «Экоофис» говорит, что в перспективе «Экоофис» рассчитывает застроить жилыми домами и другие своих площадки — на Дербеневской и Полярной улицах, Открытом шоссе. Общая площадь строительства на этих участках составит около 800 тыс. кв. м. Только инвестиции в редевелопмент «Дербеневского» бизнесмен оценивает в $255 млн., сообщает «Ъ».
Решение о редевелопменте, вероятно, вызвано, в основном, финансовыми факторами. Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга компании NAI Becar, говорит, что учитывая то, что стоимость жилья в данной локации в среднем составляет 5,5-7 тыс. долларов за 1 кв. м, в то время как офисы - 4-5,5 тыс. долларов, - строительство жилья значительно большей площади себя оправдывает. К тому же, емкость жилого рынка Москвы намного превышает аналогичный показатель офисной недвижимости.
У данного варианта развития, выбранного ГК «Экоофис», есть целый ряд преимуществ. Ярослав Дарусенков, заместитель руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, говорит, что в первую очередь участок БЦ «Дербеневский» характеризуется отличным месторасположение с точки зрения жилого развития: фактически в центральной зоне города, на первой линии набережной Москвы-реки, в непосредственной близости от метро «Павелецкая». Также отсутствие по соседству крупных производственных территорий вкупе с перечисленными факторами благоприятно отражаются на потенциальной жилой функции высокого класса в данном месте.
Вариант развития жилого комплекса выглядит более эффективным с экономической и рыночной точек зрения по сравнению с текущим использованием территории под офисное назначение. «Во-первых, район расположения участка входит в так называемый Павелецкий деловой район (от Люсиновской ул. до Дербеневской наб.), характеризующийся высокой концентрацией офисов. В настоящий момент в нем насчитывается порядка 905 тыс. кв.м. арендуемых офисных площадей. А с учетом выхода строящихся проектов данный показатель в ближайшие 1-2 года перешагнет за 1 млн. кв.м. Так что в ближайшей перспективе можно ожидать высокий уровень конкуренции, что может привести к сдержанным темпам роста арендных ставок в данном месте и, вероятно, сохранению определенного уровня вакантных помещений. При этом, скорей всего, продолжится тенденция постепенного перераспределения спроса в пользу бизнес-центров класса А и В+», - поясняет эксперт.
Район Дербеневской набережной стал преобразовываться из промышленного кластера в деловой в начале двухтысячных. Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, говорит, что на сегодняшний день там расположено большое количество офисных центров. Однако идеальным с точки зрения местоположения этот район назвать нельзя. С одной стороны, туда сложно добираться на общественном транспорте: идти пешком до ближайшей станции метро – Павелецкой – не менее 20-30 мин. С другой – достаточно узкие дороги и обилие бизнес-центров сделали автомобильную доступность также крайне низкой.
«Что касается проекта «Экоофиса», то он стал одним из первых: промышленные здания были реконструированы в бизнес-парк класса В. Соответственно, со временем появлялись новые, более современные проекты, и конкуренция в кластере стала высока. Параллельно сам БЦ постепенно морально и физически устаревал. Соответственно, сейчас, чтобы проект был финансово эффективным, необходимо либо провести реконцепцию (что малоцелесообразно), либо построить на этом месте что-то другое. И жилье в данной ситуации представляется наиболее перспективным: и по объему реализации, и по ценам продаж жилая недвижимость будет однозначно лучше офисной», - отмечает Колокольников.
По данным компании Praedium Oncor International, в Москве в целом отмечен высокий уровень спроса на жилье бизнес-класса. При этом, в потенциальной конкурентной зоне рассматриваемого участка можно отметить только 8 проектов жилых комплексов бизнес-класса, находящихся на разных стадиях строительства. Наиболее крупными из них являются «Английский квартал» и Sky House, расположенные на Мытной улице.
Однако, также можно отметить и ряд сложностей, с которыми девелопер может столкнуться. «В первую очередь, проекты жилья бизнес-класса требуют соблюдения определенного уровня камерности, что будет достаточно сложно достичь с учетом предположительного объема в 150 тыс. кв.м. По грубым прикидкам, численность такого комплекса может достигать 2,5-3 тыс. человек. Также, ввиду сравнительно небольшой площади участка, могут возникнуть проблемы с размещением достаточного количества машиномест. Исходя из принятых стандартов на рынке, обеспеченность парковкой в бизнес-классе должна быть на уровне 1,5 машиномест на 1 жилую единицу. С учетом запланированного объема, с большой долей вероятности придется размещать парковку на подземных уровнях, что в свою очередь может привести к удорожанию строительства», - отмечает Дарусенков.
По оценкам консалтинговой компании «НЭО Центр», инвестиции в строительство ЖК общей площадью 150 тыс. кв.м. на Павелецкой могут составить 220-280 млн. долларов США. В настоящее время строительство жилья более востребовано в Москве, чем строительство офисов. При сопоставимых инвестзатратрах стоимость реализации жилья превышает стоимость офисов на 20-50%. «На наш взгляд, реализация проекта столь масштабного строительства может столкнуться с определенным противодействием как со стороны города, так и со стороны жителей района. Строительство жилья в дальнейшем существенно усложнит транспортную обстановку в районе, ухудшив потребительские качества окружающих участок жилых домов», - говорят эксперты компании.
Группа компаний «ЭКООФИС» работает на московском рынке коммерческой недвижимости 20 лет и является крупнейшим собственником коммерческой недвижимости в Москве, чьи площади составляют более 300 тыс.кв. метров. Основным направлением бизнеса является сдача в аренду коммерческой недвижимости. Владелец компании — бывший депутат Мосгордумы и лидер рок-группы «Пилигрим» Андрей Ковалев. Кроме того, Андрею Ковалеву принадлежит «Первая макаронная компания», которая сейчас выставлена на продажу примерно за $100 млн.
Бизнес-парк расположен на набережной Москвы-реки. В шаговой доступности от офисов, сдаваемых в аренду, находится станция метро Павелецкая, расстояние до Садового кольца составляет 800 метров, до ТТК - 3 км. На территорию бизнес-парка возможен заезд с набережной и улицы Дербеневской.
Первая очередь бизнес-центра на Павелецкой была запущена в начале декабря 2003 года. Предлагаемые в аренду офисы относятся к классу «В+». В 2004 году «Дербеневский» получил первую независимую коммерческую премию Commercial Real Estate Awards в номинации «Лучший бизнес-центр класса B». Арендная ставка в БЦ находиться в диапазоне $500-$600 за кв. м в год.
Эльвира Шанина,
Арендатор.ру от 24.08.2011 г.
