Кризис помог некоторым арендаторам торговой недвижимости добиться от собственников перехода с фиксированной ставки арендной платы на плавающую, зависящую от оборота магазина. Теперь, по прошествии двух лет, отчетливо видны результаты этой меры для обеих заинтересованных сторон. Будет ли продолжаться такая практика или расчеты вернутся к старым схемам?
Шаг навстречу
На европейских рынках торговой недвижимости смешанная схема, сочетающая фиксированную ставку и процент от оборота арендатора — распространенная форма расчета. «Более того, там существует даже сводная таблица, в которой обозначено, оператор какого торгового профиля сколько сможет платить», — свидетельствует Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International.
У нас такой практики не было, за очень редкими исключениями: плавающую ставку либо требовали западные партнеры, например «Ашан», либо вводили профессиональные международные девелоперы в своих торговых центрах. В остальном преобладала схема фиксированной аренды, выгодной собственникам, которые в то время диктовали свои условия на рынке.
С наступлением кризиса над многими операторами нависла реальная угроза разорения, и собственники, не желая остаться при пустых площадях, позволили некоторым из них, в первую очередь «якорям», изменить условия договора, которые зачастую заключались на условиях оплаты фиксированной части плюс процента с оборота. «Надо сказать, что не все владельцы ТЦ соглашались на такие условия, — оговаривается Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty. — Прежде управляющие компании пытались выяснить, действительно ли оператор испытывает трудности: анализировали покупательские потоки и выручку. И лишь в тех случаях, когда у арендатора действительно падала выручка, соглашались на процент с оборота. «В хороших объектах перехода с фиксированной ставки на процент от оборота не происходило. Это случалось в редких случаях для арендаторов, которые являлись якорными или важными для объекта», — подтверждает Александр Болотников, специалист по недвижимости, консалтинговая компания RRG.
По мере постепенного выхода рынка торговой недвижимости из кризиса параметры смешанной схемы арендной платы снова стали меняться. «Если в 2009 г. фиксированная часть существенно сократилась, то уже к концу 2010-го она снова стала доминировать, но при этом сохранялся процент с оборота», — говорит Г. Малиборская. «Речь идет в первую очередь о вновь заключаемых договорах — те, кто изменил условия аренды в кризис, достаточно жестко закрепили свои льготы», — констатирует А. Могила. «Обратной тенденции мы не наблюдаем», — заявляет Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость».
Благодаря произошедшей рецессии сейчас на рынке торговой недвижимости продолжает использоваться смешанная схема, аналогично развитым европейским рынкам.
Их мало, избранных…
Оплата аренды, зависящая от выручки магазина, в большинстве своем предпочтительна для арендатора, говорят специалисты. Однако некоторые собственники не в восторге от нее, главным образом из-за непрозрачности отечественного бизнеса. «У международных сетей или компаний, вышедших на IPO, вся документация прозрачна. Что же касается локальных операторов, то компании зачастую не готовы раскрывать свои обороты, — признает Г. Малиборская. — Российский рынок еще недостаточно развит, чтобы вся отчетность была прозрачной». Это значит, что девелоперу необходимо предпринимать дополнительные меры по контролю над операционной деятельностью арендаторов — устанавливать специализированное оборудование на кассовые аппараты или устраивать выборочную проверку арендаторов. А это процедуры трудоемкие, затратные и недостаточно отработанные на практике. Кроме того, арендаторы часто не разрешают контролировать их кассы. Сегодня среди российских игроков на проценте с оборота «сидят» крупные, как правило, якорные операторы, не обязательно продуктовые. Это, например, H&M, ZARA, «Перекресток». Макдоналдс и IКЕА вообще не платят фиксированную часть. У первого это принципиальная политика, с которой вынуждены соглашаться собственники помещений, а IКЕА арендует площади, построенные ею самой. Такие же привилегии имеют «Калинка Стокманн», Media Saturn и некоторые другие известные международные компании.
Плюсы, минусы и прогнозы
Почему же процентная схема выгодна для арендаторов? Потому что при ней они получают гарантию, что собственник приложит максимум усилий для привлечения посетителей в торговый центр. Она уменьшает сроки окупаемости магазина и позволяет ему быстрее раскрутиться, так как затраты на аренду площади растут по мере увеличения выручки. «Арендатору выгоднее платить процент от своего реального дохода (для разных сегментов ритейла он в среднем составляет от 5 до 15%), чем фиксированную ставку», — подтверждает Ольга Павлик, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International.
Для собственника преимущества новой схемы не столь очевидны. Финансирование строительства торговых объектов часто осуществляется с привлечением заемного капитала, и при этом девелопер должен согласовывать коммерческие условия аренды с кредитором. Соответственно, доход от каждого помещения должен быть прогнозируемым на 100%, то есть фиксированным, с согласованным процентом индексации. Неслучайно банки довольно скептически относятся к оценке доходов, получаемых от платежей с оборота.
Для того чтобы вернуть заем, девелоперу необходимо получить определенную доходность сразу. У владельца объекта нет возможности ждать, когда арендаторы раскрутятся, а процент от их выручки достигнет нужного уровня. Плавающая же ставка лишает собственника возможности четкого планирования доходности и сроков окупаемости объекта. Добавим к этому риски, которые арендодатель должен будет делить со своими «постояльцами», а также упомянутые выше риски непрозрачности оборотов оператора. По совокупности всех этих причин сегодня в России владельцы ТЦ используют смешанную систему арендной платы достаточно редко.
Тем не менее переход арендаторов на процентную ставку эксперты расценивают как эффективную и жизнеспособную меру. Постепенно операторы переходят на прозрачные системы ведения бизнеса, и замещение фиксированной ставки процентом от оборота не прекращается. В любом случае, как отметил А. Могила, система процентной аренды более прогрессивна, потому что обеспечивает компромисс между сторонами. «Мы считаем, что будущее за арендной платой в виде процента с оборота, хотя фиксированный минимум в любом случае останется», — прогнозирует он.
«Говорить, за каким вариантом расчетов будущее, еще рано, но можно отметить, что рынок стал более гибким, очевидно желание контрагентов идти друг другу на встречу для взаимовыгодного сотрудничества», — резюмирует О. Павлик.
МНЕНИЕ
Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость»:
«Процентная схема предполагает более открытые и доверительные отношения между сторонами арендного договора, ведь компании практически раскрывают перед собственником результат своей коммерческой деятельности. В то же время переход на процент с оборота в кризисный период выглядел логичной и справедливой мерой. Участники фактически делили риски. Полагаю, что подобная форма взаиморасчетов выгодна и собственнику, и арендатору».
Александр Болотников, специалист по недвижимости, консалтинговая компания RRG:
«При нормальном развитии рынка и полном взаимопонимании между арендаторами и собственниками в профессиональных ТЦ будущее за вариантом «минимальная фиксированная арендная плата (которая выступает в качестве своеобразной страховки) плюс процент от оборота». При таком варианте владелец ТЦ заинтересован в максимальном привлечении целевой аудитории, чтобы покупатели тратили деньги в магазинах его ТЦ. Взаимосвязь в этом случае совершенно прямая: больше продажи и оборот магазина — больше арендная плата».
Ирина Богатырева,
Недвижимость и Цены от 22.08.2011 г.
