В ожидании перемен и арендаторы, и собственники

Рынок офисов дольше других сегментов коммерческой недвижимости ощущал последствия кризиса. И даже сегодня, когда по большинству параметров сектор стабилизировался, посткризисные тенденции еще остаются актуальными. Прежде всего это отражается на темпах ввода нового предложения. Добавили рынку неопределенности грядущее расширение Москвы и возможный перенос делового центра за существующие границы города.

 

 

Кто на новенького?

 

Большинство экспертов констатирует, что рынок офисов по основным показателям стабилизировался, однако последствия кризисной заморозки объектов до сих пор отражаются на объеме ввода новых объектов. По данным компании Penny Lane Realty, за шесть месяцев 2011 г. объем предложения в Москве увеличился лишь на 263 тыс. кв. м. Среди самых значимых для рынка объектов были названы бизнес-центры (БЦ) «Даймонд Холл» (Олимпийский просп., 12/16, площадь 37 тыс. кв. м, БЦ «Линкор» (ул. Авиаконструктора Микояна, 12, площадь 63 тыс. кв. м) и БЦ «Трио» (ул. 8 Марта, 1, площадь 27 тыс. кв. м). Общее предложение качественных офисных площадей в Москве на конец II квартала, по сообщению Jones Lang LaSalle, составило около 13 млн кв. м, что уступает показателям многих европейский столиц.

 

По оценке аналитиков компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, к сдаче до конца 2011 г. заявлено свыше 950 тыс. кв. м, однако сейчас на стадии завершения строительства и ввода в эксплуатацию находится лишь 19% объектов. Из-за трудностей финансирования сроки реализации многих проектов неоднократно сдвигаются, и эксперты не исключают, что реальный объем нового предложения по итогам года будет существенно меньше.

 

За I полугодие 2011 г. на рынке было объявлено о возобновлении ряда крупных проектов. Несколько в ММДЦ «Москва-Сити»: строительство комплекса общей площадью 250 тыс. кв. м на месте башни «Россия» компанией «СТ Тауэр» Шалвы Чигиринского (вместо ранее планируемых 520 тыс. кв. м); возобновление работ в МФК City Palace, который после выхода из проекта «Интеко» сменил название на «Эволюция» и, возможно, концептуальные изменения в проекте «Федерация».

 

Кроме того, объявлено о продолжении строительства компанией Midland Development знаменитого долгостроя «Царев сад» на Софийской набережной, принадлежащего Сбербанку. А компания «Система Галс» приступила к разморозке офисного комплекса на Ленинградском проспекте. БЦ планируют вывести на рынок в 2012 г. под названием Skylight. Наконец, начато строительство МФК «Смоленка» («АК Барс Девеломпент»).

 

 

Спрос на аренду вырос на треть

 

По данным компании Penny Lane Realty, спрос на аренду помещений в I полугодии вырос на 30–40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. На рынке появились компании, готовые снимать более 20 тыс. кв. м. Однако найти объект, который смог бы удовлетворить их требованиям сейчас крайне сложно, выбор современных, качественных БЦ, имеющих выгодное местоположение и крупный объем свободных площадей, существенно сократился.

 

Среди арендаторов, формирующих спрос, эксперты S. A. Ricci назвали банки и финансовые институты, промышленные компании и фармацевтический сектор. Кредитные организации рассматривают помещения как для головных офисов, так и для развития сетей. Повысилась активность компаний технологического сектора (технологии, информационные технологии/программное обеспечение, высокие технологии), на который приходится 9% спроса.

 

Вследствие увеличения интереса потенциальных арендаторов и покупателей к офисным проектам уровень вакантных площадей по объектам класса А и В снизился. По данным компании ASTERA, до 14% в классе А, до 10,5% в категории В. Самый низкий уровень вакантных площадей отмечается в центральном деловом районе — 7,5%, что связано с наибольшим интересом арендаторов. Самый высокий — между ТТК и МКАД — 27%.

 

Впрочем, говорить о значительных изменениях в арендной политике пока рано, рынок, по мнению экспертов, по-прежнему ничей: ни собственника, ни арендатора, что отчасти связано с началом неактивного летнего периода. Хотя условия для арендаторов постепенно ужесточаются, но не по всем классам помещений. Особенно ощутимо это в ЦАО в БЦ класса А и в сегменте готовых офисов до 300 кв. м в БЦ. Сокращаются арендные каникулы, индексируются арендные ставки на 5–10% с учетом инфляции и т. д.

 

 

Цены ушли со дна

 

Рост ставок на рынке остается дифференцированным: в центральном деловом районе эксперты CB Richard Ellis фиксируют рост начиная со второй половины 2010 г. По их оценке, повышение ставок в центральном округе для объектов классов А и В составило около 5%. В сегменте прайм в I полугодии были зафиксированы предложения от владельцев помещений класса А (готовых к въезду) со ставкой в 1,4 тыс. долл./кв. м/год. Это связано с интересом арендаторов прежде всего к наиболее ликвидным объектам в центре, количество которых ограничено. За пределами центра города, по оценке компании ASTERA, ситуация с арендными ставками остается прежней: некоторые собственники до сих пор идут на уступки и скидки арендаторам. В целом средние ставки на офисные площади класса А и В+ в зоне Садового и Бульварного кольца выше, чем в зоне ТТК, на 30–40%.

 

При этом эксперты отметили, что в январе 2011-го средние цены вышли на уровень марта — апреля 2009 г., когда до дна было еще далеко. По данным компании Blackwood, на конец I полугодия 2011 г. средневзвешенные ставки аренды на офисные помещения в зависимости от класса составляли: 760 долл./кв. м/год в классе А, 520 долл./кв. м/год в классе В+ и 380 долл./кв. м/год в классе В– (без учета НДС и эксплуатационных расходов).

 

Одной из самых крупных сделок была названа аренда дочерней компанией «Росатома» ЗАО «Гринатом» офисного комплекса класса В на Павелецкой набережной, принадлежащего AFI Development. Общий объем арендованных площадей составил 13,5 тыс. кв. м. Еще одну крупную сделку провела группа компаний «Мортон», став якорным арендатором на 11,5 тыс. кв. м площади в БЦ PREO 8 (Преображенская пл., 8), введенном в эксплуатацию в 2010 г.

 

Несколько сделок прошли в БЦ «Двинцев» (ул. Двинцев, 12). Первым якорным арендатором комплекса стала компания «Ренессанс Кредит», снявшая около 7 тыс. кв. м — 40% площади. Вторым пришел Schneider Electric, заняв 50% здания — 9 тыс. кв. м. На рынке вновь появился спрос на аренду объектов до завершения строительных работ. Например, на 100% офисной площади БЦ Marr Plaza (ул. Сергея Макеева, 13) были заключены предварительные договоры на стадии строительства. Этот тренд эксперты связывают с нарастающим дефицитом качественных офисных площадей.

 

 

По данным Penny Lane Realty

 

 

Возвращение инвесторов

 

В I полугодии 2011 г. стал восстанавливаться инвестиционный спрос. На российский рынок в качестве реальных покупателей вернулись иностранные игроки. Среди объектов, интересных зарубежным компаниям, эксперты компании Penny Lane Realty назвали БЦ Ducat Place 3, «Белая площадь» и «Гоголевский бульвар, 11», которые соответствуют высоким требованиям иностранцев: пул первоклассных арендаторов, долгосрочные договоры, про­фес­сиональное управление, западные компании в составе собственников. При этом ставка доходности по этим объектам ощутимо ниже рыночных. Например, по БЦ «Гоголевский бульвар, 11» она составляет 7,5%, что близко к докризисным значениям. Эксперты подчеркнули, что российские инвесторы пока не готовы приобретать объекты с такой низкой доходностью, в их поле зрения — БЦ с доходностью не менее 9–10% (для класса А). Однако на рынке купли-продажи готовых офисов предложения качественных объектов в пределах ТТК и с такой высокой ставкой уже в дефиците. А многие выставленные на продажу объекты обладают рядом существенных недостатков, таких как неудачное месторасположение, плохое состояние и т. д. Наибольшим спросом на рынке купли-продажи пользуются объекты класса А и В для арендного бизнеса, центры, не заполненные арендаторами для размещения собственных структур, а также промышленные площадки, пригодные для редевелопмента, особенно в центре, на западе, северо-западе и юго-западе города. Стабильно высокий спрос отмечается на особняки с территорией в ЦАО, в этом сегменте цена перешагнула порог 10 тыс. долл./кв. м.

 

По данным компании RRG, средневзвешенная цена по офисным объектам в центре находится на уровне 8,8 тыс. долл./кв. м, за пределами Садового кольца — чуть более 3,7 тыс. долл./кв. м. Среди самых значимых сделок были отмечены продажа компанией Сoalco БЦ «Белая площадь» (100 тыс. кв. м) и «Белые сады» (105 тыс. кв. м). Покупателем стал консорциум «ВТБ капитал» и TPG Capital. Также «ВТБ капитал» купил 20% в столичном БЦ «Капитал плаза» рядом с Белорусским вокзалом у компании «Капитал-груп», а «Промсвязьнедвижимость» приобрела «Альфа Арбат центр» на Старом Арбате у ТНК-ВР.

 

 

Источник: ASTERA

 

 

В преддверии

 

Важным событием для рынка недвижимости стало выступление президента РФ Дмитрия Медведева в рамках Петербургского международного экономического форума с инициативой создания столичного федерального округа и выноса за пределы столицы крупных административных и деловых учреждений. В качестве перспективных площадок для размещения административного города-спутника рассматривается ряд территорий в ближайшем Подмосковье, в том числе в районе международных аэропортов. Планы расширения Москвы добавили рынку неопределенности.

 

Кроме того, перспективы развития офисного сегмента во многом определяет градостроительная политика московского правительства, ограничившая возведение объектов внутри Третьего транспортного кольца. Выдача разрешений на реализацию проектов БЦ в центральной части города приостановлена. Большинство начатых строек в центре города будет завершено в ближайшие три года, а те что еще на бумаге — перепрофилируют под гостиницы, апартаменты и жилье.

 

Мало кто сегодня рискнет прогнозировать, как изменится облик столицы после всех мероприятий городских и федеральных властей. Пока остается только предполагать, куда переместится деловой центр города и какой будет новая офисная география.

 

Однако до конца этого года эксперты ожидают сохранение текущих тенденций. Спрос на аренду будет продолжать восстанавливаться, сохранится активность и в инвестиционном секторе. Рост ставок в целом по рынку до конца 2011 г. ожидается на уровне 10–12%, при этом он останется дифференцированным: наиболее высокие ценовые показатели по-прежнему будут наблюдаться в центре города в классах А и В.

 

 

По данным Astera

 

 

МНЕНИЕ

 

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG:

 

«На рынке продажи офисной недвижимости рост разрыва между стоимостью помещений в центре и на окраинах города также стал одной из заметных тенденций года. Зональное деление рынка подтверждает более высокий спрос на недвижимость в центре города прежде всего ввиду ограниченности потенциала прироста площадей».

 

 

Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty:

 

«К докризисным показателям рынок офисной недвижимости выйдет лишь к 2012–2013 гг. На рост его активности влияет множество причин политического, экономического и административного характера. Предстоящие думские и президентские выборы определят вектор развития экономики в целом, а запретительная политика московских властей еще долго будет сдерживать поступательное развитие офисного сегмента. Что касается краткосрочной перспективы, то в летний период мы ожидаем традиционное затишье, в результате которого рынок столкнется с некой ценовой стагнацией. Но уже осенью ставки и цены опять пойдут вверх. А с началом периода высокой деловой активности переход к рынку арендодателя станет очевидным и необратимым».

 

 

Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости S. A. Ricci:

 

«Важно отметить, что большая часть нового строительства сосредоточена за пределами центрального делового района: только 12,8% объема возводимых объектов находятся в зоне Садового и Бульварного кольца. Один из редких примеров — офис под заказчика, в качестве которого выступает ЛУКОЙЛ. Дефицит офисных площадей в пределах центра может стать причиной дальнейшего повышения ставок аренды в деловом центре».

 

Ирина Огурцова,

Недвижимость и Цены от 15.08.2011 г.