О Новой Москве сегодня не пишет и не говорит только ленивый. Что, где и сколько будут строить — это основные вопросы, которые задают обыватели и обсуждают профессионалы в деловых кругах. Мы решили расспросить экспертов о перспективах развития торгового сегмента на территории, которая войдет в состав столицы.
Коридоры вдоль дорог
Традиционно все крупные торговые центры и рынки располагаются на разных направлениях вдоль МКАД. Таким образом, за покупками сюда удобно приезжать не только москвичам, но и жителям области. Юго-западное направление столицы обеспечено подобной инфраструктурой достаточно хорошо. Здесь расположены «МЕГА Теплый Стан», «МЕТРО», два крупных строительных рынка. Если брать в расчет города, которые будут соседствовать с Новой Москвой, то в Подольске, например, действуют гипермаркет «Ашан», ТРЦ «Капитолий», в Климовске — гипермаркеты «Леруа Мерлен» и «Глобус». Однако все эти объекты в новые границы Москвы не попадают, за исключением не названных выше ТЦ «Румянцево» и аутлета Vnukovo Outlet Village. «Сегодня на этом направлении жители лучше обеспечены концептуальными торговыми площадями, чем в Москве. Однако следует учитывать, что запланировано не просто расширение границ мегаполиса, но и строительство жилья в больших объемах. Соответственно, этот показатель резко уменьшится в будущем», — полагает Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG.
Более того, во многих населенных пунктах на этом направлении, которые войдут в состав столицы, в настоящее время торговой инфраструктуры просто не хватает. «Сегодня дефицит современных торговых центров испытывают жители города Троицк, поселков Ватутинки и Газопровод, а также быстрорастущего города Московского. Торговлю здесь ведут на уровне 20-летней давности, в павильонах и ларьках, которые активно использовали еще в начале 1990-х гг.», — говорит Александра Яковенко, руководитель отдела продажи торговой недвижимости компании Delta Estate.
Как известно, одним из факторов, повлиявших на выбор территории Новой Москвы, явилась ее слабая урбанизированность. Поэтому неудивительно, как замечает Андрей Васюткин, исполняющий обязанности руководителя отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis, что на участке вдоль МКАД от Киевского до Варшавского шоссе ранее было запланировано не так много проектов. При этом они были связаны в основном с реконструкцией существующих рынков (крупнейший из них — «Славянский мир»).
Расширение столичных границ открывает перед девелоперами массу возможностей. Новые торговые центры, по мнению Д. Колокольникова, могут возвести в тех городах, которые войдут или будут соседствовать с Новой Москвой (Троицк, Щербинка, Климовск, Подольск). Дополнительный поток посетителей образуется за счет новых жилых микрорайонов и деловых зон, расположенных в непосредственной близости. Появятся и дополнительные возможности для возведения торговых объектов вдоль Киевского, Калужского, Симферопольского и Варшавского шоссе, где в связи с расширением столицы может увеличиться трафик, то есть трассы этих направлений могут стать своеобразными торговыми коридорами, вдоль которых выстроится ритейл. «Правда, чтобы получить дополнительный поток покупателей в условный торгово-развлекательный центр площадью 100 тыс. кв. м, нужно такое же число жителей (при расчете, что на одного человека необходим максимум 1 кв. м ритейл-площади). Соответственно, для этих 100 тыс. человек придется построить около 2,5 млн кв. м нового жилья, а это достаточно большой объем. Так что все это перспектива достаточно далекого будущего», — считает эксперт.
Разнокалиберный интерес
Сегодня между Киевским и Варшавским шоссе достаточно много свободных территорий, однако на большей их части строительство коммерческой недвижимости невозможно. Это в первую очередь земли лесного фонда — Ульяновский, Валуевский, Бутовский лесопарки, Краснопахорское и Кузнецовское лесничества. Кроме того, немало в этих местах заповедников, исторических усадеб, которые являются особоохраняемыми территориями. Именно поэтому новые объекты, как полагают эксперты, будут возводить в окрестностях уже имеющихся населенных пунктов. Наименее перспективной в этом смысле является территория между Малым московским кольцом и Большим кольцом железной дороги.
В целом земли для нового строительства достаточно. Основной вопрос, как считает Эвелина Павловская, вице-президент по консалтингу GVA Sawyer, партнер, — в новой схеме расселения, времени ее реализации и, соответственно, потребности в возведении торговых центров. Пока не определено, на каких участках будут расположены различные ведомства и новое жилье, говорить об объемах строительства и форматах торговой недвижимости невозможно. Основные же проблемы, с которыми, по мнению эксперта, придется столкнуться девелоперам проектов, — это отсутствие достаточного числа сотрудников будущих объектов и потребителей услуг, а также нехватка коммуникаций.
Новые территории, по мнению Александры Бурда, старшего консультанта отдела торговой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, безусловно, будут интересны владельцам сетей, причем всех форматов и сегментов. «Привлечь ритейл можно числом потенциальных покупателей (то есть важна заселенность района или жилого комплекса) и адекватными арендными ставками. Нюансами являются витрины и рекламные возможности», — поясняет эксперт.
В целом специалисты полагают, что новые территории будут интересны для реализации крупных торговых проектов. Так, А. Яковенко говорит о том, что сегодня особенно востребованы торгово-развлекательные центры площадью до 30 тыс. кв. м. Покупательский спрос в новых объектах, по мнению эксперта, будут обеспечивать люди с доходом выше среднего, которые проживают неподалеку в коттеджных поселках. Между тем обязательным условием, при котором на новой территории будет развиваться формат street-retail, как считает А. Васюткин, по-прежнему остается возведение и заселение большого объема жилья.
Параллели и закономерности
В Москве уже был опыт строительства новых районов практически с нуля, например Марьино или Куркино. Сегодня можно было бы провести некие параллели, однако сделать это сложно, так как каждый из них развивался своим путем. «В Куркино изначально потребность в крупной торговле закрывалась близлежащими Химками. Соответственно, стилобаты жилых объектов занял street-retail, рестораны, фитнес-залы и т. п. В Марьино такого соседства не получилось, поэтому помимо заполнения первых этажей отдельно возникли объекты типа «Л-153», «БУМ», со временем свою долю спроса завоевали «Вегас», «МЕГА», «Белая дача». Необходимо тщательно анализировать соотношение между нынешним числом жителей и будущим, а также текущую и планируемую обеспеченность торговыми объектами как по количеству, так и по типам», — говорит Э. Павловская.
Между тем общая закономерность все-таки выявилась. Дело в том, что нежилые помещения первых этажей и подвалов принимают в эксплуатацию гораздо позже, чем сдают дом приемной комиссии. «Это происходит из-за того, что доля города по инвестконтрактам в части нежилых площадей включает в себя и технические помещения, и лестничные марши, и подземные паркинги, поэтому выделение их в натуральной величине, как правило, занимает больше времени, к чему приплюсовывается бюрократическая волокита. Поэтому новые районы чаще выглядят так: полностью заселенные дома с пустующими витринами первых этажей. В пример можно привести новый огромный микрорайон, соединяющий Некрасовку (Москва) с Люберцами», — объясняет А. Яковенко.
Существует еще одна закономерность. Формат встроенных помещений (первые этажи жилых зданий), как правило, осваивают несетевые компании. При этом, как замечает А. Васюткин, параллельно вводу жилых домов выстраивается коммерческий формат недвижимости — появляются торговые центры, в которых подбор арендаторов происходит более продуманно. «В любом случае на новых территориях в первую очередь будут строить жилье и необходимые инфраструктурные объекты. «Якорями» для развития сегмента офисной недвижимости могут выступить центры административной застройки, формируемые для федерального правительства. Крупные объекты торговой недвижимости, предназначенные для посещения жителями новых московских кварталов, будут возводить по мере роста числа населения. Но опять же все зависит от позиции властей и их дальнейших действий по нормативному обеспечению процесса пересмотра границ Москвы. Пока этот механизм только запущен, о каких-либо результатах говорить рано», — считает эксперт.
Недвижимость и Цены от 26.09.2011
