Особняки как класс на рынке недвижимости — пожалуй, единственный невосполнимый ресурс. Данный сегмент по-прежнему остается востребованным, дорогим и ликвидным. Отсюда и главные тенденции: низкий уровень предложения, постоянно большой спрос и высокие цены.
Штучный формат
Особняк на рынке недвижимости — продукт эксклюзивный, который условно можно разделить на два вида: реконструируемые объекты, представляющие историческую ценность, и особняки — новостройки клубного типа, возведенные за последние 10–15 лет. На рынке в 80% случаев представлены именно первые. «Несколько лет назад при прежней администрации такой продукт, как реконструируемые особняки, был довольно востребован, на него приходилось до 50% всех сделок в этом небольшом сегменте, — рассказывает Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills. — Сегодня запас предложения подобных зданий существенно сузился, а спрос сократился в несколько раз. Инвесторы опасаются, что не смогут получить необходимые согласования». Поэтому наиболее востребованы отдельно стоящие здания с уже завершенной реконструкцией, что позволяет сразу после сделки использовать их под собственные цели либо для сдачи в аренду.
В целом объем предложения особняков всегда находился на уровне не более 10% от всего рынка недвижимости.
По данным компании IntermarkSavills, на сегодняшний день представлено около 70 отдельно стоящих зданий в ЦАО площадью от 350 до 3500 кв. м. «При этом количество объектов, юридически чистых, меньше наполовину, — говорит Вероника Панкова, член экспертного совета ГРМ, генеральный директор агентства недвижимости «ПЕНАТЫ». — Первоначально особняки покупали у Москвы или приватизировали, как правило, на особых условиях, которые сегодня при желании можно оспорить».
География этого рынка не ограничивается историческим центром столицы: единичные объекты попадаются в пределах Третьего транспортного кольца. Современные особняки-новостройки чаще всего находятся на окраине Москвы, рядом с МКАД или же сразу за ней. Например, есть особняки в Тушино около воды, в Серебряном Бору, в Матвеевском, в поселке Лианозово на севере Москвы.
Кто в домике живет?
Главный мотив покупки особняка — это престиж. Большинство подобных зданий имеют оригинальную архитектуру, большие площади и собственную историю. Поэтому приобретение особняка — прежде всего имиджевая покупка, которая выгодно подчеркивает статус владельца и его финансовое положение.
Основные покупатели — посольства иностранных государств, банки, крупные коммерческие фирмы.
«Для многих компаний важна безопасность, которая гораздо выше в отдельно стоящем здании, — замечает Ольга Тараканова, директор по продажам и развитию бизнеса департамента элитной недвижимости компании Knight Frank. — Также особняки удобнее использовать с точки зрения конфиденциальности в отличие от помещений в деловом центре. Для банков, например, особняк интересен в том числе и потому, что на подземном уровне чаще всего возможна организация хранилища или депозитария».
Однако эксперты отмечают, что после кризиса этот вид недвижимости стали приобретать и средние компании, в основном в качестве фронт-офисов, для бэк-офисов они покупают (или снимают) помещения за Третьим транспортным кольцом, а для представительских целей — особняки в центре.
Кроме того, этот сектор привлекателен также для частных инвесторов, вкладывающих свои средства в различные виды недвижимости в небольших объемах. «В целом особняки обладают большей ликвидностью, чем офисные центры», — комментирует Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty.
«Вместе с тем особняки очень долго продаются, так как собственники, зная их дефицит, часто выставляют неприемлемые цены, — поясняет директор департамента брокериджа NAI Becar Денис Карцев. — Поэтому многие объекты сдаются в аренду, хотя могут быть и проданы, если претендента удовлетворит цена».
В результате эксперты отмечают тенденцию, что в последнее время собственники офисных особняков переориентировались с продажи на аренду. «Снять особняк сегодня гораздо проще, чем купить, — утверждает М. Жуликов. — За 2010 г. прошло не более 15 сделок по продаже офисных особняков, а по аренде — порядка 50».
СПРАВКА
Особняки, которые относятся к памятникам архитектуры, согласно Федеральному закону РФ «Об объектах культурного наследия РФ» внесены в Единый государственный реестр объектов культурного наследия. Чтобы узнать, является ли конкретное здание таким объектом, потенциальному покупателю необходимо обратиться в Главное управление охраны памятников и запросить информацию об интересующем его проекте из реестра.
Жилая экзотика
Что касается рынка жилых особняков в Москве, то эксперты считают, что его в принципе не существует. Есть единичные предложения, но не более того. Жилой особняк не только дорогое удовольствие, но и крайне редкое явление на рынке элитной недвижимости столицы. «Те из них, что в настоящее время находятся в жилом фонде, — это доходные дома, построенные в начале прошлого века известными архитекторами, — поясняет Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. — Сегодня в продаже порядка десяти таких объектов в центре Москвы».
Покупают подобную недвижимость чаще всего медийные люди, известные политики, бизнесмены. Особняк редко бывает для хозяев основным жильем. Либо в нем принимают гостей, и он служит представительским целям (как вариант — использование под частную картинную галерею), либо в нем только ночуют, когда остаются в городе, а вся жизнь семьи протекает за городом.
Примерно год-полтора назад, в кризис, появилась информация о том, что некоторые частные покупатели стали присматриваться к покупке офисных особняков для того, чтобы реконструировать их и изменить назначение под жилье, так как стоимость метра офисной площади иногда дешевле, чем метр жилья в элитном доме. Со слов опрошенных экспертов, эта тенденция действительно получила свое развитие.
«Если изменять назначение офисного особняка под жилье, придется делать проектную документацию, потратить пару лет на согласование проекта (если его, конечно, вообще согласуют), отдать городу немалую долю и лишь потом продавать особняк как жилье, — говорит Павел Яншевский, партнер S.A.Ricci. — Это дело, разумеется, невыгодное: затрат требует больших, а цена на жилье чуть выше, чем на апартаменты, а порой и такая же».
«Действительно, в последнее время в центре Москвы появилось несколько проектов, где отдельно стоящие офисные здания были разделены на помещения, которые продаются сегодня как апартаменты, — подтверждает тенденцию Д. Халин. — Нам известно примерно о десяти подобных проектах. К выходу на рынок в ближайшие год-два готовят еще столько же аналогичных объектов. В зависимости от расположения и качества здания апартаменты предлагают по цене от 5 до 10 тыс. долл./кв. м. В топовых объектах с уникальным местоположением цена может доходить до 25 тыс. долл./кв. м».
Фактически все жилые особняки Москвы имеют удобное месторасположение — в тихих переулках, на обособленных и облагороженных участках земли, которые скрывают их от посторонних глаз. У каждого объекта — большая площадь (чаще всего от 500–600 кв. м). Каждый дом имеет свою уникальную историю. На этом, пожалуй, все плюсы владения столь дефицитной жилой недвижимостью заканчиваются.
К минусам стоит отнести наличие старых изношенных коммуникаций и перекрытий, замена которых потребует от нового владельца крупных вложений, особенно учитывая большие площади этих домов. «Вдобавок ко всему у таких объектов ограниченные возможности организации парковки и есть проблемы с обслуживающей инфраструктурой, необходимой для элитного жилья», — замечает коммерческий директор компании Creacon Максим Петухов.
Купи и сохрани
Не стоит также сбрасывать со счетов тот факт, что покупка особняка — и жилого, и нежилого — тянет за собой длинную юридическую предысторию. При этом прозрачных историй у таких объектов почти никогда не бывает. «Чаще всего особняки являются собственностью юридического лица, которым владеет офшорная фирма, — рассказывает Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». — И выяснить в момент сделки, каково финансово-правовое положение этой компании, какие могут быть ограничения и обременения по ее имуществу, не всегда возможно».
Статус особняков, принадлежащих физическим лицам, тоже часто имеет невнятный характер. Всегда много тумана с документами на землю. И даже если на первый взгляд все бумаги выглядят убедительно, то никогда нельзя гарантировать клиенту, что на землю никто не будет претендовать в будущем. «Меняется не только законодательство, но и чиновники, — продолжает Н. Кац. — Одни дают разрешение на строительство, другие могут его потом отменить. К сожалению, все риски ложатся на покупателя».
Вторая сложность — это значение здания. Большая часть особняков является объектами культурного наследия, то есть имеет определенные ограничения по использованию.
В договорах аренды-покупки четко прописываются все элементы внешнего и внутреннего декора, которые требуется сохранить. Любые строительные или восстановительно-ремонтные работы необходимо будет согласовывать, что и трудно, и затратно.
«Разрешение на глобальную реконструкцию особняков дают крайне редко, — говорит Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. — Как правило, любые действия возможны в строго определенных рамках. Например, можно покрасить фасад, но только в исходный цвет. Более того, даже обычный ремонт внутри подчас строго регламентирован. Так, в одном особняке в районе Пушкинской компания, арендующая офисы, много лет не может получить разрешение покрыть паркет лаком».
«В центре Москвы есть старые особняки с большим количеством обременений, — предупреждает П. Яншевский. — В них нельзя трогать не только фасад, но и внутренние стены. Там деревянные окна полуторавековой давности, которые должны оставаться в неприкосновенности. Например, в комплексе зданий на Подсосенской улице, который в прошлом году у Росэнергобанка купил Dresdner Bank, в фасадном здании нельзя проводить практически никаких работ, даже менять внутреннюю отделку. Комплекс представляет собой городскую усадьбу династии Прохоровых и является историческим памятником».
Часто собственникам приходится идти на различного рода ухищрения, поведали эксперты. Нередко под видом ремонта крыши или фасада происходит масштабная реконструкция, разрешение на которую получить крайне сложно, к тому же процесс этот очень долгий — может уйти порядка трех лет. Если имеется возможность снести здание, не представляющее исторической ценности, то ее обязательно используют, поскольку это позволяет увеличить площадь застройки и (или) перепродать землю по более высокой цене.
Чаще всего снос и новое строительство выходит дешевле, чем реконструкция. Разница составляет около 15–20%. Но даже при сносе есть ряд проблем: если особняк расположен в плотной застройке (а в ЦАО это всегда так), невозможно использовать крупногабаритную технику, поэтому демонтаж проводят практически вручную, что сразу увеличивает стоимость проекта. «В принципе, сносить особняк необязательно, — считает Андрей Кухар, ведущий консультант отдела продажи и приобретения офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield. — Можно провести качественный капитальный ремонт и посадить арендатора, который будет приносить доход».
К тому же сегодня существуют технологии строительства новых зданий с сохранением элементов старых. Яркий пример — центр «Морозов» в составе делового комплекса «Красная Роза» на улице Льва Толстого. Особняк с мансардой построен заново, от старого здания сохранен только фасад.
К СВЕДЕНИЮ
Граждане, занимающие площади со статусом объектов культурного наследия, кроме того что обеспечивают сохранность такого особняка в хорошем состоянии, обязаны предоставить доступ к объекту контролирующих лиц, которые с периодичностью раз в пять лет осуществляют контроль над памятником архитектуры. Требования эти в большинстве случаев не выполняются.
Дорогое удовольствие
Значительных средств требует и содержание особняка. Эксплуатация небольшого здания с офисной функцией в пересчете на стоимость квадратного метра обойдется дороже, чем помещения той же площади в крупном бизнес-центре: 150–200 долл./кв. м в отличие от 100 долл./кв. м. в год для офиса в бизнес-центре класса А и 70 долл./кв м — для класса В.
«Что касается содержания жилых особняков, то тут арифметика ровно такая же, как при содержании городской квартиры и загородного дома, — проясняет ситуацию А. Зиминский. — Безусловно, это весьма обременительно. Придется нанимать управляющую компанию или специальные службы. Стоимость ежемесячных платежей — от 5 до 10 тыс. долл.».
Дополнительной нагрузкой ложится факт признания объекта культурно-исторической ценностью. В этом случае собственник должен содержать здание в надлежащем виде, более того, контролирующие организации имеют право штрафовать за несоблюдение жестких требований.
Как правило, особняки находятся в сегменте класса B и C, потому что у этих зданий нет парковки и т.д. Соответственно, и цена уступает. Но за счет небольшой площади, отдельной территории, автономности арендные ставки и цены поддерживаются на достаточно высоком уровне.
Арендные ставки на офисные особняки, по данным Penny Lane Realty, сегодня составляют 250–350 долл./кв. м в год, если объект находится на окраине, и 1,5 тыс. долл. — если он расположен в пределах Садового кольца. Максимально высокие цены зафиксированы в западной части центра города — на Остоженке, Чистых прудах, Патриарших прудах и т.д.
По данным экспертов, ценовой диапазон продажи особняков составляет от 1,5 до 50 млн долл. за объект. «Пересчитывать цену на 1 кв. м при покупке такой недвижимости не совсем корректно, так как помимо всего прочего на стоимость оказывает влияние площадь прилегающего земельного участка, эффективность планировки, техническое состояние здания и инженерных систем, — поясняет Д. Халин. — Например, покупка среднего особняка площадью около 1000 кв. м в центре Москвы в зависимости от вышеуказанных факторов может составлять от 5 до 20 млн долл. К слову, средняя арендная доходность таких особняков сопоставима с офисами класса B и может достигать 10–12%».
Жилые особняки? (резиденции), как правило, дороже офисных. Стоимость 1 кв. м колеблется от 8 до 70 тыс. долл.
«Рынок особняков был активен всегда, — говорит А. Кухар. — И будет оставаться таковым за счет покупателей, которые хотят иметь собственное здание в центре Москвы. Наш прогноз — этот рынок будет расти. Причем существенным драйвером этого процесса может оказаться решение московских властей запретить новое строительство офисных проектов в центре, что послужит стимулом для инвесторов покупать старые московские здания, реконструировать их и выводить на рынок».
По данным экспертов, в столице есть еще порядка 200 особняков, нуждающихся в реконструкции, которые после рестайлинга наверняка пополнят списки предложения — это вопрос только времени. Причем по мере разгрузки центра основными направлениями использования особняков станут создание мини-отелей, предприятий отдыха и развлечений, резюмирует Д. Халин.
Алена Дымова,
Недвижимость и Цены от 26.09.2011
