На столичном рынке офисов затишье. Сделок практически не проходит из-за того, что продавцы и покупатели кардинально разнятся в представлениях о реальной цене недвижимости и перспективах мировой экономики. Покупатели и арендаторы ждут прихода второй волны кризиса и нового обвала цен. Владельцы зданий пребывают в оптимизме. Они надеются, что худшее позади, и ждут, что контрагенты вскоре смирятся с возросшими ценами. Сложилась патовая ситуация, где главный вопрос — у кого крепче нервы.
Время удачных покупок прошло
Владельцам московских бизнес-центров кризис дался тяжело. Другие сегменты рынка пережили 2008–20009 годы значительно легче — торговые площади даже на пике кризиса почти не потеряли в цене, а цены на жилье начали отрастать еще в 2009 году. Офисный же рынок в 2009 году лишь начинал нащупывать дно после сильного падения. По словам директора по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максима Жуликова, во второй половине 2009 года скидки на аренду площадей в бизнес-центрах достигали 50%. В этот период, приводит цифры управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, сделки по покупке совершались по следующим ценам: класс А — 3–5 тыс. долларов, класс В — 1,5–2,5 тыс. долларов за квадратный метр.
«Во второй половине 2009 года компании снова стали заключать сделки по покупке и аренде офисов. Главным мотивом для покупателей были низкие цены, — рассуждает генеральный директор BPS International Леонид Лопатин. — Эмоциональное ощущение удачной покупки в последние два года стало ключевым при принятии решения по приобретению офиса».
После первых сделок по почти демпинговым ценам ситуация стала понемногу меняться. За рисковыми покупателями офисных площадей потянулись другие, тоже не желавшие упустить момент «удачной покупки». В результате в конце 2010 года рынок постепенно стал восстанавливаться. Спрос отражает резко уменьшившийся уровень вакантных площадей в бизнес-центрах. По данным аналитического центра «ГдеЭтотОфис.Ру», количество вакантных офисных площадей в центре столицы с июля 2010 года по август 2011-го снизилось с 420 тыс. до 240 тыс. кв. м.
Интерес покупателей и арендаторов стал для владельцев бизнес-центров сигналом. «Кризис кончился!» — решили они и стали резко поднимать цены и арендные ставки. Как замечаетгенеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников, дно средних цен на офисные помещения в центре Москвы были зафиксировано в апреле 2010 года. Купить офис на тот момент можно было по 7382 доллара за квадратный метр, а уже в июле 2011 года средневзвешенные цены выросли до 8702 долларов. За пределами Садового кольца минимальные средневзвешенные цены поднялись с марта 2010-го примерно на 15% — до 3792 долларов за квадрат.
Похожая тенденция отмечена и в сегменте аренды. Минимальные средние ставки в центральной части Москвы аналитики компании RRG зафиксировали в августе 2009 года — 626 долларов за квадратный метр в год, а через два года они увеличились до 779 долларов. За пределами Садового кольца рынок аренды нашел свое дно лишь в июле прошлого года: с тех пор средние ставки с 399 долларов за квадрат в год дошли до 475 долларов.
Смутное время
Желание продавцов и арендодателей наверстать упущенное привело к хаотичному ценообразованию и разбалансировке рынка. Сегодня нередки ситуации, когда ставки и цены в бизнес-центрах класса А сопоставимы с офисными комплексами более низкого класса. Как замечает аналитик «ГдеЭтотОфис.Ру» Александр Пыпин, одно из самых дорогих предложений в столице — 15 тыс. долларов за квадрат относится к классу В. За эту цену офисные площади пытаются реализовать владельцы бизнес-центра, расположенного на Ильинке.
Подскочившие цены и неразбериха сразу отпугнули покупателей, решивших переждать смутное время. В результате офисный рынок вновь вошел в состояние стагнации. «Главный тренд текущего лета — затишье, — рассказывает Максим Жуликов. — Продавцы ждут покупателей, а покупатели, в свою очередь, — скидок».
Пока преимущество за покупателями, которые, если проводить аналогию с фондовым рынком, выступают в роли «медведей». Они апеллируют к проблемам в американской и европейской экономике. Новую волну кризиса, которая вскоре может накрыть мировую экономику, сегодня предрекают многие эксперты. К примеру, так считает президент Всемирного банка Роберт Зеллик, которому по должности положено успокаивать рынок. Некоторые покупатели даже ждут прихода второй волны кризиса, готовясь купить стрессовые активы по демпинговым ценам. Собственники же нечасто идут на уступки. «Только те немногие владельцы бизнес-центров, которые крайне заинтересованы в сделках, сегодня ищут компромисс с покупателями, — рассказывает Максим Жуликов. — В этих редких сделках дисконт может быть весьма велик. По нашей информации, максимальная скидка, которую арендатор получил в процессе переговоров, составила 20 процентов».
Не способствует росту цен и ввод новых бизнес-центров. В основном это размороженные, еще начатые до кризиса стройки. По информации Александра Пыпина, в среднем в месяц на рынок выходит порядка 50–100 тыс. новых офисных площадей. В частности, в апреле-июне на рынке появилось 160 тыс. кв. м новых офисов.
Купить казарму
На руку «медведям» может сыграть и президентское обращение по поводу эффективного использования федерального имущества. Дмитрий Медведев признал, что у органов власти есть масса избыточной недвижимости, которая часто используется не для выполнения обязанностей (она для этого не нужна), а в коррупционных сделках. Президент призвал ведомства выставить неиспользуемое имущество на аукционы.
Распродажа федеральной недвижимости может серьезно изменить рынок офисов. «Потенциально федеральная недвижимость — это миллионы квадратных метров. Если она выйдет на рынок, то весь объем коммерческой недвижимости на данный момент можно умножить на два», — констатирует директор департамента коммерческой недвижимости Paul’s Yard Вячеслав Аксенов. «Если федеральная недвижимость массированно выйдет на рынок, то цены опустятся в два-три раза», — вторит ему Александр Пыпин. Директор компании «Миэль — Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко замечает, что суммарная площадь только тех зданий, где размещены центральные аппараты 17 ключевых министерств, достигает 200 тыс. кв. м. Эти здания прекрасно расположены — внутри Садового кольца.
Федеральные объекты уже продаются. В первую очередь, отмечает Вячеслав Аксенов, речь идет о зданиях, принадлежащих Министерству обороны РФ. В частности, 16 августа военным ведомством на аукционе было продано за 647,7 млн рублей двухэтажное здание площадью 7,9 тыс. кв. м по адресу Университетский проспект, дом 12а. Однако состоявшийся аукцион по продаже федерального имущества — это скорее исключение, чем правило.
«Федеральная недвижимость имеет очень плохую “карму”, — убежден ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости Paul’s Yard Денис Габа. — На одном объекте проблемы с правами на землю, на другом — с самим зданием». Эксперт приводит пример: в мае текущего года Минобороны пыталось продать на аукционе здание площадью порядка 12 тыс. кв. м по адресу Софийская набережная, дом 34, стр. 1. Была установлена начальная цена — 2,288 млрд рублей. Хорошее здание с видом на Кремль вызвало интерес, однако аукцион был признан несостоявшимся из-за отсутствия заявок. «Дело в том, что Минобороны не взяло на себя обязательство пересадить свое подразделение, которое занимает сегодня данное помещение, — рассказывает Денис Габа. — То есть кто-то купит здание, а там будут сидеть военные. Выселить их оттуда будет непросто».
Если посмотреть сайт Минобороны, то окажется, что на десять аукционов по продаже недвижимости сделкой заканчивается в лучшем случае один. «Ведомствам невыгодно расставаться со своим имуществом. Пока они не получат сильного толчка сверху, принадлежащая им недвижимость не будет выходить на рынок, — резюмирует руководитель отдела исследований компании Cushman & Wakefield Денис Соколов. — В ближайшее время покупателям вряд ли стоит рассчитывать на падение цен на офисы, связанное с массовой распродажей федерального имущества».
Сити как возможный двигатель рынка
Владельцы бизнес-центров и брокеры, в свою очередь, выступают в роли «быков». По их версии, отсутствие сделок связано исключительно с традиционным летним затишьем. «Начиная с сентября рынок, безусловно, будет расти: осенью ставки и цены поднимутся примерно на 10 процентов», — уверен Максим Жуликов.
Уверенность эксперта строится на том, что в последнее время на российский рынок стали возвращаться западные инвесторы. Это, по мнению брокеров, один из главных признаков оздоровления рынка и улучшения бизнес-климата в стране. По словам Константина Ковалева, ожидается ряд крупных сделок с бюджетом от 500 млн до 1 млрд долларов в рамках проекта ММДЦ Москва-Сити, в том числе и с зарубежными инвесторами.
«Сейчас московский Сити вообще сильно недооценен. В ближайшие пару лет цены здесь вырастут в два раза», — уверен Ковалев. Это мнение разделяют далеко не все: масса экспертов критикует проект Сити из-за транспортных проблем и затянувшихся сроков строительства. «В Сити многое пока сделано не по уму. Возьмем башню “Федерация”: после бюро пропусков нужно почему-то долго идти по деревянному настилу. Непрезентабельность этого входа резко контрастирует с общим пафосом Сити. Это раздражает клиентов», — отмечает один из брокеров.
В последнее время ситуация вокруг Сити развивается неоднозначно. С одной стороны, город прилагает усилия, чтобы хоть как-то смягчить остроту транспортной проблемы. До конца года будут введены в строй две новые эстакады в развязке Звенигородского шоссе с Третьим транспортным кольцом. Станет легче въехать с кольца в Сити и обратно. С другой стороны, постоянно приходят новости о новых стройках в Сити. Так, будет застроена площадка, где должна была разместиться крупнейшая башня Сити «Россия» высотой более 600 м. На этой площадке после кризиса хотели сделать парковку, а теперь — крупный комплекс из трех зданий общей площадью в 250 тыс. кв. м. По иронии судьбы застройщиком выступит Александр Чигиринский, брат которого Шалва и пытался построить «Россию» (ни для кого не секрет, что отношения между братьями после череды скандалов более чем натянутые). Кроме того, осенью мэрия выставит на торги за 7 млрд рублей участок, на котором планировалось возвести новый комплекс зданий для городской администрации. Получается, что московская власть в лице Сергея Собянина, называя Сити градостроительной ошибкой, при этом еще больше уплотняет застройку, усугубляя ошибку.
«Транспортные развязки активно строятся, и можно сказать, что ситуация вокруг Сити постепенно разруливается, — сохраняет оптимизм Юрий Тараненко. — Естественно, подъемные краны и деревянные настилы портят впечатление, но всем понятно, что все это временные вещи».
В пользу Сити сегодня и то, что у арендаторов, которые хотят снять недвижимость высокого класса, иногда просто нет выбора. «Недавно к нам обратился представитель компании из Саудовской Аравии. Он хотел офис “как в Дубае”. Наш Сити ему не понравился. Он не хотел туда садиться. Но альтернативы в Москве просто нет», — рассказывает Вячеслав Аксенов.
Предстоящие президентские выборы и запретительная политика московских властей по поводу строительства в центре, состояние мировой экономики и стоимость нефти — вот главные факторы на московском рынке офисов. Исходя из общей неопределенности, мнения экспертов по поводу будущего рынка расходятся. «Думаю, что даже если очередная волна кризиса захлестнет офисный рынок, то эффект от нее будет не таким существенным, как в 2008–2009 годах, — оптимистично предполагает Леонид Лопатин. — Все-таки объемы строительства в последние годы были очень невелики».
Денис Тыкулов,
журнал "Эксперт" от 26.09.2011
