Значимым следствием такого положения вещей стал устойчивый рост ставки капитализации для всех видов коммерческой недвижимости. Так, для торговых помещений она составляет от 10 до 13,5%, а для офисных — 9-10%. Эти цифры ощутимо превышают текущую ставку рефинансирования и средний размер доходности по банковским депозитам, что делает коммерческую недвижимость достаточно привлекательной целью для инвестиций.
В кризисный период данный сектор пострадал, пожалуй, сильнее всего в недвижимости. Помимо обрушения цен аренды и почти полного паралича сделок в 2008-2009 годах резко выросла вакантность нежилых помещений. Особенно пострадали вновь введенные крупные торговые и офисные центры, где вакантность превышала 50%. При этом стоит отметить, что негативные явления лучше всего перенёс street-retail — торговая недвижимость небольшого размера в проходных местах; именно её сегмент первым и перешёл к восстановлению.
По данным Рощина, на данный момент практически все сегменты снижают вакантность, однако до предкризисного уровня ещё далеко. Так, сегмент офисов демонстрирует вакантность в 13% против докризисных 2%, торговая недвижимость имеет среднюю вакантность в 5% против 0,3%. Стоит заметить, что снижению этого важного показателя немало способствует устойчивое снижение объёмов ввода коммерческой недвижимости в столице.
Снижение вакантности говорит о том, что арендаторы, восстановив свой бизнес, постепенно возвращаются. Следствием становится рост ставок аренды. Так, по данным RRG, с декабря 2010 г. по июнь 2011 г. рост цен аренды составил 4% в рублях. Что интересно, локомотивом роста стали офисы, а вслед за ними — объекты street-retail. А вот крупные торговые центры, по всей видимости, несколько исчерпали свой запас роста в прошлом году.
Снижение уровня вакантности и рост арендных ставок, несомненно, должны были повысить интерес к покупкам коммерческой недвижимости в 2011 году. Так и произошло — как отмечалось выше, по сделкам достигнуты докризисные показатели. Однако сами цены сделок остаются на низком уровне, более того, на крупных объектах, по данным RRG, цены снизились на 11% за первое полугодие 2011 г. Рост же отмечен (+17%) лишь на компактных, качественных объектах. В результате средневзвешенная цена ощутимо снизилась.
Именно такая ситуация и ведёт к росту ставок капитализации, а следовательно, и к росту доходности по объектам коммерческой недвижимости. В качестве перспективных объектов сейчас рассматриваются средние по размеру офисные и торговые комплексы в пределах Третьего транспортного кольца, объекты street-retail. Однако рост цен сделок по ним стопорит доходность. Таким образом, эстафетная палочка вполне может перейти к качественным и хорошо продуманным крупным объектам коммерческой недвижимости, цены сделок на которые ещё продолжают снижаться, однако при этом растёт цена аренды и снижается вакантность.
Юрий Кочетков,
Инвесткафе от 02.09.2011
