Слово «рынок» в советские времена тесно связывалось с колхозниками и частными огородниками. И был это, по сути, базар, на который люди ехали за мясом, овощами, молочными продуктами. В новой российской действительности помимо колхозно-продуктовых появились и другие рынки. Например, автомобильные, по продаже бытовой и электронной техники. Но самыми большими по площади, количеству торговых представителей и численности посетителей оказались строительные.
За и против
Говоря словами экспертов, строительный рынок — это либо специально организованное предприятие, либо стихийно сложившееся место для торговли электроинструментом и отделочными материалами. О таких рынках ходит много слухов, как плохих, так и хороших. Кто-то за них голосует двумя руками, дескать, в каком магазине, к примеру, можно купить пару контейнеровозов кирпича или готовый сруб дома? И в самом деле главным преимуществом стихийных или специально организованных рынков по сравнению с магазинами по продаже стройматериалов является гораздо большая концентрация продавцов, причем самого разнообразного профиля, широкий ассортимент продукции и гораздо меньшая арендная плата за квадрат торговой площади.
А кто-то считает эти места объектами архаичной и нецивилизованной торговли. Мол, и условия хранения товара (под открытым небом) тут не соблюдаются, и стихийная система ценообразования присутствует, и поведение продавцов иногда просто удручает да и нередко покупателю подсовывают некачественный товар.
Помнится еще в 2007 г. правительство Московской области решило затеять организацию строительных развалов в крупные цивилизованные торговые комплексы. Но прошло четыре года. ТЦ по продаже стройматериалов, конечно, прибавилось, но и рынков меньше не стало. В Москве же, наоборот, рыночное движение только развивалось. Достаточно сказать, что первый «Каширский Двор», который был открыт еще в 1994 г. на пересечении Каширского шоссе и Коломенского проезда, пустил корни и в нулевых годах открыл филиалы. На той же Каширке возле дома № 1 появился «Каширский Двор — 2», а на пересечении МКАД и Варшавского шоссе — «Каширский Двор — 3».
При этом назвать стихийными и непродуманными такие рынки теперь очень трудно. «В последние годы, — комментирует ситуацию Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, — наблюдается тенденция, когда собственники идут по пути развития цивилизованной торговли, меняют форматы площадок, переходя от лотков и контейнеров к обустроенным павильонам, а иногда и к ТЦ, которые вырастают непосредственно на территории рынка. А, например, в комплексе «Люблинское поле», чтобы перейти к более современным формам торговли, уже осуществляется попытка регулировки ассортимента, вводится единая дисконтная система». Словом, как говорит Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», если сравнивать нынешнюю «стройрыночную» обстановку с ситуацией десятилетней давности, то прогресс налицо. Да и преимущество рынков даже перед самыми крупными гипермаркетами очевидно — в одном месте можно купить практически все, что нужно для ремонта и строительства. Хотя и не всегда по самым низким ценам.
Большие и маленькие
Специализированных строительных рынков в черте города и близ МКАД довольно много. По мнению Д. Колокольникова, их можно разделить на три группы. К первой относятся большие открытые или полуоткрытые торговые площадки. В последнее время наметилась тенденция их постепенного перехода под крышу, проще говоря, уличная торговля постепенно трансформируется в цивилизованный формат.
Из самых известных можно выделить сеть «Каширский Двор», где при низких ценах от производителей предлагается огромный ассортимент строительных и отделочных материалов, инструментов, дачного инвентаря. В свое время один из рынков даже был отмечен правительством Москвы как образцово-показательный.
Не испытывает недостатка в посетителях и строительный рынок «Синдика», который расположился на 65-м км внешней стороны МКАД, как раз напротив района Строгино. Если верить дирекции специализированного ТЦ, как еще называют этот рынок, то на 10 га арендуют места более 1500 торговых фирм и компаний, которые предлагают покупателям продукцию отечественных и зарубежных производителей. Товар здесь можно покупать, как говорится, не выходя из автомобиля.
Торговым комплексом называют и рынок «Владимирский тракт», который функционирует с 1995 г. Находится он на выезде из Москвы по Горьковскому шоссе рядом с МКАД. Торговые площади на 6 га арендует более 500 торговых представительств строительных фирм и компаний.
Давно на слуху и «Дмитровский Двор», который открылся еще в 1997 г. и к настоящему времени вырос до одного из крупнейших оптово-розничных рынков Москвы. Он расположен на площади 2,5 га и размещает на своей территории около 1 тыс. торговых точек. Еще одно его преимущество в том, что добраться сюда можно не только по самой Дмитровке, но и по Ленинградскому, Ярославскому шоссе и МКАД. Недалеко от рынка находится Северный речной порт, грузовые и таможенные терминалы, что позволяет отовариваться в этом месте не только частникам, но и оптовикам — строительным и девелоперским компаниям.
Известны и такие рынки, как строительная ярмарка на пересечении Калужского шоссе и 41-го км МКАД в районе метро «Теплый Стан». К торговым площадкам принадлежат и ОАО «Мытищинская ярмарка, «Люблинское поле». Есть и другие рынки под открытым небом — но они уже поменьше.
Абсолютное большинство таких ярмарок, по мнению Ю. Тараненко, находятся за МКАД. Фактически на каждой магистрали в пределах Подмосковья «натыкано» от пяти до двух десятков строительных рынков самых разных форматов, которые могут располагаться на площадях от 20 соток до 10 га. Но одно понятно — большая их часть обслуживает дачников и жителей загородных поселков из самого низкого сегмента. Надо согласиться, что владелец дома бизнес-класса и уж тем более элитного не только на строительный, но и на продуктовый-то рынок может заглянуть только по чистой случайности.
Ко второй группе, как считает Д. Колокольников, относятся уже узкоспециализированные рынки, которые торгуют товарами более высокого качества. К таким можно отнести «Эксподизайн» на Фрунзенской набережной или «Экспострой» на Нахимовском проспекте.
Наконец, третью группу строительных рынков могут представлять выставочные комплексы, такие как М2. Сюда же условно можно отнести специализированные строительные гипермаркеты, такие как «Леруа Мерлен», OBI, Castorama.
«Между прочим, — замечает Ю. Тараненко, — современные торговые комплексы могут возникать на месте старых строительных рынков, как это произошло с ТЦ «Метрополис», который занял место базара в производственных корпусах на «Войковской». Да и западные операторы приложили усилия к выдавливанию стихийной торговли строительными материалами. Усиливает натиск сеть «Леруа Мерлен», так же успешно работают в черте города два из трех гипермаркетов сети Castorama, которые заточены на товары для дома и ремонта.
Кто на рынке хозяин
По большому счету компании, занимающиеся производством строительных материалов, на стихийных уличных рынках гости нечастые. Цемент, смеси, кирпич, камень попадают на рынок не от производителя, а через дилеров. Любой начинающий бизнесмен, по сути, может закупить у завода-производителя пару контейнеров цемента или извести и смело направляться на рынок. При этом и торговать он имеет полное право прямо из контейнера. Ведь, по словам Алексея Могилы, директора департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty, чтобы арендовать место, для начала достаточно обратиться в дирекцию рынка, представить администрации все необходимые документы и заключить договор аренды либо на приобретение торговой площади в павильоне или в одном из ангаров, можно получить разрешение на торговлю прямо с грузовика. Во всяком случае, каких-то серьезных проектных работ и сложных согласований у желающих «приютиться» и организовать торговый бизнес на строительном рынке не возникает.
А вот компании, производящие двери, окна, паркет, электрооборудование, сантехнику, стараются сами реализовывать свою продукцию, бронируя для этого места на специализированных рынках — как на открытых ярмарках, так и под крышей строительных супермаркетов. Причем на одном и том же рынке у такого производителя может быть сразу несколько торговых точек и в павильонах, и в палатках.
«Надо заметить, — обращает внимание Ю. Тараненко, — что обычный комплекс рыночной недвижимости представлен павильонами, магазинами, лотками и палатками. Помещения площадью от 15 до 130 кв. м и более, скорее, подходят под формат не капитальных, а временных сооружений». И надо заметить, что арендаторам помещений, как и собственникам «стихийных» рынков, капитальные сооружения снимать или строить просто невыгодно. Во-первых, возведение капитального сооружения выльется уже далеко не в копеечку, а на дощатый павильончик или фанерную палатку затраты мизерные. Во-вторых, меньше нервов приходится тратить на разговоры с проверяющими инстанциями. Дело в том, что даже разница между требованиями пожарной безопасности для временных и капитальных строений довольно ощутима. К примеру, для торговой палатки, которая считается временным сооружением, совсем не обязательно устанавливать систему пожаротушения, закон разрешает обходиться обычной сигнализацией.
Впрочем, строительный рынок — это не только прилавки для торговли тем или иным стройматериалом. Это и кафе, столовые, конторы по автодоставке материалов, предприятия сервиса, к примеру по ремонту инструментов, изготовлению замков и ключей, резке стекла, платные и бесплатные автостоянки. Так, на территории рынка «Синдика» функционирует отделение банка, имеется служба безопасности, сеть недорогих кафе и закусочных. Причем «Синдика» постоянно модернизируется и расширяется.
Если говорить об арендных ставках, то на замкадных рынках частный предприниматель может сторговать себе палатку по 500 руб./кв. м/мес. Столь странные единицы измерения объясняются тем, что на таких объектах долгосрочные договоры аренды, как правило, не заключаются. В Москве же квадрат площади для продажи, скажем, болтов и шурупов обойдется в два, а то и в три раза дороже. По словам Алексея Могилы, за торговую точку в столице размером 7–15 кв. м собственник попросит с арендатора 120–250 тыс. руб./мес. Конечно, итоговая сумма будет зависеть от срока аренды, местоположения точки на рынке, проходимости, масштаба и популярности самого торгового комплекса и других параметров.
Не вымирать, а обновляться
Говоря о перспективах данного формата, можно с определенностью отметить, что со временем рынков станет меньше, но вряд ли они исчезнут совсем. Дело в том, что данный сегмент интересен не только небольшим частным предприятиям, которые специализируются на торговле конкретными стройматериалами и инструментами, но и сетевым компаниям. Достаточно привести простой пример, когда в Восточном округе был ликвидирован небольшой стройрынок рядом с метро «Семеновская». Многие торговцы перебрались на территорию «Владимирского тракта», и лишь единицы решились на аренду места в каком-либо из специализированных ТЦ.
Что касается не перекупщиков, а самих производителей, то многие из них теперь предпочитают арендовать площади именно в цивилизованных торговых центрах. И неудивительно, что совсем недавно сеть «Леруа Мерлен» открыла в регионе уже шестой гипермаркет, который разместился на Ленинградском шоссе. Да и новые компании подбирают под строительство магазинов подобного профиля земельные участки. К примеру, компания КЕSКО. Все это лишний раз говорит о том, что арендаторов меньше не становится, а вот очереди желающих обзавестись лучшими или недорогими местами в ТЦ только растут.
Сергей Романов,
Недвижимость и Цены от 05.09.2011
