Вы наверняка замечали, каких торговых точек в городе больше всего. На первый взгляд может показаться, что это кафе и рестораны. Но, если присмотреться, то лидерами станут аптеки. Бизнес доходный, но и конкуренция крайне высокая. Легко ли открыть аптеку в столице, разбиралась корреспондент ГдеЭтотОфис.РУ Юлия Зябликова.
Аптеки — в массы
Несколько лет назад мне довелось по делам поехать в Зеленоград. Естественно, после вокзала и электрички захотелось перекусить. Не тут-то было! Ни одного приличного (да и неприличного тоже) заведения на глаза не попадалось. Зато взгляд то и дело выхватывал вывески аптек. За полчаса прогулки по городу встретилось не меньше десяти точек, торгующих фармацевтикой!
За прошедшее время ситуация не поменялась. Огромное количество аптек можно заметить, выходя из любой станции метро. Очень часто вы еще и с эскалатора не сойдете — а уже увидите киоск, торгующий лекарствами, гораздо раньше, чем вам попадется на глаза палатка с пирожками или шаурмой.
Как объяснил генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников, аптечный бизнес — один из самых высокомаржинальных. «Поэтому владельцы аптек могут арендовать помещения по самым высоким ставкам. Соответственно, это дает возможности широкого выбора, — объясняет эксперт. — Как правило, основное условия для эффективности аптеки — большой людской поток». Поэтому аптеки располагаются в непосредственной близости от станции метро, в самых оживленных местах каждого кластера, на основных торговых коридорах, независимо от удаленности от центра города. Но хорошо себя чувствуют и в спальных районах.
«Как и другие арендаторы, аптеки предпочитают размещаться на проходных улицах и в торговых комплексах, а также в районах массовой застройки. Иногда аптечные магазины ориентируют на места скопления пенсионеров: например, отделения „Сбербанка“, собесы или больницы», — уточняет директор департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Могила.
Кроме того, аптечный бизнес — самый живучий. «Аптеки — одни из немногих постоянных клиентов по аренде коммерческих площадей. Они достаточно активно развивались в кризис, который к тому же совпал по времени с „истерией“ по поводу эпидемии свиного гриппа», — вспоминает директор компании «Миэль-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко.
Бизнес на 10 «квадратах»
В выборе помещения аптеки всеядны. Эксперты утверждают, что для ведения этого вида бизнеса годятся практически любые помещения, лишь бы, как мы уже говорили, они располагались в людном месте. Так, оптимальная площадь, необходимая для открытия точки по торговле фармацевтикой, —
Стоимость содержания такого «офиса» в случае аренды будет зависеть, конечно, от нескольких факторов. В первую очередь, разумеется, от площади помещения, и во вторую — от его местоположения.
Так, среднестатистическая аптека обойдется владельцу от 300 до 1500, в редких случаях, 2000 долларов за 1 кв. метр в год, а небольшой аптечный киоск —
Если велик соблазн начать аптечный бизнес быстро и при этом сэкономить, выбрав местом торговли киоск, то нужно еще прикинуть, какими именно лекарствами будет вестись торговля. Не все киоски располагают возможностью установить в них специальный рефрижератор, тогда как множество лекарственных препаратов требуют специальных условий хранения. И чаще всего это именно особый температурный режим. «Хранить в сухом, прохладном месте», помните?
Именно поэтому, очевидно, в небольших аптеках-киосках возле метро можно купить даже не только и не столько лекарства, сколько, например, минеральную воду и различную косметику (крем от загара, шампуни, гели) — в общем, все то, что имеет долгий срок хранения без определенных условий.
Снимать или покупать?
Вопрос «арендовать или покупать» оказался в текущей рыночной ситуации почти риторическим.
«На первом этапе, в большинстве случаев, помещение арендуется, т.к. вложить единовременно крупную сумму достаточно сложно, да и риски, что „дело не пойдет“ достаточно велики, учитывая конкуренцию в данном сегменте», — говорит Денис Колокольников.
Алексей Могила согласен с коллегой, утверждая, что покупку помещения могут позволить себе только крупные сети вроде «36,6», «Риглы» или «Старого лекаря».
Но и они, располагая достаточными средствами для покупки, делают так не всегда. Юрий Тараненко говорит, что аптечные сети во все времена предпочитают именно арендовать помещения под бизнес. «Одиночки» — в 50 % случаев покупают собственное помещение.
В этом есть, очевидно, свой резон. Обладая помещением в хорошем, «бойком» месте, его потом можно выгодно сдавать, даже если свой бизнес не заладится. Сетям же, действительно, проще переехать в другую арендованную точку, нежели управлять собственным активом.
Днем с огнем
Теперь мы вплотную подошли к вопросу, а где, собственно, и как искать хорошее помещение? Что ждать от рынка аренды коммерческих площадей?
В принципе, площадки для поиска торговой точки те же, что и для поиска жилья. Многие ресурсы, начавшие с публикации объявлений об аренде квартир, впоследствии расширились, и теперь разделы «Коммерческая недвижимость» есть почти везде.
Но, конечно, отличия от жилой аренды есть, и они существенные. Как рассказали в «МИЦ-Недвижимость», в отличие от рынка жилой аренды, взаимоотношения сторон (а почти всегда это либо юридические лица, либо индивидуальные предприниматели) всегда прозрачны, основаны на договоре, собственник платит налоги, расчеты производятся по безналичному расчету.
С комиссией дела, судя по всему, обстоят тоже намного честнее, чем в жилом сегменте. В том случае, если агентство ищет арендатора для собственника коммерческого помещения, услугу оплачивает собственник. Средняя стоимость услуг агентства на рынке аренды коммерческой недвижимости составляет от
А поскольку в базах объявлений пометок «Без комиссии» в разделе «Коммерческая недвижимость» намного больше, чем в «Аренде квартир», можно сделать соответствующие выводы. То есть, агента, скорее всего, обойти не удастся, но шанс найти помещение без комиссии весьма велик. Уж во всяком случае намного выше, чем снять без комиссии квартиру или комнату.
«И меня вылечат...»
А вот уловки и различные приемы по привлечению потенциальных клиентов агенты все равно используют даже здесь. В чем мы убедились на собственном опыте.
Так, например, объявления с пометкой «Агентам не звонить!» — по своей сути примерно такие же, что и аналогичные с арендой несуществующих квартир. Находим прекрасное, с виду, помещение на ул. Усиевича, площадью 102 квадратных метра, стоимость аренды — 732 долларов за 1 кв. метр в год. На объявлении пометка — «Агентам не звонить». Звоним и получаем стандартный, в общем-то, диалог:
— Здравствуйте! Помещение сдаете на Усиевича? Под аптеку нужно.
— Сейчас, посмотрим, — не очень расторопная девушка, даже не представившись, начинает что-то искать в компьютере — слышны клики мышки и стук клавиш.- Ой, вы знаете, сегодня только клиент был, уже договор подписали. Мы просто не успели объявление с показа снять. Знаете, есть вот похожее помещение... На Балтийской... Правда, во дворах, но метраж почти такой же — 120 метров.
— Ну, где же там «такой же», — начинаю спорить. — Там 20 лишних метров — это я в бюджет уже не укладываюсь никак. Да и Балтийская во дворах — это не первая линия на Усиевича!
— Да, — соглашается девушка. — Но вы к нам приезжайте в агентство, договор заключим — и мы вам все подберем!
— Спасибо, до свидания...
Еще был забавный случай. Из спортивного интереса интересуюсь помещением где-то в районе ул. Авиаконструктора Яковлева. Опять же очень оптимистичный агент попался. Спрашиваю:
— А арендная ставка не может быть немного уменьшена, хотя бы на первые месяца три? Там, по-моему, трафик не такой уж большой.
— Ну что вы, ведь скоро Алабяно-Балтийский тоннель запустят! Поток же возрастет раз в десять!
— Вы знаете, я недавно ходила по указанному вами адресу, и на самом деле там не совсем первая линия, это надо за угол зайти.
— Дойдут люди! Рекламу повесите — и дойдут!
— Еще у меня вопрос... Вы говорите, перепланировку можно сделать, расширить за счет коридора. А как, за счет чего?
— Ничего! Сделаем! Узаконят!
Впрочем, если аптека — то, наверное, и впрямь найдут и дойдут. За лекарствами еще не в такую даль пойдешь, если, как говорится, прижмет.
Юлия Зябликова,
ГдеЭтотОфис.ру от 27.10.2011 г.
