Идея создать ТОП-5 самых популярных современных бизнес-центров, расположенных в районе МКАД, возникла из-за учащающихся разговоров и новостей о грядущем кризисе. По мнению многих участников рынка, в случае ухудшения экономической ситуации в России в принципе, и в Москве, в частности, многие компании будут вновь вынуждены вновь сменить место дислокации и арендовать офис, исходя из новых экономических реалий. Кроме того, по словам аналитиков, децентрализация усилится и в процессе активного расширения административных границ столицы в район «новой Москвы» и переезда туда чиновников: бизнес потянется вслед за властью. Поэтому уже сейчас наиболее дальновидные из арендаторов уже сейчас присматривают себе новый офис в районе МКАД.
Первый успех
О том, что качественный офис совершенно необязательно должен находиться в центре, девелоперы задумались еще в начале 2000-х. Одним из первых успешных проектов строительства бизнес-центра высокого класса за пределами не только Садового, но и Третьего транспортного колец, консультанты по недвижимости называют бизнес-парк «Крылатские холмы», расположенный на территории природно-исторического парка «Москворецкий».
«Тогда никто не думал, что можно построить бизнес-центр класса А на окраине Москвы и сдать его по высоким ставкам. Приводилось множество аргументов, согласно которым ни одна крупная компания не захочет разместить офис так далеко от центра. Но когда Microsoft разместила там офис, скептики были посрамлены» — вспоминает, руководитель отдела стратегического консалтинга и исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов. По данным компании «Миэль-Коммерческая недвижимость», офисные помещения в этом комплексе в среднем сдаются по 28 000 рублей за 1 кв. м в год, а арендаторами, помимо Microsoft, стали такие известные компании, как Raiffeisen Bank, Johnson & Johnson, Intel и т.д.
Новейшая история
Нельзя сказать, что после этого девелоперы в массовом порядке ринулись на МКАД, однако современные бизнес-центры там все же стали появляться. По словам специалистов департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, формат децентрализованных офисов, расположенных за МКАД, активно развивался в 2006-2008 годах — строились и планировались новые проекты, достаточно неплохо сдавались в аренду, они были интересны, в первую очередь, иностранным компаниям.
Последовавший кризис не мог не отразиться на только что построенных офисах «ПриМКАДья». В попытке заманить арендаторов владельцы и управляющие компании пускались на всяческие ухищрения. По словам генерального директора компании DTI Property Management Антона Белобжеского, владельцы офисных комплексов привлекали арендаторов и скидками в подземных паркингах, машиноместо можно было взять с 50% дисконтом (впрочем, это не особо афишировалось). В разгар кризиса изменилась и схема депозита, если раньше арендаторы, въезжая в бизнес-центр, помимо арендной платы за месяц, вносили депозит еще за два, то в кризис депозит снизился до одного месяца, а то и двух недель. Понятно, что скидки у тех, кто сдавал площади на границах МКАД, были выше, а арендные каникулы — длиннее (в некоторых комплексах можно от 3 месяцев до полугода «сидеть» бесплатно, оплачивая лишь коммунальные платежи).
Но после кризиса из-за существенного снижения спроса развитие этого формата приостановилось. По словам специалистов Blackwood, некоторые реализуемые проекты были заморожены, некоторые претерпели реконцепцию. Например, площадь офисов была существенно снижена в строящемся «К2 бизнес-парке» на Киевском шоссе, а формат бизнес-парка «Гринвуд» изменен на торгово-выставочный комплекс, что тоже привело к снижению запланированных офисных площадей.
Немного статистики
Сейчас, по данным консалтинговой компании RRG, в зоне МКАД, плюс-минус 5 км, расположено 17 современных бизнес-центров общей площадью более 1,2 млн. кв. м (из них офисная часть — более 800000 кв.м). По качеству предлагаемые арендаторам комплексы также разнообразны: семь бизнес-центров класса А, семь — класса В (из них три — класса В+), а также три класса С.
Арендные ставки в этих зданиях начинаются от 6500 рублей за кв. м в год (бизнес-центр Gefest в Алтуфьево) и заканчиваются 20500 рублей (Профсоюзная, 125) и 22440 рублей за кв. м в год («Кантри Парк» в Химках).
Как делали «ТОП-5»?
Для того, чтобы выяснить, какие современные бизнес-центры пользуются у арендаторов повышенным спросом уже сегодня, «ГдеЭтотОфис.РУ» опросил специалистов компаний Blackwood, Penny Lane Realty, RRG и Cushman & Wakefield. После получения информации о конкретных комплексах, ГдеЭтотОфис.ру воспользовался собственной статистикой запросов по этим бизнес-центрам, а затем ранжировал их, исходя из количества требований за 2011 год.
«ТОП-5» самых популярных бизнес-центров «ПриМКАДья»
Бизнес-центр Greenwood
Адрес Красногорский район, 69 км МКАД
Девелопер Компания «Международный консультационный центр»
Площадь 110000 кв. м
Расстояние от МКАД -
Арендные ставки* 400 — 450 долларов за кв. м в год
Паркинг 1 м/м на 50 кв. м
Бизнес-парк «Химки»
Адрес г. Химки, Ленинградское шоссе, 3 км
Девелопер IKEA
Площадь 200 000 кв. м
Расстояние от МКАД — 3 км
Арендные ставки* 500-600 долларов за кв. м в год
Паркинг 1 м/м на 50 кв. м
Бизнес-центр East-Gate
Адрес Москва, Щелковское шоссе, д.100
Девелопер «Комплексные инвестиции»
Площадь 140000 кв. м
Расстояние от МКАД -
Арендные ставки* 350-400 долларов (7130-8370 рублей) за кв. м в год
Паркинг 1 м/м на 100 кв. м
Бизнес-центр «Кантри-Парк»
Адрес Химки, ул. Панфилова, вл. 19
Девелопер Race Communications
Площадь 18000
Расстояние от МКАД -
Арендные ставки* 450-550
Паркинг 1 м/м на 60 кв. м
Бизнес-центр «Румянцево»
Адрес Ленинский р-н, Румянцево дер., Киевское ш., 1 (45 км МКАД)
Девелопер StroyInvestGroup
Площадь 421000 кв. м
Расстояние от МКАД — 0,5 км
Арендные ставки 8400 рубЛей за кв. м в год
Паркинг на 10 000 машиномест
Помимо пяти объектов, консультанты по недвижимости предлагают включить в список наиболее популярных современных бизнес-центров на окраине столицы проект Riga-Land, несмотря на то, что расположен он несколько дальше от Московской кольцевой (в 7 км по Новой Риге).
Бизнес-центр Riga-Land
Адрес Новорижское шоссе
Девелопер «Полишелк»
Площадь 200000 кв. м
Расстояние от МКАД — 7 км
Арендные ставки 350-400
Паркинг 1 м/м на 90 кв. м
* Данные по арендным ставкам в рублях предоставлены RRG, в долларах — Blackwood и Penny Lane Realty
Наталья Бессонова,
ГдеЭтотОфис.ру от 26.10.2011 г.
