Запрет городских властей на строительство в центральной части города новых офисных зданий заставил девелоперов по-новому взглянуть на бизнес-центры класса С и В-. Перспектива превратить их в жилые проекты сегодня выглядит весьма привлекательно, особенно, если столичная мэрия не будет препятствовать смене назначения земельного участка, а также без помех внесет изменения в генплан и проекты планировок.
Предыстория этого явления достаточно проста. Расположенные в центральной части города административные здания в постперестроечные годы были приватизированы, перепроданы, более или менее серьезно отремонтированы и сданы в аренду под офисы. Строения, расположенные на территории промышленных предприятий, использовались аналогичным образом до того момента, пока завод или фабрика не попадали в руки к компаниям, имеющих возможность построить на этом месте современный бизнес-центр. Понятно, что речь шла о тех предприятиях, где любое промышленное производство уже давно прекратилось. Строить жилье на месте бывших заводов и фабрик, особенно в центре, хотели бы многие девелоперы, но не все могли, и дело было не только в финансовых возможностях.
В те времена политика городских властей процессу не способствовала. Административного ресурса на то, чтобы сменить назначение участка и построить жилье, хватало далеко не у всех компаний. Существовала программа по выводу промпредприятий из центра, и некоторым девелоперам даже удавалось включить в нее свои проекты, вывести или якобы перебазировать производства, и даже получить за это компенсацию от городских властей. Однако это были единичные случаи. Например, проект компании «Форум Пропертиз» по выводу Краснохолмского камвольного комбината и строительству на его месте офисного комплекса «Бизнес-парк Аврора», где и производство было выведено, и даже компенсации получены.
С жильем было еще сложнее. Хотя и в этом секторе удачные примеры тоже есть, но их еще меньше. Принятие решения о перебазировании, смене функционального назначения и строительстве жилого комплекса девелоперы старались не афишировать до последнего момента. Так как реализовать проект удавалось далеко не всегда: вмешивались возмущенная общественность, Москомнаследие (особенно, если речь шла об архитектурных и исторических памятниках) и прочие инстанции, и проект мог зависнуть мертвым грузом. Примеров масса. Один из самых громких — застройка трамвайного парка им. Апакова на Шаболовке. В 2004 году Юрий Лужков согласился перебазировать депо Агапова и построить на его месте жилой комплекс площадью 190 тысяч квадратных метров. Право на строительство получила компания «Столица-Групп», по мнению защитников трамвайного парка, соучредителями которой были люди из команды бывшего мэра. Однако реализовать проект девелопер так и не смог: поднятая шумиха и необходимость инвестировать в строительство нового трамвайного депо оказалось не столь эффективно.
Реализовать проекты удалось далеко не многим. Удачно получалось перебазировать предприятия и застраивать освободившиеся территории у компании «Интеко», принадлежащей супруге бывшего мэра Елене Батуриной (жилой комплекс в Поповом проезде, на Русаковской набережной и даже в непривлекательных на первый взгляд Текстильщиках). Остальным приходилось либо ждать (и терять деньги), либо делать на месте административных зданий промзон офисы. Понимая, что центральное местоположение рано или поздно будет востребовано, собственники строений и участков пошли наиболее простым путем: вложив немного средств, они ремонтировали помещения и сдавали их в аренду. Центральное местоположение нивелировало низкое качество площадей, и доход получался вполне приличный.
Однако в 2008 году в процесс вмешался кризис: предприниматели, сохранившие и увеличившие доходы, могли себе позволить переехать офисные центры класса В+ и А, а те, чей бизнес терпел убытки, задумались о том, насколько им важно центральное местоположение и в итоге переехали на окраины. Владельцам некачественного С в центре пришлось снизить ставки, дабы сохранить арендаторов, но и денежный поток также снизился. Затем в городе сменился мэр, новые власти взяли курс на децентрализацию, и заявили о прекращении строительства в центральной части офисных центров. А инвесторы, владеющие площадками под бывшими промпредприятиями, превращенными в офисы класса С, получили шанс сделать успешный бизнес.
По данным агентства недвижимости «Усадьба», в Москве около 80 промышленных зон площадью от 3 до 300 гектаров. Общая территория, которую занимают промзоны, составляет более 20 тыс. га, это около 20% площади города. Больше всего промзон, как ни странно, в Центральном административном округе: по данным специалистов «Усадьбы», здесь их 47, Производство находится на 12 участках, или в 26% промзон. Еще 12 участков используются для сдачи в аренду, 18 участков (37%) — это заброшенные здания и пустыри. Строительство и реконструкция ведется на 5 участках (11%). Из самых привлекательных — завод «Красный Октябрь», где изначально планировалось строить жилье, однако после вывода производства группа «Гута», инвестировав минимально в реконструкцию, создала там офисный комплекс.
Другая крупная промзона ЦАО — промзона № 5 «Магистральные улицы» в Пресненском районе, где находится завод «Стройдеталь № 6», который сейчас не действует, а площади сдаются в аренду. Аналогичная ситуация на Втором часовом заводе «Слава», бывшем заводе ЖБИ на Шелепихинской набережной, Мелькомбинате № 4 в Шмитовском проезде и т.д. В пределах третьего транспортного кольца также есть перспективные промзоны: завод имени Орджоникидзе на Ленинском проспекте (сдается в аренду торговым предприятиям), то же трамвайное депо имени П. Апакова на Шаболовской, промзоны недалеко от Дербеневской набережной, около метро «Тульская», «Площади Ильича» (завод «Серп и молот»), метро «Семеновская» (завод «Салют) и т.д.
«Первые ласточки» уже появились. Возобновились разговоры о строительстве жилья на территории Красного Октября. Некоторое время назад появилась информация о том, что вместо бизнес-парка в районе Дербеневской набережной будет строиться жилье. Бизнес-парк класса В — проект компании «Экоофис» — стал одним из первых проектов в данном кластере. Позднее территория промзоны стала застраиваться достаточно большим количеством офисных центров, превратившись в деловую зону. В результате с одной стороны росла конкуренция, с другой — бизнес-парк устаревал морально и физически.
«Поэтому в настоящее время вполне логично возникает вопрос о реконцепции либо сносе. Нынешнее местоположение для офисного центра не является идеальным: добираться пешком до ближайшего метро Павелецкая далеко — не менее
Впрочем, для того, чтобы процесс массово «пошел в рост», городским властям придется перестать противиться смене назначения земельного участка, а также без помех вносить изменения в генплан и проекты планировок. Хотя эту проблему девелоперы уже тоже научились решать: достаточно создать в бывших административных зданиях апартаменты и не менять объемы зданий.
Наталья Бессонова,
ГдеЭтотОфис.ру от 17.10.2011 г.
