О необходимости развивать средний и малый бизнес говорит каждое новое правительство, как федеральное, так и городское. Однако в большинстве случаев дальше деклараций дело не идет, и тому есть ряд объективных причин. Одна из них — сложности с поиском подходящих по цене и качеству офисных помещений. И в большинстве случаев «малышам», претендующим на площади до 100 м, приходится довольствоваться помещениями не лучшего качества.
Основными арендаторами площадей до 100 кв. м являются, как правило, небольшие компании (преимущественно малый бизнес), которым для размещения штата сотрудников достаточно этого метража. На 100 квадратах, как правило, можно разместить более-менее комфортно 13–17 человек. Также подобные помещения можно арендовать под маленький представительский офис или же для размещения отделений, филиалов организации или ее второстепенных офисов.
Найти офис можно как в бизнес-центре, так и «на улице». «Аренда небольшого помещения — одна из острых проблем сегодня. С ней сталкиваются как при создании малого и среднего бизнеса, так и при выделении отдельных структур от сформировавшихся и работающих организаций. В аренде офисов до 100 кв. м нуждаются как начинающие, так и действующие сетевые и несетевые туроператоры, нотариальные и юридические конторы, вновь открывающиеся иностранные представительства, start-up проекты и т. д.», — обрисовывает ситуацию Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty. На основе данных компании «МИЭЛЬ» за 2010 г. можно в целом составить представление о высоком уровне спроса на покупку и аренду помещений небольших площадей. Доля заявок на аренду в этом сегменте составила почти 58%, на покупку — 33%. По словам Юрия Тараненко, директора компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», в текущем году ситуация похожая.
Офис размером с лифт на Тверской? Реально?
При этом получить такое помещение в бизнес-центре и в аренду, и для покупки в собственность — большая удача. «Для владельцев БЦ мелкая нарезка невыгодна по многим причинам: из-за представителей малого бизнеса, которые менее устойчивы к внешним изменениям, к тому же мелкая нарезка уменьшает полезную площадь, увеличивая коридорный коэффициент, и т. п.», — говорит Ю. Тараненко. Для «малышей» характерна некая нестабильность, которая может выражаться в задержках оплаты аренды, делится наблюдениями Алексей Сухой, менеджер по развитию УК BlackStone Keeping Company. «Однако в целом, — считает он, — принадлежность компании к малому бизнесу не создает для управляющей компании каких-либо дополнительных проблем. Если обе стороны, то есть УК, представляющая интересы собственника, и арендатор, выполняют свои обязательства в рамках заключенных договоров, то проблем не возникает. Другой вопрос — это количество компаний в бизнес-центре. Чем их больше, тем больше нагрузка на административный персонал управляющей компании, отвечающий за взаимодействие с арендаторами».
По данным консультантов, взять в аренду помещение площадью 100 кв. м в офисном центре класса В весьма сложно. Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, объясняет ситуацию тем, что за последние несколько месяцев почти полностью исчезла мелкая нарезка офисов в качественных БЦ. Если в кризис арендодатели шли на подобную преференцию, то сейчас многие отказались от этого. В итоге небольшие офисы сегодня можно найти в административных зданиях с кабинетной планировкой. Но, соответственно, и класс данной недвижимости будет ниже — С. Объем предложения здесь заметно превышает спрос, говорят в «МИЭЛЬ».
Если объект позиционируется в классе А, то сегодня мелкая нарезка здесь практически отсутствует. Впрочем, исключения имеются и в этом сегменте. Речь идет о так называемых представительских вариантах, и рассчитаны они отнюдь не на малый бизнес. По словам М. Жуликова, такие офисы сдают с мебелью, предоставляются услуги секретарей, переговорные комнаты — словом, с объемом сервиса, достаточным для того, чтобы произвести впечатление солидной компании. Подобными услугами пользуются, как правило, представительства крупных иностранных фирм, состоящих из нескольких человек. «Особенно успешно в этом сегменте работает компания Regus. Сегодня известны такие ее проекты, как «Миллениум-хаус», «Даев-Плаза», «М-стиль офис» и т. д., — говорят в Penny Lane. — При этом в одном и том же БЦ офис площадью до 100 кв. м обойдется на 20% дороже, чем 300 кв. м».
Татьяна Ковалева, генеральный директор ГК «Экоофис», собственник ряда офисных зданий и бизнес-парков (БП) в Москве, рассказывает, что со временем у бизнес-парков их компании появились специализации, а именно: площади снимают небольшие фирмы схожей направленности. Например, в БП «Дербеневский» сложился обширный пул арендаторов, связанный с маркетингом, рекламой, PR. А на территории бизнес-парка «Кожевники» собрались кино- и фотостудии, шоу-румы, звукозаписывающие студии, компании по монтажу, ночной клуб, школа танцев. Сдают в компании и офисы совсем мелкой «нарезки». Так, в бизнес-центре на Тверской, принадлежащем компании «Экоофис», можно арендовать от 8 кв. м, а в БЦ «Соколиный дворик» — от 11 кв. м.
Еще одна возможность для «малышей» попасть в современный офис — это арендовать рабочее место в коворкинг-центрах (оборудованный рабочий стол в общем помещении с коллегами из других компаний). По словам Ю. Тараненко, минимальная стоимость аренды одного рабочего места в таких центрах составляет 6000 руб./мес. Наиболее востребована эта услуга со стороны людей, занятия которых не требуют наличия постоянного офиса: фрилансеров, веб-дизайнеров, веб-разработчиков, журналистов, переводчиков, предпринимателей, архитекторов, IT-консультантов, агентов по страхованию, start-up компаний и т. д. «Такая схема позволяет избежать многих недостатков работы на дому, сохранить рабочий настрой, а также позволяет ее участникам облегчить процесс поиска заказчиков», — заключает Ю. Тараненко.
Купить кусочек бизнес-центра
Еще сложнее ситуация с покупкой малых площадей в качественных бизнес-центрах. «Как правило, — напоминает Павел Яншевский, партнер S.A. Ricci, — продаются либо отдельные здания, отдельные блоки, либо несколько этажей здания площадью в несколько тысяч квадратных метров. На рынке всего несколько девелоперов, которые продают небольшие офисные площади, — это RED Development, Smynex, Placon property management». Собственнику невыгодно продавать бизнес-центр внарезку. Реализация качественного БЦ по частям автоматически понижает его классность, здание сразу теряет как инвестиционную привлекательность, так и стоимость квадратного метра. Кроме того, появляется риск того, что часть площадей продать вовсе не удастся. «Распродав помещения кусками по 300 кв. м, собственник оказывается в ситуации, когда крупная компания уже либо не может поместиться на оставшихся квадратах, либо не захочет покупать офисные площади в здании с непонятным набором арендаторов. Если фирма, купившая, например, часть первого этажа, захочет там поставить какой-то ларек, портящий имидж здания, никто с ним ничего сделать не сможет», — поясняет П. Яншевский.
Уличный бизнес
Формат офисного стрит-ритейла предпочитают компании, специализирующиеся на услугах для населения. Для них важен беспрепятственный доступ большого потока клиентов, конкретное месторасположение. Это тревел-агентства, юридические конторы и т. д. Так, приводит пример Ю. Тараненко, на достаточно престижном юго-западе, рядом со станцией метро «Профсоюзная», ставки могут составлять 1500–2000 долл. кв. м/год, в то же время внутри микрорайона оставаться на уровне 300–400 долл.
В целом по городу анализ динамики средних ставок аренды и цен продаж на помещения формата стрит-ритейл по районам Москвы, сделанный компанией «МИЭЛЬ», показал, что для этого сегмента во II квартале 2011 г. они находились на уровне 1400 и 8250 долл./кв. м/год соответственно. На сегодня самые высокие арендные ставки на объекты стрит-ритейла, исключая ЦАО, находятся в ЗАО; диапазон составляет 430–3200 долл./кв. м/год и в ЮЗАО — 450–2700 долл./кв. м/год. Минимальные ставки в диапазоне 160–1700 долл./кв. м/год представлены в ЮВАО. Как уже говорилось, большое значение имеет конкретное месторасположение: на основных магистралях средние показатели составляют 1500–2000 долл./кв. м/год, в то время как максимальные значения на особо привлекательные помещения достигают 3000–3500 долл.
Самые высокие ставки, естественно, внутри Садового кольца. По данным «МИЭЛЬ», они держатся на уровне 2000–3000 долл./кв. м/год, хотя пиковые значения, например на Тверской, доходят до 5000–7000 долл.
На окраинах, в спальных районах или в новых жилых комплексах за МКАД на все первые нежилые этажи спрос по определению невелик, а порой даже возникает некий переизбыток площадей стрит-ритейла, и проблема заполняемости арендаторами встает достаточно остро.
Оксана Самборская,
Недвижимость и Цены от 17.10.2011 г.
