Cushman & Wakefield опубликовал почти сенсационные выводы своего аналитического отдела о ситуации со столичными качественными бизнес-центрами. А именно, объем купленных и арендованных офисных площадей класса А и В+ по итогам октября составил 44 667 кв. м. С учетом того, что с начала года эта планка не опускалась ниже 100 000 кв. м в месяц, можно говорить о первом серьезном падении - на 50 % - за 9 месяцев этого года. Аналитики считают, что начали сказываться негативные ожидания лета.
Впрочем, почти одновременно с исследованием Cushman & Wakefield появилась аналитика компании RRG. Эксперты этой компании, рассуждая о ситуации на рынке качественных офисных площадей, напротив отмечают стабильность на рынке и даже некий рост спроса в данном сегменте. Представители крупного игрока на офисном рынке - компании KR Properties – также не заметили значительных изменений в октябре.
Вместе с тем, Лада Белайчук, замдиректора отдела исследований Cushman & Wakefield уверяет, что, в отличие от многих консалтинговых компаний и участников рынка, ее отдел располагает подробными статистическими данными, на основании которых и были сделаны выводы. Что же касается арендных ставок в классе В и ниже, а также по динамике спроса и предложения в этой нише, то здесь мнения экспертов из разных компаний более или менее совпадают.
Подробности - в мнениях экспертов.
"Если ноябрь повторит результаты октября, то можно говорить о падении рынка"
Лада Белайчук, замдиректора отдела исследований Cushman & Wakefield:
- После триумфальных первых девяти месяцев 2011 года, в течение которых ежемесячных объем купленных и арендованных площадей не опускался ниже уровня в 100 000 кв. м в месяц, в октябре мы впервые увидели значительное сокращение объема заключаемых сделок: объем арендованных и купленных площадей едва достиг 50 000 кв.м. Возможно, негативные ожидания, которые начали накапливаться с лета, начали воплощаться в реальности.
Пока рано говорить о радикальном изменении динамики рынка, но если в ноябре сделок будет также мало, то можно будет делать выводы о новых тенденциях на рынке.
Вместе с тем, в октябре 2011 года в Москве было введено в эксплуатацию всего лишь одно офисное здание класса В- (арендуемая площадь менее 5000 кв.м) . Средние ставки аренды в классе А и B+, в целом, стабильны. Но! В классе В+ в центре города (особенно в пределах Третьего Транспортного кольца) ставки аренды снизились. Однако небольшие объемы сделок, заключенных в октябре, пока не дают оснований говорить об изменении динамики арендных ставок в сторону понижения. Доля свободных помещений относительно стабильна с начала года. В октябре она составляет 13,3% (среднее по классам А и В+ по всей Москве).
Октябрь также стабилен, как и сентябрь
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG:
- В сегменте офисной недвижимости октябрь стал «продолжением» сентября. Влияние кризиса и миграция арендаторов из одного объекта в другой предопределяет тот факт, что уровень вакантных площадей в офисной недвижимости по-прежнему достаточно высок. Однако в текущем году поглощение происходит с планомерным приростом темпов. Спрос на качественные объекты распространяется не только на центральные районы, но и за пределы ТТК: только в октябре прошло несколько крупных сделок по аренде. А дополнительным стимулом спроса и роста арендных ставок в центре стал переход качественных бизнес-центров в разряд «невосполнимых ресурсов» в силу запрета на новое строительство коммерческой недвижимости.
Объем предложения аренды по количеству по сравнению с сентябрем вырос на 1% в центре и на 3% за его пределами. Всего объем предложения составил 2 112 объектов общей площадью 1 385 тыс.кв.м., из них 393 объектов – в центре и 1 719 объектов – за его пределами.
Средняя ставка по офисной недвижимости в центре выросла на 1% и составила 752 $/кв.м./год, а на периферии – снизилась на 1% до 445 $/кв.м./год. При этом данные за год позволяют отметить явную тенденцию к росту арендных ставок, особенно в центральной части города. В сравнении с октябрем 2010 года средняя арендная ставка на офисные площади в пределах Садового Кольца выросла на 15%, за пределами Садового Кольца – на 7%.
Сергей Матюхин, генеральный директор KR Properties:
- Никакого резкого снижения сделок, как в продажах, так и в аренде, я не заметил. Это касается и наших объектов, и столичного рынка, в целом. В октябре количество заключенных договоров аренды офисных площадей - класс А и В+ - на наших объектах (loft-квартал "Даниловская мануфактура 1867" и деловой квартал "Красная Роза 1875") оставалось на уровне сентября - около 3,5 тыс.кв.м., рост арендных ставок в октябре составил 5%.
RealEstate.ru от 15.11.2011 г.
