Рынок торговой недвижимости. Октябрь 2011 г.

Торговый сегмент недвижимости по-прежнему остается самым востребованным, о чем свидетельствует уменьшение вакантных площадей. Кроме того, в октябре эксперты снова отметили падение объемов ввода новых объектов. Потребность в торговых помещениях существует даже в центре Москвы.

 

 

Предложение

 

Объем предложения в пределах Садового кольца за год стал почти вдвое меньше, свидетельствуют эксперты консалтинговой компании RRG. Общая площадь предлагаемых в аренду объектов уменьшилась по сравнению с октябрем 2010 г. на 42%. В то же время ни поглощение рынком значительных площадей, ни решения московского правительства относительно прекращения строительства крупных объектов в центральной части Москвы не сказались на арендных ставках: они остались на уровне октября 2010-го.

 

На периферии столицы, напротив, объем предложения за год практически не изменился, а ставка выросла на 10%. Тем не менее по сравнению со статистикой за сентябрь в октябре 2011 г. торговых объектов предлагали больше на 13%, на 12% увеличилась их общая площадь. При этом средняя арендная ставка снизилась на 6%. Впрочем, эксперты считают, что такие резкие колебания — это следствие не рыночных тенденций, а небольшого объема предложения и весьма заметной разницы в качестве экспонируемых объектов. Когда весь рынок составляет менее 100 объектов (внутри Садового кольца), то уход или появление какого-либо крупного помещения может полностью изменить показатели, поясняют эксперты, особенно если его цена значительно отличается от средней. Всего в октябре на рынке аренды было экспонировано 674 объекта площадью 290 тыс. кв. м, отмечают в RRG, из них 86 предлагали в центре и 588 — за пределами Садового кольца.

 

Для купли-продажи было представлено 416 объектов общей площадью 374 тыс. кв. м и общей стоимостью 2,489 млрд долл., из них 75 тыс. кв. м — внутри Садового кольца и 341 — за его пределами.

 

По оценкам экспертов компании Welhome, общий объем новых торговых объектов, запланированных к вводу до конца 2011 г., составит 126 тыс. кв. м. Таким образом, качественных площадей в столице будет около 3 млн кв. м. Также специалисты отмечают, что по состоянию на текущий момент наблюдается уменьшение масштабов вводимых объектов по сравнению с предыдущими годами, когда были сданы такие крупные проекты, как ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» (170 тыс. кв. м GLA), ТРЦ «Вегас» (124 тыс. кв. м GLA), ТРЦ «Гагаринский» (70 тыс. кв. м GLA). Неслучайно доля вакантных торговых площадей в октябре 2011 г. сократилась до 4%.

 

Больше всего заявленных к вводу объектов приходится на Южный административный округ, среди крупных комплексов анонсированы такие, как ТРЦ «Москворечье» (21 тыс. кв. м) и ТРЦ «Ривер Молл» (88,5 тыс. кв. м), за пределами МКАД — Outlet Village Belaya Dacha.

 

 

Новые проекты

 

В октябре стало известно о новом крупном проекте торгово-развлекательного центра (ТРЦ) в Москве. Объект общей площадью 300 тыс. кв. м может появиться на территории Всероссийского выставочного центра (ВВЦ), информируют в компании Blackwood. Девелопером проекта выступят структуры предпринимателей З. Илиева и Г. Нисанова (владеют ТРЦ «Европейский», «Гранд» и «Москва»). В проекте предусмотрена значительная развлекательная составляющая (концертный зал, спортивные центры, зона аттракционов, океанариум, скалодром и пр.), а вот площадь торговой части будет предположительно ограничена 45 тыс. кв. м. Проект предполагает также масштабную реконструкцию исторических помещений ВВЦ за счет средств девелоперов.

 

Также в октябре компания Trinity Development Group объявила о намерении инвестировать в строительство ритейл-парков в России. Первые четыре проекта общей площадью 168 тыс. кв. м будут реализованы, скорее всего, на земельных участках рядом с МКАД. Эксперты говорят, что с 2009 г. отмечается интерес девелоперов к новым форматам торговой недвижимости, не представленным пока на российском рынке. Так, в Московском регионе уже было заявлено несколько проектов outlet-центров. В связи с постепенным насыщением рынка торгово-развлекательными центрами традиционных форматов новые проекты могут стать успешными и востребованными при условии грамотной концептуальной реализации.

 

В октябре продолжилось восстановление деловой активности торговых операторов и собственников помещений в сегменте street retail. В основных торговых коридорах Москвы вакантных площадей осталось минимум 1–3%. В целом стоит отметить, что в сегменте street retail сохраняется потенциал роста ставок аренды с учетом ограничений по застройке центральных районов Москвы.

 

В связи с этим специалисты компании Welhome отмечают интересную тенденцию — развитие ритейл-направлений крупнейшими девелоперами жилой недвижимости массового сегмента. Так, ГК ПИК в рамках программы «ПИК Ритейл» приступила к централизованной реализации и управлению торговой недвижимостью в собственных жилых комплексах. Общая площадь, которая будет в программе в течение ближайших трех лет, составит 200 тыс. кв. м. Компания «Ведис Групп» также начала продажу коммерческих помещений на первых этажах жилых комплексов.

 

 

Источник: Welhome Real Estate Consulting

 

 

Дефицит магазинов в ЦАО

 

Между тем потребность в торговых объектах существует даже в центре Москвы. К такому выводу пришли аналитики компании S.A. Ricci. В ходе исследования рынка (учитывали как торговые центры, так и street retail) было выяснено, что обеспеченность арендопригодными площадями (GLA) в ЦАО одного человека составляет 0,88 кв. м, в то время как в европейских столицах этот показатель давно превысил 1 кв. м. По Москве в целом он равен всего 0,53 кв. м. Максимальная концентрация GLA наблюдается в Арбатском муниципальном районе и составляет 5,4 кв. м. На величину этого показателя влияет число проживающих в Арбатском районе, являющееся минимальным (20 тыс. человек).

 

Несмотря на высокий уровень концентрации торговых площадей в муниципальных районах ЦАО, потребность в торговых центрах остается нереализованной практически в каждом из них, делают вывод эксперты. Это объясняется большим туристическим и деловым потоком, который преобладает в центре города.

 

Минимальная концентрация торговых площадей — в муниципальных районах Хамовники, Якиманка и Красносельский. На территории районов Якиманка и Хамовники располагаются парк культуры и отдыха им. Горького, парк исскуств «Музеон» и спортивный комплекс «Лужники», которые вместе занимают 1/5 часть совокупной территории муниципальных районов. Между тем в Хамовниках существует возможность реализации проекта торгового центра полезной площадью от 25 до 45 тыс. кв. м. Уровень конкуренции в таком случае будет значительно ниже среднего.

 

 

* Без НДС и эксплуатационных расходов.

Источник: Welhome Real Estate Consulting

 

 

Цены и ставки аренды

 

По данным компании RRG, в октябре 2011 г. средневзвешенная цена по объектам в центре снизилась на 6%, до 12 993 долл./кв. м. Это обусловлено, с одной стороны, окончанием экспонирования в сентябре крупного дорогого объекта на Арбате (670 кв. м, 43 205 долл./кв. м), а с другой — возобновлением продажи в октябре помещения на Новом Арбате (8241 кв. м, 10 000 долл./кв. м).

 

За пределами Садового кольца средневзвешенная цена выросла на 9% и составила 5741 долл./кв. м. Рост был обусловлен окончанием экспонирования в сентябре крупных и относительно доступных объектов на улице Маршала Захарова (2100 кв. м, 2062 долл./кв. м), на улице Раменки (2105 кв. м, 3731 долл./кв. м), на Ярославском шоссе (3600 кв. м, 3611 долл./кв. м), на улице Стромынке (4700 кв. м, 2340 долл./кв. м) и на Дмитровском шоссе (8000 кв. м, 1464 долл./кв. м). Завершение экспонирования в начале осеннего периода целого ряда крупных и доступных торговых объектов за пределами Садового кольца может свидетельствовать о том, что именно такие объекты на периферии пользуются повышенным спросом.

 

Средняя ставка аренды в центре Москвы в первый месяц IV квартала 2011 г. по сравнению с сентябрем снизилась на 6% и составила 1587 долл./кв. м/год, что можно объяснить выходом на рынок в октябре нескольких довольно доступных объектов в центре со ставкой ниже 750 долл./кв. м/год. В частности, они расположены по улице Дубининской (200 кв. м, 651 долл./кв. м/год), в Подсосенском переулке (415 кв. м, 702 долл./кв. м/год), в 1-м Неопалимовском переулке (110 кв. м, 600 долл./кв. м/год). Кроме того, на 4% снизились цены на объекты, которые экспонируются уже не первый месяц. Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового кольца в октябре уменьшилась на 1% и составляет до 750 долл./кв. м/год.

 

Что касается объектов стрит-ритейла, то здесь эксперты компании Welhome прогнозируют в ближайшей перспективе рост ставок в пределах 5–7%. В столице максимальная цена аренды на встроенно-пристроенные помещения традиционно наблюдается на Тверской улице, тем не менее некоторые компании закрывают свои имиджевые точки на центральных улицах города, предпочитая формат торговых центров, где рентабельность выше.

 

Николай Петров,

Недвижимость и Цены от 28.11.2011 г.