К слову «инновации» в России многие привыкли относиться с неким сарказмом. Что уж говорить о таком грандиозном проекте как Сколково, который, по сути, как раз и является инновационным центром, первым и, к сожалению, пока единственным в нашей стране. Мало какой проект встречает такую острую критику со стороны людей думающих и чувствующих. Однако давайте все же попытаемся разобраться, что такое Сколково и с чем его едят.
Сколково – город будущего
Почти два года назад, 12 ноября 2009 года, президент РФ Дмитрий Медведев предложил создать в России современный технологический центр исследований и разработок, который был бы «сфокусирован на поддержку всех приоритетный направлений». Национальный аналог американской Силиконовой долины должен был сформировать специальные условия для работы ведущих ученых, инженеров, программистов, экономистов и т.д. Над идеями президента у нас в стране долго думать не привыкли: что господин Медведев предложил, над тем и надо начинать работать, и, желательно, в ближайшее время. Ну, или хотя бы постараться создать вид бурной деятельности, что, к сожалению, у нас бывает намного чаще. Однако в данном случае проект действительно начали продвигать, хоть и не так быстро, как хотелось бы.
18 марта 2010 года на встрече со студентами-победителями Олимпиад президент РФ объявил о планах создать этот научно-технологический комплекс в подмосковном Сколково. По его словам именно в Сколково «есть неплохой задел для того, чтобы это сделать быстро». Среди регионов возможного расположения центра также рассматривались Томск, Новосибирск, Санкт-Петербург, Обнинск, Дубна и территории в непосредственной близости от Москвы: участки по Ново-Рижскому и Ленинградскому шоссе, земли, примыкающие к Школе управления в Сколково. При выборе территории учитывалась близость к действующим научным центрам и транспортная доступность региона. В итоге выбор все же пал на деревню Сколково, а точнее на территории городского поселения Новоивановское и городского поселения Одинцово, которые расположены в 2 км к западу от МКАД на Сколковском шоссе. Место, конечно, спорное, поэтому решение президента сразу же вызвало острую критику со стороны ряда политиков и журналистов. Но, как говорится, выбор сделан, отступать уже поздно.
В ферврале 2011 года совет Фонда Сколково выбрал для центра градостроительную концепцию, разработанную французской компанией AREP. Территорию общей площадью около 400 гектаров планируется поделить на пять деревень – по числу направлений работы инновационного центра: биомедицинские технологии, космос и телекоммуникации, информационные технологии, энергоэффективность и ядерные технологии. Также там появятся общая зона с гостевой частью, университет, спортивная зона, парки отдыха, медицинские учреждения. Разработчики градостроительной концепции позаботлись и об экологии иннограда: город сам перерабатывает мусор и вырабатывает себе энергию. Кроме того, внутри города предполагается главенство пешеходов, велосипедистов и общественного транспорта.
При создании инновационного города Сколково планируется использовать стандарты «зеленого» строительства. Соответствующее соглашение в конце сентября текущего года подписали Фонд «Сколково», некоммерческие партнерства «Центр экологической сертификации-зеленые стандарты» и «Совет по экологическому строительству» под эгидой Минприроды РФ. «Центр экологической сертификации-зеленые стандарты» и «Сколково» планируют совместно сформировать нормативно-правовую базу иннограда в части, касающейся проектирования, строительства и эксплуатации объектов недвижимости.
По словам Алексея Полякова, генерального директора «Просперити Проджект Менеджмент», соучредителя и председателя правления Совета по экологическому строительству RuGBC, Сколково может стать пилотным проектом, реализуемым по принципам устойчивого развития и экологического строительства с самого начала. «В реализацию проекта на всех уровнях привлечены иностранные специалисты, а проблемы green building в мире в центре внимания уже более 30 лет. В основу градостроительной концепции, разработанной французскими архитекторами, положены 4Э – энергоэффективность, экологичность, экономичность, эргономичность. К сотрудничеству в проекте также привлечен Роб Уотсон – эксперт, непосредственно создавший американский «зеленый» стандарт LEED. Руководство Сколково приняло решение, что все здания в проекте должны соответствовать уровню LEED Silver. Планируется сертифицировать не только отдельные здания, но и весь проект в целом, как город. Проект первого здания уже официально зарегистрирован для прохождения сертификации», - рассказывает эксперт.
«Сотрудничество Фонда «Сколково» и «Совета по экологическому строительству RuGBC» позволит привлечь к реализации проекта лучшие силы «зеленой» отрасли. Если Сколково по-прежнему будет приоритетом на уровне Президента, то у проекта есть все предпосылки стать истинно экологическим», - уверен господин Поляков.
Местный рынок недвижимости
Безусловно, рынок недвижимости в данном районе начал формироваться еще до того, как было принято решение превратить Сколково в ультрасовременный научный центр. Одинцовский район, например, и раньше был привлекателен для девелопмента жилой недвижимости. По словам Дмитрия Онофрея, консультанта отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, появление данного проекта вызвало рост цен на земельные участки, а также на квартиры в жилых комплексах по данному направлению в связи с новым статусом месторасположения и позиционированием. Сколково – это государственный проект по развитию инноваций, и большинство административных зданий, которые будут здесь возводиться, не предназначено для коммерческих целей, считает Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG. «Поэтому говорить о всплеске активности девелоперов, работающих в области реализации коммерческих проектов, не приходится. Но, безусловно, – это «якорь» и «точка кристаллизации». Вокруг территории будут появляться востребованные площади – жилье, офисы, инфраструктура; это мировая практика», - объясняет он.
«Несмотря на то, что интерес к инновационному центру Сколково постоянно подогревается, особой активности со стороны девелоперов в этом районе до недавнего времени замечено не было», - говорит Григорий Длуга, директор по продажам MR Group, - «Невысокую активность застройщиков можно связать с тем, что до последнего времени не было точной информации о масштабах проекта и о том, какая именно территория будет задействована. Кроме того, очевидно, что объекты коммерческой недвижимости пойдут «в дополнение» к жилью, то есть будет спрос на жилье - будет востребована и коммерческая недвижимость в данном районе».
Сергей Чагин, заместитель директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar, уверен, что Сколково – это имиджевый проект, и объявление всей этой территории инновационным центром с центральным ядром в качестве наукограда притягивает туда девелоперов, которые будут реализовывать проекты, направленные на обслуживание как самого центра, так и недвижимости, которая будет куплена теми, кто будет там проживать. «В первую очередь в ближайшее время ожидается рост именно в жилом сегменте. В зависимости от местных ограничений, есть перспектива для малоэтажного строительства, как и в других техноградах и технопарках», - говорит эксперт.
Тысячи квадратных метров
В западных классификациях есть понятие Research & Development Properties, к которому относятся комплексы из лабораторий, дата-центров, офисных и складских помещений и конференц-залов. Теоретически именно такой вид недвижимости должен быть наиболее востребован в Сколково, полагает Дмитрий Онофрей. «Если быть ближе к реальной ситуации, то, скорее всего, будет востребована офисная недвижимость в формате бизнес-парков, а также сопутствующая торговая и гостиничная недвижимость в ограниченном объеме», - объясняет господин Онофрей. По мнению Юлии Никуличевой, директора отдела стратегического консалтинга, Jones Lang LaSalle, Russia & CIS, торговая недвижимость здесь будет обеспечена спросом не только со стороны резидентов Сколково, но и жителей Москвы и ближайших городов Подмосковья.
По словам Андрея Рябинского, председателя совета директоров ГК «МИЦ», с высокой долей вероятности наиболее востребованными сегментами коммерческой недвижимости в Сколково будут офисная и гостиничная недвижимость. «При этом необходимо понимать, что это будут не те классические офисы и отели, которые построены в Москве. Влияние окажет специфика иннограда: востребованы будут недорогие в реализации проекты, не претендующие на классы «А» и «люкс». Что касается гостиничной недвижимости, то, вероятно, спросом будут пользоваться апарт-отели, оборудованные для длительного проживания», - уверен господин Рябинский.
Для обслуживания тех, кто будет работать в Сколково, безусловно, понадобится значительный объём инфраструктуры. «Если говорить о торговой недвижимости, то, наверное, потребуется столько же площадей, сколько в любом кластере с преобладанием «дневного» населения. Например, в центре Москвы, но вне туристических улиц и кварталов. Что же касается офисной недвижимости, то с учетом того, что большинство зданий будет строиться «под компании», вряд ли понадобиться много бизнес-центров, они нужны будут только для тех кто «не попал» внутрь, но находится рядом. Площади возможно оценить, только четко понимая спрос», - говорит Денис Колокольников.
Согласно официальному расчету Фонда «Сколково», которым заведует Виктор Вексельберг, под гостиницу, конгресс-центр, деловой центр и торговые объекты понадобится 110 -140 тыс. кв.м. Данный расчет сделан, исходя из численности работников Сколково и членов их семей. Дмитрий Онофрей считает, что такой объем коммерческой недвижимости может быть востребован, но только в долгосрочной перспективе, в случае поэтапного ввода проектов. По оценке Григория Длуги, ориентировочный объем коммерческой недвижимости в данном проекте составит порядка 800 тыс. кв.м. Андрей Рябинский предположил, что площадь офисов в Сколково составит 400-500 тыс. кв. м. Однако точную цифру, по его словам, спрогнозировать трудно: с учетом направленности бизнеса в иннограде многим отраслям могут потребоваться специальные лаборатории и полигоны, в то время как чисто офисных помещений потребуется меньше. «Что касается торговой недвижимости, то для комфортного проживания жителей и сотрудников потребуется 1-2 торгово-развлекательных центра районного масштаба суммарной общей площадью около 40-50 тыс. кв. м», - говорит эксперт.
Без проблем не обойтись
Наиболее вероятная проблема, с которой столкнется Сколково (впрочем, с ней сталкиваются все современные города), это транспортная доступность. По замыслу проектировщиков, эта доступность будет обеспечиваться благодаря плотной дорожно-уличной сети и использованию информационных технологий для эффективного управления транспортной инфраструктурой и потоками. Планируется, что в инноград будут ходить пригородные поезда с Белорусского и Киевского вокзалов. Кроме того, столичные власти заявляли о намерении довести до Сколково отдельную линию метрополитена. Реализация этого плана, по словам Юлии Никуличевой, существенно повысит привлекательность данного района.
Также в Москве уже началось строительство Северо-Западной хорды, которая свяжет инноград с четырьмя административными округами (Северный, Западный, Северо-Восточный и Северо-Западный). Работы по строительству объекта будут выполняться поэтапно, чтобы не ухудшать транспортную ситуацию. Длина хорды составит 29 км. Согласно проекту, магистраль будет разделена на два участка: северный и западный. Западный отрезок длиной 12 км пойдет от Ленинградского шоссе на Сколково и инновационный центр.
По мере дальнейшего строительства в иннограде, по словам Сергея Чагина, скорее всего, появится проблема с инженерными мощностями, поскольку даже энергоэффективное производство является достаточно энергозатратным. По градостроительному плану, в Сколково будут возводиться энергопассивные и энергоактивные здания. Планируется, что не менее 50 % нужной городу энергии должно быть получено за счет возобновляемых ресурсов.
В части содействия развитию инфраструктуры, разработки проектной документации по некоммерческим объектам, а также в части научной инфраструктуры финансирование будущего инновационного центра будет производиться из федерального бюджета. Остальные объекты, большинство из которых будет относиться к коммерческой инфраструктуре, будут обеспечиваться в рамках софинансирования. По мнению Дмитрия Онофрея, основной риск связан с тем, что государство может перестать финансировать данный проект, а частные инвестиции будут недостаточными для реализации подобных масштабных идей. «Будущее инновационного центра зависит от двух факторов: финансовой и организационной поддержки федеральных властей, а также от наличия совместных проектов с международными компаниям и российскими фирмами из наиболее продвинутых отраслей (например, из IT сектора). Если эти факторы будут сохраняться на протяжении хотя бы 5-7 лет, то проект имеет будущее», - полагает он.
Энтузиазм и немного удачи
На сегодняшний день Сколково - это пилотный проект, который призван создать условия для реализации на практике разработок в сфере инновационных технологий. Кроме того, это и один из наиболее масштабных и знаковых проектов, реализуемых на государственном уровне. Денис Колокольников считает, что уверенность в его реализации есть. «Этот проект, став местом концентрации наиболее интеллектуальной и активной части специалистов, вполне может стать тем «локомотивом», который потянет за собой и всю экономику, превратив ее из сырьевой в инновационную», - говорит господин Колокольников.
«Перспективы Сколково целиком зависят от воли государства и его поддержки. Один из примеров такой поддержки - специальный налоговый режим для резидентов наукограда», - объясняет Юлия Никуличева. В Сколково, по ее словам, необходимо создать «критическую массу»: нужно, чтобы там появились и начали работать крупные компании, за которыми потянутся и остальные. Кроме того, нельзя забывать и о международном сотрудничестве с инноградом: в числе партнеров проекта уже значатся такие страны как Финляндия, Германия, Швейцария, США, Швеция, Франция, Нидерланды, Австрия, Бельгия, Индия, Израиль, Италия и Южная Корея.
Чтобы реализовать такой сложный проект как Сколково, нужно много сил, энтузиазма и даже просто немного удачи. Хочется верить, что за словом «инновации» действительно что-то есть. У Сколково есть все: поддержка президента, экология, международный опыт и перспективная образовательная инфраструктура. Главное, чтобы государство со временем не забросило этот проект. Власти обещают, что основная программа строительства «города будущего» завершится в 2015 году. Ждать осталось недолго.
Артем Высоченко,
Арендатор.ру от 09.11.2011 г.
