К концу 2011 года спрос на офисы резко возрос, что привело к дефициту качественных помещений в центре Москвы и, как следствие, к росту арендных ставок, а также повышению стоимости квадратного метра офисной недвижимости.
По словам Алексея Рябичева, руководителя отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, конец 2011 года на рынке офисной недвижимости ознаменовался ощутимым оживлением со стороны игроков, активизировались даже те компании которые в течение года занимались мониторингом ситуации на рынке. По мнению эксперта, многие крупные компании, учитывая ситуацию неопределенности на внешнеэкономических рынках, стремятся завершить вопросы, связанные с арендой нового помещения уже до конца 2011 года.
Наиболее востребованными объектами по итогам 2011 года остаются офисы класса А: с ними было заключено 57% договоров по аренде офисных помещений и 69% сделок по покупке офисной недвижимости, отмечают аналитики компании Penny Lane Realty. По их словам, в сегменте продажи инвесторы рассматривают объекты, в основном, в качестве арендного бизнеса. Как правило, речь идет о бизнес-центрах с доходом не ниже 10% ставки капитализации или зданиях, подходящих для редевелопмента - имущественных комплексах, бывших производственных помещениях, старых особняках.
Наибольший спрос в 2011 г. наблюдался на офисные помещения класса «А» и «В» со стороны IT-компаний и банков, отмечают ведущие аналитики компаний Cushman & Wakefield , Jones Lang LaSalle, Colliers International, Knight Frank, S.A. Ricci и девелоперской компании «Галс-Девелопмент».
Крупнейшие сделки на рынке офисной недвижимости
«В этом году были заключены крупнейшие сделки аренды среди IT компаний - компания Mail.ru Group арендовала 29 932 кв.м в бизнес-центре SkyLight, а «Лаборатория Касперского» арендовала 29 840 кв.м в бизнес-парке «Олимпия». В банковском секторе крупнейшие сделки совершили Россельхозбанк, который арендовал 27 450 кв.м. в Альфа Арбат Центре, и Сбербанк, который арендовал 23 863 кв.м. в Даниловском форте. Стоит также отметить, что две из пяти крупнейших сделок были заключены в объектах «Галс-Девелопмент». Всего в течение года было совершено более 26 крупных офисных сделок (арендуемой площадью более 5 000 кв.м.)», - рассказал Михаил Мидлин, старший директор отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield, в ходе круглого стола по итогам года по рынку офисной недвижимости, организованной девелоперской компанией «Галс-Девелопмент».
По данным компании Penny Lane Realty, несмотря на достаточно сдержанный интерес иностранных инвесторов к российскому рынку, за 2011 год все же произошел ряд заметных сделок по покупке офисных центров. Самым крупным приобретением стала покупка австрийским фондом UFG Real Estate бизнес-центров класса А «Пушкинский дом» и «Конкорд» у компании Capital Group. Другой крупный международный инвестфонд, Hines Global REIT, приобрел БЦ «Гоголевский» за $100 млн, а фонд Heitman заключил первую для себя в России сделку: 38 тысяч кв.м. офисных площадей в ТОК «Метрополис» были куплены им за $120 млн.
Общая площадь сданных в аренду офисных помещений в 2011 году составила 325 тысяч кв.м. Количество сделок уменьшилось по сравнению с 2010 годом, когда уровень арендных ставок только начинал расти, и арендаторы стремились воспользоваться выгодной ситуацией. Чаще других тогда меняли офисную прописку предприятия малого и среднего бизнеса, поэтому наибольшим спросом пользовались помещения площадью 300-500 кв.м. В 2011 году ситуация поменялась: ряд крупных компаний и корпораций решили сменить офисную прописку в связи с появлением более удобных на их взгляд новых объектов недвижимости
На протяжении 2011 года сохранялась тенденция сокращения уровня вакантных площадей, отмечает Алексей Рябичев. По данным компании ASTERA в центральном, западном и юго-западном округах наблюдается наибольший спрос на помещения. В связи с возросшим спросом на качественные офисные помещения в ЦАО, например, сложился недостаток офисных площадей от 100 до 200 кв.м., что и спровоцировало рост арендных ставок. По сравнению с 4 кварталом 2010 года ставка на офисные помещения класса А поднялась на 14%, что связано с дефицитом готовых качественных офисных площадей и высоким спросом на класс А. В то время как на офисные помещения класса В ставка аренды в среднем выросла всего на 4%, что связано с преобладанием площадей данного класса в общем объеме предложения и возможностью удовлетворить спроса в данном сегменте, отмечают аналитики компании ASTERA. Средние ставки на офисные площади класса А и В+ в зоне Садового и Бульварного кольца выше ставок в зоне ТТК на 30-40%.
Прогноз по рынку офисной недвижимости
Ограниченное количество участков под застройку коммерческой недвижимости в Москве, сложности с финансированием проектов в условиях неопределенности на финансовых рынках будут способствовать тому, что объём нового предложения продолжит сокращаться. По данным компании ASTERA на 2012 г. девелоперами заявлен ввод не более 1 млн. кв.м офисных площадей. В их числе более 300 тыс. кв. м площадей, сроки сдачи по которым были перенесены с 2011 года. Среди проектов, заявленных на 2012 год: бизнес-центры класса А «Sky Light» «Ленинский проспект 119», «Нахимовский», вторая очередь строительства бизнес-парков «Riga Land» и «Nagatino i-Land», МФК «Олимпик Холл» и др.
В 1 кв. 2012 года ожидается традиционное снижение деловой активности, связанное сначала с январскими каникулами, а затем с ожиданиями в условиях неопределенности на внешнеэкономических рынках, отмечает Алексей Рябичев. Поэтому до конца марта 2012 года прогнозируются только те сделки, которые по тем или иным причинам не были закрыты до конца текущего года. Изменения макроэкономической ситуации внесут изменения, главным образом, в вопрос ротации: в условиях роста рынка арендаторы будут переезжать в более просторные офисы, в условиях стагнации рынка - оптимизировать расходы за счет переезда в меньшие по площади помещения. В целом по итогам 2012 года количество сделок можно ожидать на уровне 2011 г.
Вместе с тем ощутимые изменения могут произойти на рынке уже в 2013-2015 годах, прогнозируют аналитики компании Penny Lane Realty. По их словам, массовый пересмотр инвестконтрактов заставил девелоперов по-новому взглянуть на свои проекты. К примеру, некоторые бизнес-центры, находящиеся на ранней стадии строительства подверглись редевелопменту в апартаменты. Среди крупных застройщиков, выполнивших перепрофилирование, можно выделить AFI Development, Coalco, MR Group, и Дон-Строй. Общая площадь проектов, которые в результате редевелопмента станут жилой недвижимостью, составляет порядка 1 миллиона кв. м. Еще 1 миллион кв.м в ЦАО.
«Я вижу три варианта развития рынка, - резюмирует Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty. - Оптимистичный прогноз, который вряд ли сбудется, - рост ставок аренды на 15-20% в год. На фоне кризиса еврозоны и самой нестабильной за последние 10 лет политической и экономической ситуации в России, явных предпосылок к тому, что в ближайшие два года произойдет ощутимый скачок цен, нет. По более реалистичному сценарию будет происходить «боковой тренд» с плавным повышением ставок в пределах 7-10% на фоне крайней низкого предложения при отсутствии позитивных и негативных внешних факторов. При самом пессимистичном исходе уровень ставок и цен резко упадет, но вряд ли ниже показателей 2008-2009 годов».
Генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников дает более сдержанный прогноз: «Некоторые инвесторы отчасти заняли выжидательную позицию, связанную с экономической ситуацией на западе и возможными новыми кризисными явлениями. Однако если ничего глобально негативного в экономике не случится, я думаю, следующий год станет продолжением тенденций этого года: будут востребованы качественные проекты, ставки и стоимость будут оставаться на прежнем уровне с незначительной тенденцией к росту, а игроки будут проводить выдержанную политику решения своих задач по мере необходимости».
