Почему на рынке коммерческой недвижимости встречаются «хорошие» и «плохие» объекты?
Формально, к «хорошим» или «качественным» относятся концептуальные торговые центры (ТЦ), построенные по принципу современных логистических комплексов, склады и бизнес-центры класса А и В. Однако, на деле объекты по качеству могут сильно различаться. И в кризис это не замедлило сказаться на востребованности и – как следствие – на уровне вакантных площадей, арендных ставках. А в конечном итоге – на финансовой успешности проекта для его собственника.
Но при этом важны оба критерия: место и спрос целевой аудитории именно на эту концепцию.
Если в промзону Ногинска поставить офис класса А, спрос на него будет даже ниже чем на заводское управление, а торговать в стрит-ритейле на Тверской тушенкой и сгущенкой, можно только для иностранцев – как сувениры.
Критерий «хорошего» объекта с точки зрения арендатора достаточно прост: он должен способствовать решению тех задач, ради которых компания и арендует коммерческое помещение.
Для бизнес-центра главное - хорошая транспортная доступность, а также расположение вблизи или в границах сложившегося делового района, а также грамотно разработнное предложение по условиям аренды.
В торговом сегменте в большинстве случаев главным для арендатора является размер оборота. А из этого уже следует, что торговый центр должен обеспечивать большой поток посетителей, причем соответствующего уровня, иметь удобные заезды и парковки, быть виден еще «на дальних подступах», и так далее. Именно поэтому, например, новые крупные ТЦ в 2009-2010 годах испытывали серьезные проблемы с привлечением арендаторов и нередко «открывались по частям»: ведь в пустующем торговом центре просто не могло быть большого потока посетителей.
Впрочем, если по всем остальным критериям такой ТЦ был качественным, то вся проблема такого проекта в том, что он открылся в сложный экономический период. А значит, заполнение арендаторами – дело времени. В остальном такой проект будет успешен.
Из наиболее успешных проектов, которые были заполнены даже в кризис и ставки в них не снижались можно вспомнить Европейский, Атриум и др.
А вот если проект реализован с конструктивными, и концептуальными ошибками, связанными с отсутствием анализа рыночной конъюнктуры, транспортными просчетами и.т.д.– все гораздо серьезнее. Например, не оценено в должной мере конкурентное окружение. Или не подсчитана зона охвата. Не изучена целевая аудитория и пул арендаторов не соответствует уровню потенциальных покупателей. Не говоря уже о локации. Например, крупный торгово-развлекательный центр, расположенный далеко от съездов с магистралей рискует тем, что потребители до него просто не доедут.
По моим оценкам, в настоящее время в Москве те или иные проблемы испытывает примерно каждый четвертый ТЦ. Большинство ТЦ и ТРЦ на МКАДе небольшого формата по сравнению с Мегой испытывают проблемы, да и внутри города их достаточно.
В большинстве случаев основной ошибкой, как бы это не прозвучало «рекламно», стало пренебрежение девелоперов к тщательной проработке концепции, предварительным расчетам, основанных на исследованиях. О справедливости этого утверждения говорит тот факт, что в кризис спрос на консалтинговые работы по конкретным проектам вырос многократно. Впоследствие, там, где можно было изменить ситуацию, девелоперы постарались принять меры. Например, провели смену позиционирования торгового центра «Шереметьевский» на более высокий ценовой сегмент под новым названием «Третьяков Плаза», смену пула арендаторов в Ритейл-парке (Media Markt и др). Таким образом, основные ошибки приведенных выше торговых центров были исправлены за счет смены пула арендаторов.
Денис Колокольников, Председатель Совета директоров группы компаний RRG
I-business.ru от 26.12.2011 г.
