Сокращение объема ввода торговых центров осенью 2011 года, а также рост спроса на качественные торговые помещения в центре Москвы привел к дефициту на рынке торговой недвижимости, росту арендных ставок, а также к всплеску инвестиционной активности в этом сегменте коммерческой недвижимости.
За первое полугодие 2011 года средние арендные ставки в торговых центрах Москвы выросли на 7-10%, отмечают аналитики Penny Lane Realty. По их словам, уровень колебаний ставок зависел от конкретного объекта: ставка аренды для якорных арендаторов составляла $110-320 за кв. метр в год, для торговой галереи - $500-1000 за кв. метр в год, для развлекательной зоны - $120-200 за кв. метр в год. В торговых центрах, пользующихся повышенным спросом и имеющих «лист ожидания», ставки аренды могут достигать $5000 за кв. м. в год
Возникновение дефицита торговых площадей в Москве эксперты во многом объясняют запретом на строительство торговых центров (ТЦ) в пределах ТТК, переносом сроков введения новых ТЦ, ростом спроса со строноы ритейлоров, а также всплеском инвестиционной активности.
В III квартале 2011 г. в Московском регионе не было открыто ни одного торгового центра, отмечают аналитики Colliers International. По данным компании Praedium Oncor International большую часть запланированных торговых объектов к вводу в эксплуатацию на лето и осень 2011 года решено достроить в начале 2012 года.
Рост спроса со стороны ритейлоров свидетельствует тот факт, что в III квартале 2011 г. на московский рынок вышло сразу несколько крупных торговых сетей: американская сеть магазинов по продаже нижнего белья Victoria's Secret (ТЦ «Мега Теплый Стан» в Москве), американский бренд Banana Republic (ТРЦ «АфиМолл Сити»), сеть крупных супермаркетов «Норман».
По мнению большинства аналитиков рынка коммерческой недвижимости, сегодня значительный интерес к торговой недвижимости проявляют и инвесторы. Большинство активных на сегодняшний день компаний рассматривают приобретение торговых объектов в Москве и регионах России как одно из приоритетных направлений капиталовложений. По словам аналитиков Penny Lane Realty сейчас инвесторы торопятся сделать выгодные вложения, пока стоимость квадратного метра не достигла и не превысила докризисного уровня.
По данным консалтинговой компании RRG, средняя стоимость квадратного метра торговой недвижимости в центральной части города сегодня составляет 14370$, летом 2008 года 17 842$. Торговые помещения в центре Москвы имеют наибольшую привлекательность для инвесторов, поэтому во время кризиса этот сегмент коммерчечской недвижимости оказался в наиболее в выиграшном положении, отмечает Денис Колокольников, генеральный директор RRG.
Поэтому пока цены не достигли докризисного уровня, покупатели рассматривают покупку не одного, а целого ряда объектов торговой недвижимости, отмечает Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty.
Новые торговые площади
По оценкам экспертов компании Welhome, общий объем новых торговых площадей, запланированных к вводу до конца 2011 года, составит 126 тыс. кв. м. При этом 54% от заявленных к вводу в 2011-2012 году объектов приходится на Южный административный округ Москвы. В отчете компании Colliers International аналитики приводят немного другие цифры, при этом делая оговорку на то что не все торговые центры будут открыты до конца года. В частности Outlet Village Belaya Dacha - один из самых крупных проектов, заявленных к открытию в конце 2011 г., выйдет на рынок не раньше первого полугодия 2012 г. Так по их данным, до конца 2011 г. в Москве заявлено к открытию семь торговых центров общей арендуемой площадью примерно 157 300 кв. м. А у налитиков компании Praedium Oncor International еще более оптимистичные прогнозы - «до конца года к вводу запланировано около 200 000 кв.м торговых площадей»,- говорится в их отчете за третий квартал 2011г.
Чьи прогнозы сбудутся покажет время, пока что на рынке торговой недвижимости явная нехватка качественных площадей, что и порождает высокий уровень арендных ставок в торговых центрах.
По данным Penny Lane Realty средние ставки аренды в сегменте стирит-ритейла варьируются от 1500 долл. за кв.м до 4000 долл. за кв. м в год на помещения, расположенные в основных торговых коридорах столицы. На второстепенных улицах ставки держатся на уровне $300-1800 за кв.м. в год. Цены продаж от $14000 до $20000 за кв.м. - в основных торговых коридорах и от $2500 до $4500 за кв.м. - на второстепенных улицах.
В ближайшей перспективе прогнозируется рост ставок аренды торговых площадей, в сегментестрит-ритейла он будет доходить до 30-40%. Однако, несмотря на стабильный рост цен, арендных ставок, говорить о возврате к рынку продавца еще рано, отмечает Алексей Могила.
По мнению специалистов Colliers International, в ближайшей перспективе дефицит на столичном рынке торговой недвижимости сохранится, т. к. до конца 2011 г. и в следующем году не ожидается существенного увеличения объемов ввода качественных торговых помещений. Это приведет к усилению конкуренции торговых операторов за наиболее привлекательные торговые площади в Москве, а также смещению спроса в другие регионы, в т. ч. в города с численностью населения 300-500 тыс. человек.
Людмила Виноградова,
Mesto.ru от 02.12.2011 г.
