Рынок коммерческой недвижимости Москвы в уходящем 2011 году развивался по предсказанному экспертами сценарию. Спрос на офисные и торговые площади, а также складские помещения рос поступательными темпами, вызывая увеличение арендных ставок. Главные опасения аналитиков связаны с посткризисным явлением, как грядущее снижение объемов строительства во всех сегментах рынка, что естественным образом приведет к дефициту площадей, еще большему удорожанию найма и переездам арендаторов в более выгодные для них локации.
Поглощение без отложенного спроса
Объем поглощения на офисном рынке столицы в этом году находится на довольно высоком, сопоставимом с прошлогодним, уровне. Так, по данным компании Knight Frank, на начало октября было куплено и арендовано около 650 тысяч квадратных метров. При этом, если в 2010 году высокий уровень поглощения обеспечивался отложенным спросом 2008-2009 годов, то сейчас многие компании переезжают в связи с развитием бизнеса и расширением штата сотрудников. Кроме того, у многих компаний подходят к концу договоры аренды, которые заключаются в среднем на пять лет (максимальное поглощение в офисном сегменте зафиксировано в 2007 году).
Крупнейшей арендной сделкой в этом году на данный момент является найм компанией Mail.Ru Group 29,9 тысячи квадратных метров в бизнес-центре SkyLight на Ленинградском проспекте. Совсем немного ей уступает сделка по аренде "Лабораторией Касперского" 29,8 тысячи квадратных метров в БЦ "Олимпия Парк". Также можно отметить аренду Сбербанком 23,9 тысячи "квадратов" в офисном комплексе "Даниловский Форт" и переезд компании "Гринатом" в офис на Павелецкой набережной (13,5 тысячи квадратных метров).
Как отмечают эксперты Jones Lang LaSalle (JLL), доля свободных площадей на конец третьего квартала составила 16,6 процента. Аналитики Colliers International, подсчитавшие уровень вакантных помещений по итогам ноября, приводят следующие цифры: в классе "А" пустует 16,7 процента площадей, в классе "В+" - 10,6 процента, в классе "В-" - 8,4 процента.
Относительно высокий спрос вкупе с запретом мэрии на строительство офисов в пределах Третьего транспортного кольца и низким объемом ввода новых помещений, приводит к умеренному, но стабильному росту арендных ставок. Согласно информации компании Russian Research Group (RRG), за год (по сравнению с октябрем 2010 года) аренда офисов в пределах Садового кольца подорожала на 15 процентов до 752 долларов за квадратный метр в год. В периферийной части города цены выросли на 7 процентов и сейчас находятся на уровне 445 долларов за "квадрат". Цены на покупку офисной недвижимости в центральной части столицы за год увеличились на 12 процентов, вне Садового кольца рост составил 4 процента. Квадратный метр продается сейчас в среднем за 9100 и 3877 долларов соответственно.
Ложкой дегтя в этой, вроде бы, благоприятной картине, остаются объемы строительства. По подсчетам JLL, за прошедшие три квартала в Москве было введено в эксплуатацию около 438 тысяч квадратных метров офисных площадей, что почти на 30 процентов меньше, чем за аналогичный период 2010 года. Как отмечают в компании Penny Lane Realty, с начала года ввелось в эксплуатацию 773 тысячи квадратных метров офисной недвижимости, что сопоставимо с 2010 годом, однако почти в два раза меньше, чем в 2009 году.
По информации Knight Frank, за девять месяцев построили 620 тысяч "квадратов" офисов. Таким образом, общий объем предложения офисных площадей классов А и B достиг 11,7 миллиона квадратных метров. При этом ежеквартальный прирост составлял всего 1-2 процента, в то время как ранее объем предложения увеличивался на 5-10 процентов за квартал. Сокращение объемов ввода является прямым следствием приостановки девелоперских проектов в 2008-2009 годах, а также перемен в строительной стратегии стройкомплекса столицы.
По аналогии с офисами
Ситуация в торговом сегменте, в целом, очень схожа с офисным рынком. В частности, здесь также отмечается высокий уровень спроса. Согласно данным Colliers International, на конец сентября уровень вакантных помещений составлял всего 3,5 процента. В JLL отмечают, что доля свободных площадей в июле-сентябре снизилась с 7 до 4 процентов. По информации компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость", общий объем предложения торговых площадей для продажи за 2011 год сократился на 15-17 процентов, помещений в аренду стало меньше на 12 процентов.
Рост цен на рынке купли-продажи составил около 9 процентов и средневзвешенная цена сейчас находится на уровне 6100 долларов за квадратный метр. Площади внутри Садового кольца предлагаются в среднем за 12,6 тысячи долларов за "квадрат", за его пределами - примерно за 5000 долларов. Средняя ставка аренды с начала года увеличилась на 12-14 процентов до 915 долларов за квадратный метр в год. Для помещений в центре города этот показатель составляет 1750 долларов, объекты на периферии можно снять за 800 долларов. Эксперты Knight Frank отмечают, что в сегменте стрит-ритейла с января ставки аренды увеличились в среднем на 15 процентов.
Согласно Colliers International, российская столица продолжает удерживать шестое место в рейтинге городов Европы, Ближнего Востока и Африки с наивысшими арендными ставками в торговых центрах. С показателем в 3495 долларов Москва уступает лишь Лондону, Дублину, Бирмингему, Франкфурту и Манчестеру. В то же время, в рейтинге городов по стоимости аренды на основных торговых улицах Москва по итогам третьего квартала заняла седьмое место, тогда как в 2008 году была на втором. Средний уровень ставок в магазинах на главных коридорах сейчас составляет 7193 доллара за квадратный метр в год. По данному показателю Москва уступает Лондону, Парижу, Цюриху, Милану, Женеве и Риму. При этом осенью аналитики агентства недвижимости "Тубар" сообщали, что на главной торговой улице Москвы - Тверской - резко увеличился объем предложения свободных площадей. Эксперты объясняли это сезонными колебаниями спроса (раньше, впрочем, для аренды торговой точки на первых этажах в домах на Тверской приходилось формировать листы ожидания) и финансовыми сложностями арендаторов.
Ситуация со строительством новых торговых объектов в Москве сейчас даже хуже, чем со строительством офисов. В 2011 году торговых сегмент уже успел поставить несколько антирекордов. Как отмечают в Knight Frank, в январе-сентябре в столице ввели в строй 263 тысячи квадратных метров современных торговых площадей (арендуемых - 146 тысяч "квадратов"), что является самым низким показателем с 2003 года. Более того, в третьем квартале не было открыто ни одного крупного ТЦ. По наблюдениям Colliers International, такая ситуация за последние пять лет была зафиксирована только в третьем квартале 2009 года.
Складская
Жесткий дефицит площадей наблюдается и в складском секторе. По подсчетам аналитиков JLL, уровень вакантных площадей по итогам третьего квартала в московском регионе снизился до 1,5 процентов (в 2009-2010 годах показатель находился на уровне 8-12 процентов). В целом за три квартала объем арендованных и купленных площадей составил 1,081 миллиона квадратных метров. Согласно обзору Knight Frank, объем заключенных сделок за январь-сентябрь составил около 730 тысяч "квадратов", что в два раза превышает показатель за аналогичный период прошлого года. Данные RRG свидетельствуют, что объем предложения в аренду производственно-складских помещений с октября 2010 года снизился на 5 процентов по количеству и на 17 процентов по общей площади.
Большое число сделок в начале года спровоцировало резкий рост ставок в первом полугодии, когда цены выросли примерно на 20 процентов. Затем, правда, ставки стабилизировались и по результатам третьего квартала остались на уровне 135 долларов за квадратный метр в год. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, ставки выросли более чем на 17 процентов. По данным RRG, в октябре средняя ставка в сегменте производственно-складской недвижимости московского региона составила 191 доллар за квадратный метр в год, что на 7 процентов больше, чем в соответствующем периоде 2010 года.
Как отмечают в JLL, по итогам года в московском регионе построят 400-420 тысяч квадратных метров складов, что в три раза меньше, чем в 2009 году. Таким образом, объем арендованных и купленных площадей в этом году более чем втрое превысит объем нового предложения.
Дополнительную нагрузку на логистические комплексы московского региона привнесет строительство Центральной кольцевой автомобильной дороги. В ноябре стало известно, что в зоне прохождения трассы подмосковные власти намерены возвести 20 логистических центров классов А и В на 4,7 миллиона квадратных метров. Стоимость строительства складов оценивается в 80 миллиардов рублей, при этом для финансирования проекта власти рассчитывают привлечь частных инвесторов.
Прогнозы
По мнению аналитиков Penny Lane Realty, меньше всего дефицит площадей ощущается сейчас в сегменте офисной недвижимости. Это связано с тем, что вскоре будет достроен ряд проектов, замороженных в 2008 году. В 2012 году ожидается ввод порядка 570 тысяч квадратных метров офисной недвижимости. Динамика арендных ставок главным образом будет зависеть от ситуации на мировом финансовом рынке. Эксперты отмечают, что при отсутствии опасений в экономической ситуации, цены могли бы выйти на докризисный уровень уже к концу следующего года (в настоящее время ставки ниже на 30-40 процентов). Однако в реальности, даже при благоприятной для рынка обстановке стоимость офисов не будет повышаться более чем на 20 процентов в год. Если вторая волна кризиса все же случится, уровень арендных ставок может вновь дойти до минимальных значений, зафиксированных в 2008-2009 годах. По мнению Colliers International, в классе А средневзвешенные ставки аренды в следующем году будут колебаться в пределах 800-900 долларов за квадратный метр в год, в классе В – 400-450 долларов за "квадрат".
В торговом секторе недостаток свободных площадей испытывают даже еще только готовящиеся к вводу в строй объекты. При этом запланированные объемы строительства на следующий год также не впечатляют - 316 тысяч квадратных метров. Нехватку торговых центров отчасти компенсирует сегмент стрит-ритейла, однако полностью удовлетворить спрос он не сможет. Такая ситуация, по прогнозам участников рынка, будет продолжаться минимум один-два года.
Складской рынок, по прогнозам Knight Frank, в текущем году поставит рекорд по объемам поглощения. Несмотря на уже и так минимальные показатели вакантности, специалисты прогнозируют дальнейшее снижение объема свободных помещений, поскольку в 2012 году число арендованных и купленных площадей вновь превысит количество построенных логистических комплексов. Впрочем, рост арендных ставок в следующем году составит всего 3-5 процентов.
Как сообщали эксперты компании CBRE, российский (и, в частности, московский) рынок коммерческой недвижимости, наряду с польским, чешским и венгерским, сейчас привлекает наибольшее внимание инвесторов среди всех европейских стран. Кроме того, в 2011 году Москва впервые возглавила составленный компанией LaSalle Investment Management рейтинг European Regional Economic Growth Index, согласно которому российская столица является наиболее перспективным рынком недвижимости в Европе. Чтобы реализовать этот потенциал, в первую очередь надо решить вопрос нехватки площадей и надеяться на стабилизацию мировой экономики.
Получается, что в ближайшие годы, если сбудутся прогнозы аналитиков относительно невысоких объемов строительства, рынок коммерческой недвижимости станет рынком собственников. Арендаторам же, возможно, придется вновь пересматривать бюджеты на комфортное размещение персонала, сокращать кадры или переезжать в менее престижные районы. Развитие рынка по такому сценарию может привести и к формированию новых деловых зон в периферийных частях города, что само по себе неплохо, в первую очередь, для транспортной ситуации в городе. Стоит отметить, что ситуация, когда большие деловые оазисы образуются не в центре города, неминуема для крупного мегаполиса. Это лишь вопрос времени, ну а деловые переговоры, как и прежде, можно вести в центре.
Дмитрий Данилов,
Лента-Недвижимость от 01.12.2011 г.
