Требования арендаторов к офисам ужесточаются, а принятие решения о подписании договора занимает все больше времени — таковы, к сожалению опрошенных«Ведомостями» брокеров и девелоперов, основные тенденции начавшегося года.
По разным оценкам, в Москве в 2012 г. будет введено от 450 000 до до 1 млн кв. м качественных бизнес-центров. Впрочем, последняя цифра — это скорее«заявленные проекты», отмечает Алексей Рябичев, руководитель отдела офисной недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate:«учитывая нестабильность на макроэкономическом рынке, тенденция переноса сроков ввода строящихся объектов продолжится и на рынок в лучшем случае выйдет не более 0,8 млн кв. м». Объем нового поглощения будет, как и в 2011 г., небольшим — сходятся во мнении аналитики Jones Lang LaSalle и Cushman&Wakefield. Поэтому, скорее всего, уровень вакантных помещений в среднем по рынку вырастет, — подтверждает и Ольга Побуковская, директор департамента офисной недвижимости Colliers International.
«На [офисном] рынке начинают действовать законы конкуренции», — свидетельствует Денис Соколов, партнер Cushman&Wakefield. Арендодателям, по его словам, придется более внимательно изучать предпочтения арендаторов, которые теперь не ограничиваются имеющимся бюджетом, но и включают«нематериальные» критерии, например, надежность и«гибкость» владельца, престиж и имидж здания и множество других.«Наша задача — постоянно доказывать нашим существующим и потенциальным резидентам, что они сделали или сделают правильный выбор», — говорит Наталья Проскурина, руководитель отдела рекламы и связей с общественностью Nagatino i-land. Но технопарк сделал ставку на продажу, а не аренду(в среднем по $4500-4800 за кв. м).«В этом случае, в 95% случаев решения принимаются субъективно, первым лицом компании, которому нужно место“постатуснее”, транспортная доступность“позеленее” и цена пониже, — признает Проскурнина».
По мнению Юрия Тараненко из RRG и Александра Сурменева из Jones Lang LaSalle, важнейшим критерием для успешной сдачи офиса в 2012 г. станет его транспортная доступность, в первую очередь близость к метро.«Если [от арендуемого бизнес-центра] до метро гораздо более, чем 10 минут пешком, то период экспонирования может увеличиться в два раза», — говорит Сурменев. Тараненко отмечает, что«все, что за пределами ТТК, стоит с большим количеством вакантных площадей: как в бетоне, так и с отделкой».
Отделка тоже постепенно становится важной опцией для арендаторов:«Некоторые БЦ предлагают отделку, ее стоимость закладывается в цену аренды, прибавляя от $350 до 500 за кв. м», — говорит Тараненко. Сергей Кудрявцев, управляющий партнер Pridex(компания занимается отделкой офисов под конкретного заказчика, так называемой fit-out), отмечает, что, если раньше спрос на услуги fit-out со стороны девелоперов был весьма ограниченным и в основном касался общественных зон и входных групп бизнес-центров, то сейчас ситуация изменилась:«Мы отмечаем рост количества заявок на“базовую отделку” почти в два раза». Параллельно, говорит Кудрявцев, происходит и удорожание среднего проекта:«Еще несколько лет назад девелоперы предпочитали решения не дороже $400 за кв. м, а сейчас вынуждены инвестировать в fit-out на 30-40% больше, иначе их предложения просто не выдержат конкуренции«, — резюмирует эксперт.
Наталья Самарина,
Ведомости от 23.01.2012 г.
