Сергей Собянин равноудалил девелоперов от власти и ограничил застройку центра столицы. Теперь все ждут, когда и как начнется освоение новых московских земель.
Как известно, строительство было одной из любимых забав бывшего мэра столицы Юрия Лужкова. При этом нравы в московском строительном комплексе царили весьма своеобразные. "Набор крупных игроков рынка в течение всего периода руководства Лужкова городом был практически постоянным, - говорит председатель совета директоров ГК МИЦ Андрей Рябинский. - Появление новых лиц было маловероятно". Существовало четкое разделение на компании, работавшие "по блату", и остальных застройщиков, добавляет директор по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. "Интеко" (принадлежала жене мэра Елене Батуриной), Mirax, Capital Group, "Дон-Строй", СУ-155, ПИК, ДСК-1, AFI - примерно таков был, по мнению экспертов, пул ведущих игроков эпохи Юрия Лужкова. По словам председателя совета директоров группы компаний RRG Дениса Колокольникова, конкуренция была, но с течением времени у каждой компании появилась "специализация" или "главный проект", что позволяло не вступать в жесткое противостояние. СУ-155, например, застраивало жилые районы массовым панельным жильем, "Интеко" специализировалась на объектах бизнес-класса, а Mirax сконцентрировался на "Москва-Сити".
Увольнение Лужкова и приход нового мэра - Сергея Собянина - положили конец старой системе. Елена Батурина в конце прошлого года официально сложила с себя корону главного девелопера столицы, продав владельцу Бинбанка Михаилу Шишханову 95% акций своей компании "Интеко". После бегства в Лондон Шалвы Чигиринского и фактического разорения Mirax Group Сергея Полонского в Москве осталось немного крупных застройщиков лужковского призыва, а те, что остались, предпочитают сидеть тихо и не высовываться. Метла Сергея Собянина действительно стала мести по-новому, сломав систему фаворитов, и многие еще не успели к этому до конца приспособиться. Новая столичная власть расторгла сотни инвестконтрактов на миллиарды долларов. Прежние лидеры рынка, пользовавшиеся поддержкой лужковской команды, растеряли свои позиции, а новые явные фавориты пока не появились, хотя некоторые бизнесмены пытаются вырваться вперед, отмечают эксперты. Администрация Сергея Собянина не спешит делать ставку на ту или иную группу, но впереди ее ждут трудные испытания - распределение контрактов и подрядов на застройку "новой Москвы".
Как и предполагали эксперты, смена власти значительно снизила влиятельность лидеров рынка. "Компании, имевшие значительную власть при Лужкове, теперь ее потеряли. Те административные ресурсы, которые поддерживали старые порядки, сейчас не работают. Например, если раньше к микрорайону, застраиваемому объектами компании "Интеко", город за свой счет проводил дороги, сети, то сейчас никому из девелоперов таких преференций не оказывают, - отмечает Максим Жуликов. - Сейчас на рынке нет явных ангажированных игроков: старые лидеры ушли, а новые пока не объявились. Конечно, некоторые разрешения на строительство вызывают недоумение, но их объем несравним с временами Лужкова".
Все эксперты и участники рынка говорят о самом важном нововведении Сергея Собянина, изменившем рынок, - фактическом запрете на строительство в центре Москвы. "За год московские власти отменили 43% строительных проектов (344 из 800, по другим данным - 230 из 874), большая часть из которых - уплотнительная жилая застройка и торгово-офисные комплексы в центре города. Проектов лишились ведущие строительные компании - СУ-155, "Крост", ПИК и другие, - комментирует аналитик по потребительскому сектору ИК "Грандис Капитал" Ксения Аношина. - Новые проекты, по словам участников рынка, согласовать практически невозможно".
Максим Жуликов подтверждает, что правительство Москвы отменяет инвестконтракты, невзирая на лица, - у многих компаний, не имевших до смены власти проблем с получением разрешений на строительство, теперь таковые появляются. По мнению аналитика БКС Арарата Мкртчяна, новые правила игры, продиктованные Сергеем Собяниным, призваны сделать рынок конкурентным, цивилизованным и более прозрачным.
Впрочем, правила эти пока до конца не сложились, и это минус с точки зрения бизнеса. "За 2011 год несколько раз поменялась процедура согласования проектов, поэтому застройщики сейчас не понимают, что происходит на рынке, какие правила игры установлены и т.д., - говорит Максим Жуликов. - При Юрии Лужкове одобрение инвестконтракта происходило по накатанной схеме, при Собянине пока на рынке воцарилась неопределенность".
Ограничение строительства в центре города усугубило ситуацию с вводом новых коммерческих и жилых объектов. Дела из-за кризиса и так обстояли неважно, многие начатые проекты были заморожены, а тут еще и собянинские запреты. По данным Jones Lang LaSalle, 2011 год ознаменовался и минимальным объемом ввода площадей во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости. Так, на рынке офисной недвижимости, по предварительным подсчетам, появится всего 650 тыс. кв. м, что на 29% ниже прошлогоднего показателя. От рекордного уровня 2008 года прошедший год отстает более чем в три раза. Абсолютный отрицательный рекорд зафиксирован на рынке торговой недвижимости Москвы: фактически в 2011 году открылось только два новых торговых центра общей торговой площадью чуть более 126 тыс. кв. м.
Руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов считает, что это в первую очередь связано с рыночными реалиями, а в меньшей степени - с ограничениями. Хотя несомненно, что стратегия московских властей, направленная на ограничение строительства и развитие инфраструктуры, окажет влияние на рынок в перспективе 3-5 лет, поскольку именно это время необходимо для реализации проектов.
Такое же нерадостное положение и в секторе жилья. Если в 2007 году в столице было введено 4,8 млн кв. м жилья, то в 2010-м - всего 1,7 млн. В 2011 году сдано примерно 2 млн кв. м (по итогам 11 месяцев было сдано 1,2 млн кв. м, что на 10% меньше, чем годом ранее, при этом в целом по России был зафиксирован рост в 4,4%). "Эта тенденция сохранится еще в течение 3-5 лет", - комментирует Арарат Мкртчян.
"Уже сегодня годовой ввод жилья в расчете только на одного официально зарегистрированного жителя Москвы не превышает 10 кв. см, тогда как в целом по стране этот показатель достигает 31 кв. см, - подсчитывает старший аналитик "Риком-Траста" Владислав Жуковский. - Москва стала аутсайдером строительного рынка России в плане ввода жилья в расчете на одного жителя, что совершенно не помешало ценам на типовое жилье вырасти за последний год более чем на 11%". По прогнозам аналитиков, цены продолжат расти и дальше, если не случится новой рецессии в мировой и российской экономике. Ограничения, введенные городскими властями, объективно способствуют дефициту предложения, росту цен на недвижимость и надуванию нового "пузыря" на рынке. "Безусловно, это в полной мере отвечает интересам крупных строительных гигантов, которые, судя по всему, не особенно сильно стремятся преодолевать дефицит жилья", - делает вывод Владислав Жуковский.
Преодолеть нехватку жилья и много другого может помочь проект "новая Москва". "В Москве остались единичные случаи реализуемых инвестиционных проектов, - отмечает Андрей Рябинский. - Единственная территория, где сегодня идут серьезные изменения и активное строительство, - это "новая Москва".
Сегодня остается только гадать, не стало ли решение о расширении Москвы частью большой сделки федеральной власти с капитанами московского и российского бизнеса, которые не только приняли нового мэра Сергея Собянина, но и согласились на новые, весьма неприятные правила игры на столичном строительном рынке.
Как полагают эксперты, именно при распределении подрядов на освоение присоединенных к столице территорий окончательно выявятся новые лидеры столичного стройкомплекса. Но уже сегодня можно предположить, кто окажется в выигрыше. Кризис и политика мэра Собянина привели к тому, что де-факто рынок контролируют крупнейшие банки страны во главе с государственными Сбербанком и ВТБ. Политика "равноудаленности" девелоперов от власти и ограничение строительства сыграли на руку банкам. Они и так получили под контроль множество активов в кризис, когда строители оказались не в состоянии расплачиваться по долгам, и сейчас продолжают укреплять свои позиции. По мнению гендиректора Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, сегодня силу набирают девелоперы, имеющие в своем портфеле значительную долю госзаказов, поддерживаемые государственными или окологосударственными структурами.
Тот же Сбербанк поучаствовал в сделке с "Интеко", купив 5% акций компании. И это является гарантией того, что у "Интеко" не будут отбирать бизнес, считают аналитики.
"До тех пор, пока в бизнесе "Интеко" участвует Сбербанк, компания может не волноваться за свое будущее", - рассуждает Владислав Жуковский. У "Интеко" есть участки в "новой Москве", а кроме того, предприниматель Михаил Шишханов владеет проектом "Рублево-Архангельское" на том же направлении. Фактически это целый город элитного жилья, строить который начинал миллиардер Сулейман Керимов, а затем он продал свои гектары Шишханову. Кризис поставил проект на грань закрытия, чему явно не мог порадоваться Сбербанк, выступающий здесь главным кредитором (речь идет об инвестициях в несколько миллиардов долларов). "Новая Москва" дает новую жизнь "городу миллионеров". Некоторые чиновники не исключают, что он станет базой для размещения Международного финансового центра и выводимых из центра столицы госучреждений
Ольга Щедрова,
Профиль от 16.01.2012 г.
