В нашей стране, как правило, все новое сначала «обкатывается» в первопрестольной. Любое начинание реализовывается сначала в столице и уже потом «расходится» по городам и регионам: сначала в Питер, потом – в города-миллионники, далее – в города с меньшим населением и т.д.
Это понятная тенденция – сначала осваиваются города, где высока маржинальность и меньше риски в любом сегменте. Важны при этом не сколько размер доходов, но и размер и структура расходов населения.
И строительство концептуальных торговых центров – не исключение. Примерно десять лет назад, когда в России начали строить современные торговые центры, эти проекты реализовывались преимущественно в Москве. Это понятно: в столице и получить финансирование проще, и привлечь арендаторов. А самое главное – учитывая количество достаточно обеспеченных граждан, а также менталитет жителей и гостей столицы, которые готовые воспринимать все новое, можно было ожидать, что формат ТЦ привлечет покупателей.
И уже после успешного «запуска» некоторого количества концептаульных торговых центров опыт стал тиражироваться в Санкт-Петербург, Краснодар, Екаберинбург и так далее.
И в данном случае, помимо традициооного «тиражирования столичного опыта» для многих девелоперов это стало освоением незанятых ниш, поскольку в Москве конкуренция концептуальных торговых площадей стала достаточно высока, да и хороших участков на всех не хватало. И сегодня отдельные города уже обогнали столицу по количеству квадратных метров концептуальной торговой площади на душу населения. К примеру, максимальная обеспеченность торговыми площадями – в Краснодаре, а в «тройку лидеров» входит не самый большой город – Воронеж.
Впрочем, вектор развития «из столицы в регионы» присущ, в основном, крупным игрокам рынка, среди которых есть и отечественные и западные. Параллельно, в торговом сегменте действуют так называемые «местные» девелоперы. Однако, с столицах и крупных городах такие девелоперы, как правило, не развиваются: либо они не могут зайти на рынок, либо – наоборот – интенсивно развиваются и превращаются в сетевых. Поэтому в большинстве случаев это представители небольших городов, которые реализуют новые проекты в своих населенных пунктах. При этом, построенный в городе с населением менее 100 тыс один торговый центр может полностью «обеспечить» местный рынок. Понятно, что такие города для девелоперов «со стороны» мало интересны: масштаб не тот. При этом в подмосковных городах от 70 тыс. населения торговые объекты активно появляются и правильные весьма успешны.
В настоящий момент два описанных процесса привели к тому, что дефицит современных торговых помещений, наблюдается, в основном, в городах с населением 300-500 тыс. человек и меньше. Например, в Смоленске в настоящий момент нет вообще ни одного современного ТЦ.
Однако во многих городах процесс идет. Например в Таганроге (более 300 тыс. население) строится ТРЦ торговой площадью около 35.000 кв.м., который удовлетворит все потребности города (консультант и брокер RRG).
Так что именно небольшие города являются на сегодняшний день основной незанятой нишей: до них пока дело просто не дошло. Так что вполне понятно, что перспективны с точки зрения развития концептуальной торговой недвижимости и привлекают девелоперов.
Денис Колокольников,
I-business.ru от 10.01.2012 г.
