Недавно журнал Forbes составил рейтинг 30 крупнейших рантье России за 2011 год. По оценкам экспертов издания, за минувший год в коммерческую недвижимость пятерка лидеров рейтинга инвестировала 1,8 млрд. долларов, а общий объем вложений в этот сегмент недвижимости оценивается в 7 млрд. долларов. То есть в 2011 году инвесторы вложили в 2 раза больше средств, чем в 2010 году. Это абсолютный рекорд за всю историю наблюдений Forbes за рынком коммерческой недвижимости. Но многих участников рынка уже интересует вопрос, что будет с рынком коммерческой недвижимости в 2012 году и, следовательно, каким будет следующий рейтинг крупнейших российских рантье.
Рекорд на антирекорде
На момент сдачи номера Forbes, где был опубликован рейтинг, еще до конца не было понятно, купит ли фонд Morgan Stanley торговый центр «Галерея» в Санкт-Петербурге или нет. Сделка была завершена чуть позднее, и главной ее особенностью стало то, что торговый объект был оценен продавцом (компанией Meridian Capital) в 1,1 млрд долларов США - это рекорд для российского рынка коммерческой недвижимости. Даже до кризиса за один объект никто в столице столько никогда не платил. Предыдущий рекорд составил 700 тыс. долларов - именно за такую цену был куплен в 2000 году отель Ritz-Carlton в Москве.
Несмотря на это, в 2011 году был поставлен и антирекорд: за 12 месяцев столичные девелоперы ввели в эксплуатацию менее 1,5 млн кв. м коммерческих площадей. Как отмечают эксперты издания, это абсолютный показатель за последние 7 лет, которому во многом способствовали кризис с последующими массовыми «заморозками» строек и появление нового мэра Сергея Собянина, который в одночасье остановил практически все строительство коммерческой недвижимости в центре Москвы и расторгнул сотни контрактов с девелоперами.
Российские рантье в лицах и цифрах
Рейтинг Forbes состоит только лишь из российских бизнесменов, владеющих компаниями, сдающими в аренду коммерческие площади. В нем нет банков, публичных компаний и иностранцев - только физические лица граждане СНГ.
По сравнению с рейтингом рантье 2010 года в 2011 году произошли незначительные изменения, в основном все те же лица, только в другом порядке. Лидер 2010 года и создатель империи «Крокус» Арас Агаларов с доходом от аренды в 700 млн долларов уступил место Зараху Алиеву и Году Нисанову (компания «Киевская площадь»), чьи доходы от аренды составили 780 млн долларов. Третье место занял Самвел Карапетян (ГК «Ташир»), чей доход от аренды составил 565 млн. долларов. Далее следуют Юрий и Алексей Хотины («Комплексные инвестиции», 320 млн долларов), Саит-Салам Гуцериев («Чайка-Плаза», $280 млн), Игорь Лейтис, Михаил Баженов и Евгений Гуревич («Адамант, $260 млн), Алихан и Амиран Муцоевы, Амирхан Мори и Александр Карпов (ГК «Регионы», $230 млн), Александр Клячин (KR Properties, $185 млн), Дмитрий и Алексей Ананьевы («Промсвязь-недвижимость», $175 млн) и замыкает десятку лидеров - бывший чиновник Борис Минц (О1 Properties, $150 млн).
Принцами рождаются, а королями становятся
Отметим, что рейтинг Forbes самых богатых русских рантье не изобилует сюрпризами. Год за годом в него входят одни и те же лица, с небольшими перестановками. Правда, грядущие Выборы-2012 могут скорректировать расстановку сил на рынке коммерческой недвижимости. Вопрос лишь в том, как именно? Мало кто берется прогнозировать этот процесс. Если Путин не выиграет, что маловероятно, то изменения, скорее всего, будут кардинальными, а если победа останется за «Единой Россией», то ничего не должно измениться. Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG уверен, что в рейтинг 2012 года войдут все те же персоны. «Лидеры по своей стратегии не стремятся продавать объекты, например, институциональным западным инвесторам, - пояснил эксперт. - Другое дело, что внутри рейтинга возможны перестановки за счет приобретения активов одними и продажи другими. Хотя, конечно, этот прогноз сделан на основании сегодняшней ситуации. Нельзя исключить и более серьезных перемен в связи с глобальными изменениями, например, в экономике».
Дмитрий Волков, директор департамента проектного брокериджа, консалтинга и оценки Praedium Oncor International придерживается такого же мнения. «Стоит ожидать продолжение довольно высокой активности инвесторов и девелоперов в 2012 году, однако, кардинальных изменений в рейтинге можно не ждать, так как перераспределение активов будет по-прежнему во многом происходить среди «своих», - пояснил эксперт. - По сравнению с предыдущим годом список лидеров рейтинга практически не изменился: состав топ-3 остался прежним, в топ-5 сменился только один игрок. Начиная с 2008 года, общий состав рейтинга обновился только на 25%. При этом максимальная доля изменений в рейтинге была в 2009-2010 гг., когда в рейтинге появилось сразу 8 новых игроков (13% в структуре всех поступлений). В 2011 году в рейтинге появилось только 3 новых участника (6% в структуре всех поступлений)». По словам Дмитрия Волкова, измениться могут только принципы отбора участников рейтинга. В частности, возможно, стоит ожидать появления в рейтинге западных компаний, а также государственных банков, так как без их учета реальная картина крупных рантье российского рынка серьезно искажена.
Действительно, даже в самом Forbes отмечают, что банк ВТБ и Сбербанк аккумулировали рекордное количество недвижимости, хотя они являются временными держателями залоговых активов. Формально же, по данным издания, крупнейшим владельцем коммерческой недвижимости в России является шведская компания Ikea, в портфеле которой находится 14 торговых центров, площадь которых превышает 1,6 млн кв. м, что в 1,5 раза больше, чем у лидера рейтинга - компании «Киевская площадь».
Не исключено, что в будущем в рейтинге крупнейших российских рантье появятся новые лица, правда, по мнению экспертов, такая вероятность невелика. «Новички могут быть, они каждый год появляются, как правило, за счет крупных приобретений, - пояснил Денис Колокольников. - Но не стоит забывать, что лидеры укрупняются. И для того чтобы попасть в десятку лидеров необходимо стать обладателем недвижимости стоимостью не менее 1,5 млрд. долларов. Эта сумма сама по себе доступна лишь весьма ограниченному кругу. К тому же приобрести доходную недвижимость с приемлемыми показателями доходности в рамках названной суммы тоже непросто».
Как отмечают эксперты Forbes, новые лица, как в первой десятке, так и в самом рейтинге крупнейших рантье за 2011 год - это владельцы группы компаний «Регионы» Алихан Муцоев, Амиран Муцоев, Амирхан Мори и Александр Карпов. Их торговые центры общей площадью 350 тыс. кв. м под маркой «Сибирский городок» работают в 15 городах Западной Сибири. В целом же по составу участников нынешний рейтинг практически не изменился: фамилии практически всех рантье встречались и в предыдущем рейтинге. Разве что десятку лидеров пополнили Игорь Лейтис, Михаил Баженов и Евгений Гуревич («Адамант»), Александр Клячин (KR Properties), а также братья Алексей и Дмитрий Ананьевы («Промсвязьнедвижимость») и Борис Минц (01 Properties).
Эксперты объясняют это внутрирейтинговое движение тем, что общий объем арендных поступлений отечественных рантье планомерно растет. «С 2010 года общий объем арендных поступлений от участников рейтинга увеличился на 30%, - отметил Дмитрий Волков. - По сравнению с 2008 годом рост составил 60% (если не брать в расчет западных владельцев в рейтинге 2008 г. - IKEA, Enka и т.д. - учет которых прекратился в рейтинге с 2009 году). Можно выделить 2 основные причины возможного роста: это продолжение повышения ставок аренды (по сравнению с 2010 годом рост несколько может несколько замедлиться, однако общая динамика будет положительная), а также процесс постепенной консолидации активов у лидеров рейтинга. Показательно, что абсолютный объем топ-3 в 2011 году увеличился почти в 2 раза по сравнению с результатами 2008 года». Эксперт также отметил, что с учетом достаточно высокой активности на инвестиционном рынке появление новичков в рейтинге Forbes за 2012 год вполне возможно. «Однако не стоит ожидать, что в рейтинг войдет много новых участников, - отметил он. - Достаточно проанализировать крайне низкую долю новичков за предыдущие годы».
Богатые богатеют
Согласно данным департамента консалтинга и аналитических исследований компании Mayfair Properties, динамика рынка коммерческой недвижимости за прошлый год была достаточно интенсивной и по всем показателям была значительно выше 2010 года. В ближайшей перспективе на рынке коммерческой недвижимости эксперты компании ожидают очередное повышение арендных ставок, что, несомненно, положительно скажется на прибыли крупнейших рантье.
Вместе с тем эксперты Jones Lang LaSalle отмечают, что арендные ставки в 2011 году менялись незначительно и потому прогнозируют, что в 2012 году они вырастут в среднем на 5-7%.
Такого же мнения придерживаются и многие другие специалисты. В частности, Дмитрий Волков отметил, что тенденция роста ставок аренды продолжится, однако, динамика роста может замедлиться. В любом случае даже незначительное повышение ставок аренды окажет положительное влияние на прибыли участников рейтинга Forbes. По словам Дениса Колокольникова, последние годы, прошедшие с момента кризиса и формирования так называемого посткризисного рынка, показали, что о каких-то значимых приростах говорить не приходится. Основной характеристикой рынка является стабильность с небольшими позитивными трендами. «Я не вижу предпосылок к тому, что в 2012 году рынок будет иным, - вынес свой вердикт эксперт. - Другое дело, что для удачных проектов рост ставок и цен продажи должен быть более значительный».
Обобщая все вышесказанное, можно с большой долей вероятности предположить, что арендные ставки в сегменте коммерческой недвижимости будут расти, отражая стабильность посткризисного рынка, так что великих изменений в рейтинге крупнейших рантье не предвидится, разве что Выборы-2012 внесут свои коррективы, но какие именно, прогнозировать сейчас не возьмется, пожалуй, никто.
Марина Александрова,
Mesto.ru от 15.02.2012 г.
