Воспользовавшись паузой между заявлением властей о присоединении к Москве новых территорий и юридическим завершением этого процесса, девелоперы развернули в новой Москве хаотичное строительство типового жилья.
С начала года на присоединяемых к Москве подмосковных территориях резко активизировались девелоперы. На рынок разом вывалилось несколько новых мегапроектов, которые предполагают строительство в общей сложности порядка 3 млн кв. метров жилья в так называемой новой Москве. Напомним, что речь идет о территории площадью 144 тыс. га, расположенной к юго-западу от столицы. Текущий объем предложения в этом «новомосковском» кластере уже оценивается риэлтерами примерно в 8–8,5 тыс. квартир в новостройках (это около 600 тыс. кв. метров). По данным чиновников столичного стройкомплекса, всего областными властями выданы разрешения на возведение 6–7 млн кв. метров — а это почти 11% совокупного градостроительного потенциала присоединяемых территорий, на которых можно построить 60 млн квадратов. Аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков знает еще о двух десятках новых проектов емкостью до 8 млн кв. метров жилья — как на территории новой Москвы, так и в соседних крупных городах южного направления. Губернатор Подмосковья Борис Громов уже заявил, что о грядущих крупных проектах строительства жилья узнает из прессы, а с ним эти проекты не согласовывались.
Всплеск инвестиционной активности продиктован не только желанием девелоперов заработать на бурно растущем рынке экономичного жилья, но и их стремлением захеджировать административные риски, возникающие в связи с предстоящим официальным переходом принадлежащих им земель в столичную юрисдикцию.
Быстрый рынок
В прошлом году, комментируя решение федеральных властей о расширении столицы, многие чиновники, архитекторы и общественные деятели высказывались в том духе, что надо сделать из новой Москвы образцовую градостроительную площадку — с современными стандартами подойти к развитию этой перспективной территории, сделав акцент на создании современного, малоэтажного и комфортного жилья, обустроенного и удобного для жизни пространства. Мэр Сергей Собянин заявлял, что плотность застройки в новой Москве должна быть в 50 раз меньше, чем в «старой». Однако вопреки всему этому, сейчас градостроительный процесс на присоединяемых территориях развивается по привычному для Московского региона сценарию: на бывших полях развернуто массовое строительство убогого типового жилья.
Масштаб разворачиваемых проектов будоражит воображение. Так, инвестиционная группа «Абсолют» (считается одним из крупнейших подмосковных лендлордов) недавно приступила к возведению многоэтажного жилья в полях, прилегающих к Боровскому шоссе и микрорайону Новое Переделкино. В рамках проекта Переделкино Ближнее планируется построить 87 домов высотностью до 25 этажей. Первая очередь квартир в трех 25-этажных корпусах уже в продаже.
Еще один «город-парк» Первый Московский, состоящий из панельных домов, компания «Абсолют» намерена построить, как и следует из названия проекта, в городе Московский, который также находится на присоединяемых к столице территориях. Типовые 17‑этажки возводятся на территории бывшего тепличного комбината, который перебазируется в Калужскую область. В общей сложности на этой площадке запланировано более 60 многоэтажных домов общей площадью 1,4 млн кв. метров.
Сразу несколько проектов пул застройщиков (компании «Крост», МИЦ, «Авгур») реализует на территории поселка Коммунарка, в непосредственной близости от МКАД. Здесь строятся жилые комплексы Garden Park Эдальго (шесть многоэтажных домов переменной этажности), Квартал А101, несколько очередей ЖК «Коммунарка» (общей площадью более 250 тыс. кв. метров).
Вблизи аэропорта Внуково расширяется новый панельный микрорайон Солнцево-парк. Всего в окрестностях деревни Пыхтино на Боровском шоссе запланирован 21 панельный дом (14–19 этажей), а также несколько монолитно-кирпичных корпусов. Часть домов полностью построена. Всего в Солнцево-парке намечено возвести более 500 тыс. кв. метров жилья.
В чистом поле у деревень Станиславль и Десна (сельский округ Десеновский Ленинского района) ведется строительство панельных многоэтажных жилых кварталов общей площадью более 700 тыс. квадратов. Девелопером проекта Новые Ватутинки выступает компания «Инвесттраст», по слухам, связанная с банковскими структурами. Предполагается, что к 2025 году на территории застраиваемого сельского поселения будет проживать 75 тыс. человек (сейчас — 15 тысяч).
Инфраструктурные спекуляции
В рекламных буклетах и на интернет-сайтах девелоперы на все лады расхваливают многоэтажные «города-сады». Жилье в них преподносится как современное и экологичное. Даже в том случае, когда речь идет о домах панельных серий и проектах с очевидными изъянами. Так, некоторые многоэтажки возводятся в зоне шумового воздействия аэропорта Внуково, а то и вообще чуть ли не в траектории взлета, посадки и маневрирования самолетов. Многие проекты реализуются в чистом поле, в отрыве от городской инфраструктуры. Инфраструктурный потенциал соседних населенных пунктов невелик. Существующие ограничения таковы, что некоторые новостройки обеспечиваются автономными системами теплоснабжения (по мнению специалистов, при определенном раскладе это чревато увеличением эксплуатационных расходов жителей). Неизбежны проблемы с подключением домов к канализации и водоснабжению, которые автономии не предполагают. Намечается дефицит объектов социального и бытового назначения, парковок. Инфраструктурные коллизии не только ухудшают условия жизни, но и уже провоцируют локальные конфликты между застройщиками. Например, в поселке Коммунарка возникло жесткое противостояние между двумя строительными компаниями, которые обвиняют друг друга в отклонении от градостроительной документации.
Оставляет желать лучшего и качество транспортного сообщения. Мегапроекты не предполагают рабочих мест для жителей, поэтому будущим владельцам нового жилья в «городах-парках» придется ежедневно отправляться на заработки в Москву. Однако пропускная способность главной транспортной артерии присоединенной территории — Калужского шоссе — ограничена. Другие шоссе (Киевское, Симферопольское, Варшавское) загружены трафиком к крупным подмосковным городам — Подольску, Серпухову, Чехову. Железнодорожное сообщение слабо развито. «Многие проекты не предполагают альтернативы автомобильному транспорту», — констатирует гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая. Дорога до ближайших станций метро у жителей некоторых «примкадных» районов в часы пик уже отнимает от одного до полутора часов. После заселения новостроек трассы могут окончательно закупориться. «Если еще недавно Киевское шоссе отличалось хорошей пропускной способностью, то вскоре об этом можно будет забыть», — предполагает управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. По словам генерального директора компании RRG Дениса Колокольникова, пока присоединяемая территория остается Подмосковьем — как по смыслу, так и по содержанию. Разумеется, все эти проблемы не являются откровением для девелоперов. Но пока они не могут предъявить клиентам внятных и обеспеченных 100-процентным финансированием проектов транспортного и инфраструктурного развития — поэтому вынуждены спекулировать на абстрактных инфраструктурных ожиданиях. Например, рассказывать о будущих линиях метро и скоростного трамвая, а также о неизбежном инфраструктурном буме. «Изменится статус присоединяемых территорий, начнется мощное развитие инфраструктуры — дорожной, социальной», — уверяет, например, председатель совета директоров ГК МИЦ Андрей Рябинский.
Стоит заметить, что пока такая линия поведения себя вполне оправдывает. Риэлтеры утверждают, что квартиры пользуются спросом, даже несмотря на завышенные цены, которые составляют около 67–74 тыс. рублей за метр на начальном этапе строительства (в некоторых крупных соседних городах можно найти более доступные по цене варианты). «Спрос ажиотажный по любым ценам, в разумном, конечно, пределе. Для многих не цена решающий фактор, а перспективы. Это в любом случае некая инвестиция. Вы покупаете квартиру в Подмосковье, а летом она превратится в квартиру в Москве», — поясняет Рябинский. Впрочем, риэлтеры говорят, что существенные объемы продаж обеспечивают спекулятивные инвесторы, которые заходят в проекты, выкупая по 10–15 квартир со скидкой, позволяющей рассчитывать на приемлемый уровень доходности при перепродаже квартиры на завершающей стадии строительства или после сдачи домов в эксплуатацию.
Застолбили поляну
Ставка на индустриальные технологии домостроения и высотную застройку не случайна. Девелоперы фокусируются не на качестве жилья и городской среды, а на объемах строительства. Именно типовое (и желательно компактное) жилье сегодня наиболее ликвидно, пользуется широким спросом, который опирается на ипотечное кредитование. «Это хороший рынок, на котором можно быстро получить средства для реинвестирования», — говорит один из подмосковных девелоперов.
Немаловажно и то, что индустриальные технологии позволяют возводить дома стремительно: новостройки прут из котлованов, как грибы после дождя. Работы ведутся в нехарактерном для большинства подмосковных строительных компаний авральном режиме. По словам участников рынка, застройщики и землевладельцы так спешат, потому что всерьез обеспокоены непредсказуемыми последствиями присоединения застраиваемых территорий к Москве. Ведь, как известно, столичная мэрия с застройщиками не церемонится. Инвестконтракты расторгаются пачками под предлогом «существенного нарушения условий» и «невыполнения обязательств». «В Москве сейчас очень сложно пройти согласования. Часто проекты отклоняются по этажности, плотности, возникают серьезные инфраструктурные обременения, которые подрывают экономику проектов», — отмечает советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Закономерно, что девелоперы-землевладельцы спешат запустить в рыночный оборот как можно больше территорий до того, как они официально станут московскими. То есть пытаются панельными новостройками застолбить за собой новомосковскую поляну и довести проекты до такой стадии, на которой остановить их будет уже невозможно.
На днях стало известно, что столичная мэрия и подмосковная администрация уже создали совместную комиссию, которая займется пересмотром инвестконтрактов, действующих на присоединяемой к столице территории. Об этом заявил на международной выставке в Каннах руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Ревизия начнется летом и продлится около двух лет. Не исключено, что уже в ближайшее время застройщики новой Москвы отреагируют на эту информацию ростом цен. Однако взвинтить их до столичного уровня вряд ли удастся, как из-за объективно низкого качества проектов, так и внушительного навеса предложения новостроек, который накапливается в других подмосковных городах. По прогнозам аналитиков, в 2012 году объем предложения на подмосковном рынке новостроек вырастет на 15–20%, а цены — на 4,5–5%.
Илья Ступин,
Эксперт от 19.03.2012
