Торговые центры так называемого «районного» и «микрорайонного» формата на российском рынке совсем не новость. Первые подобные проекты появились еще в конце девяностых-начале двухтысячных. Однако, в тот момент они оказались не столь успешными как хотелось бы.
Причин, думаю, несколько. Главная – неконкурентноспособность формата в глазах потребителей. Людей «продвинутых», стремящихся попробовать новое, больше привлекали крупные ТРЦ с брендовыми магазинами (например, открывшаяся тогда МЕГА). А те, кому важнее было купить дешево, «по старинке» совершали покупки на рынках. Кроме того, сетевые магазины начинали свое развитие на нашем рынке с крупных торговых проектов, которые могли обеспечить большие обороты. В небольших ТЦ арендаторами становились, по сути, владельцы рыночных палаток.
В последние годы менталитет покупателей сильно изменился. По крайней мере, определенные минусы крупных ТРЦ стали очевидны. Крупный ТРЦ – это в большей степени место, где имеет смысл провести длительное время и делать «большие покупки». Если же, например, вечером необходимо пробрести товары первой необходимости или конкретную одежду, то это не самый лучший выход. Большинство региональных и суперрегиональных торговых центров расположено далеко от жилых кварталов, и туда при нынешних пробках добраться ехать приходится довольно долго. Да и очереди в гипермаркетах порой напоминают советские времена. С другой стороны, закрытие большинства рынков и - одновременно - смещение интереса покупателей к современным магазинам привело к тому, что возникла потребность в концептуальных торговых объектах, расположенных в шаговой доступности.
В настоящее время срок окупаемости такого ТЦ площадью 5-10 тыс. кв. м при расположении внутри жилого кластера может составить от 8 до 11 лет и даже быстрее. В то же время инвестиции в крупный ТЦ в настоящее время окупаются несколько дольше - 9-14 лет.
Недавно компанией RRG было проведено исследование, определяющее потребность в «районных» торговых центрах в различных кластерах Москвы. В ходе исследования были изучены спальные, спально-промышленные и спально-деловые кластеры Москвы расположенные вне Центрального мегакластера. Оптимальная локация для районного торгового центра с полезной площадью около 5000 кв. м. - район с плотной жилой застройкой, где в пределах данного кластера в 5 минутной транспортной доступности проживает не менее 50000 человек. Еще одно привлекательное расположение такого ТЦ - у метро либо транспортно-пересадочного узла. При этом для строительства такого объекта вполне подойдет участок в около 0,8-1 га (причем без строительства подземного паркинга), что реально найти практически в каждом московском кластере, даже с плотной застройкой.
По данным исследования наибольший потенциал по реализации проектов районных ТЦ существует в удаленных от центра и не самых престижных районах. Так, наибольшее количество районных ТЦ потенциально следует построить в районе Дегунино. Там вполне эффективно можно реализовать еще 4 подобных проекта. По три районных ТЦ можно открыть в кластерах Северном Тушино, Каховка, Царицыно, Новогиреево, Измайловский, Преображенский.
Денис Колокольников, Председатель Совета директоров группы компаний RRG для I-business.ru
