В последние месяцы целый ряд компаний, работающих в различных сферах российской экономики, поменял или договорился о будущей смене своих головных офисов в Москве. По данным самих арендаторов, причин для переезда множество. Кто-то расширяет бизнес, кто-то оптимизирует издержки, некоторые объединяют подразделения, у некоторых закончились договоры аренды, а кого-то не устроило местонахождение офиса. В общем, получается, что все хотят работать в центре города, поближе к дому. Но все идет к тому, что скоро такой возможности может не быть.
Смена прописки
Группа компаний (ГК) "МИЦ", занимающаяся застройкой Московской области, в конце 2011 года решила переехать из офисного комплекса "Даниловская мануфактура" (Варшавское шоссе, дом 9) в один из крупнейших московских бизнес-центров - Riverside Towers (Космодамианская набережная, 52). Более 200 сотрудников "МИЦа" заняли помещения площадью 2000 квадратных метров в двух корпусах комплекса. В компании переезд пояснили желанием аккумулировать бизнес-подразделения в одном здании (всего у компании было три офисные площадки в разных районах).
Обратным путем пошла одна из крупнейших в мире консалтинговых компаний Jones Lang LaSalle (JLL). Ее российское представительство съехало из Riverside Towers. Впрочем, уехали консультанты недалеко, а именно на улицу Кожевническую, где располагается многофункциональный комплекс (МФК) "Вивальди Плаза". В новой штаб-квартире площадью 3000 квадратных метров работники JLL окажутся в атмосфере экологического комфорта – офис планируется обустроить по двум стандартам зеленого строительства - BREEAM и LEED.
Другая консалтинговая компания Colliers International сменила комплекс "Аврора бизнес-парк" (Садовническая набережная, 82) на бизнес-центр класса А, расположенный по адресу: Ботанический переулок, дом 5. Офис консультантов площадью около 1500 квадратных метров разместился на трех этажах здания. В 2011 году поменяли офисы и консалтинговые компании S.A. Ricci и Knight Frank.
Компании, не связанные с рынком недвижимости напрямую, также активно меняют штаб-квартиры. Правда, с переменным успехом. Так например компания "Ростелеком", национальный оператор связи, уже давно ищет для себя головной офис, где планирует собрать всех своих сотрудников. Сейчас работники компании "разбросаны" по зданиям, которые занимают в общей сложности 153 тысячи квадратных метров. По последним данным, оператор намерен снять ни много ни мало 70-90 тысяч квадратов в бизнес-парке "Румянцево" на Киевском шоссе (Ленинский район Подмосковья). Освободившееся здания компания намерена продать.
Если эта сделка состоится, "Ростелеком" побьет рекорд Mail.Ru Group, которая договорилась об аренде 29,9 тысячи квадратных метров в бизнес-центре SkyLight на Ленинградском проспекте. Или же оператор превысит показатели московской штаб-квартиры Ernst & Young. По данным деловых СМИ, аудиторы хотят увеличить размер своего офиса в "Аврора Бизнес Парке" с 19 до 30 тысяч квадратных метров. Любопытно, что именно приоритетное право расширения со стороны якорного арендатора, которым является Ernst & Young, стало одной из причин переезда Colliers International.
Впрочем, не у всех компаний такие "арендные" аппетиты. Так, компания GroupM, объединяющая 4 медийных агентства, заключила договор аренды офисных помещений в МФК "Легенда Цветного". Для более чем 800 сотрудников сняли четыре этажа общей площадью около 10 тысяч квадратных метров. В свою очередь, российская "дочка" немецкого розничного холдинга OBI сняла 5500 квадратных метров в бизнес-центре "Линкор", расположенном на улице авиаконструктора Микояна. Ранее компания "квартировалась" в БЦ "Дипазон", который находится в 1-ом Волоколамском проезде.
Оператор мобильной связи "Tele2 Россия" решил заселиться в офисный комплекс "Олимпия Парк" в Войковском районе столицы. Сотрудники телекоммуникационной компании займут два этажа общей площадью почти 4700 квадратных метров. А вот "Атомная ЭнергоСтроительная Корпорация" (дочерняя компания "Атомэнергопрома") договорилась об аренде 4480 квадратных метров в бизнес-центре "ИНА" (пересечение Павловской улицы с 3-м Павловским переулком). Были и другие сделки: Schneider Electric арендовала 9800 квадратов в бизнес-центре "Двинцев", Pfizer - в "Башне на набережной" (5800 "квадратов"), а LG Electronics в БЦ "Сетунь" (3200 квадратных метров).
И все же тенденция
Переезд компаний можно трактовать по-разному. Как уже упоминалось выше, причины для переселения самые разные. Все эксперты признают, что дефицит офисов в Москве очевиден, но не все согласны, что "миграцию" компаний обязательно называть тенденцией. "В первые месяцы 2012 года стало особенно заметно, что существующий спрос на качественные офисные площади в центре превышает предложение. Уровень вакантных площадей в этом сегменте очень низкий. Компании, учитывая московскую транспортную специфику, по-прежнему тяготеют к центру", - отмечает директор по развитию "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" Елена Мишина.
В свою очередь, директор департамента офисной недвижимости Colliers International Ольга Побуковская отмечает, что аналитики компании в 2011 году наблюдали рост спроса на офисную недвижимость. "В большей степени это было связано с реализацией отложенного спроса и появлением нового на качественные офисные помещения. В результате поглощение в минувшем году практически достигло докризисных показателей, составив около 1,9 миллиона квадратных метров. При этом объемы офисного строительства в 2011 году оказались на 15 процентов ниже показателей 2010 года", - подчеркивает эксперт.
Директор департамента офисной недвижимости, партнер S.A. Ricci Алексей Богданов подтверждает, что сделок по аренде компаниями новых площадей под штаб-квартиры в последнее время было достаточно много. По его словам, многие переезды связаны с окончанием сроков договоров аренды, заключенных в 2006-2007 годах. Так случилось с Coca-Cola, Deutsche Bank и Ernst&Young. "В данном случае следует говорить о том, что циклы развития компаний совпадают. В нашем случае переезд был вызван расширением компании", - отмечает Богданов.
Хотелось бы альтернативы
Большинство меняющих прописку компаний не разглашают ставки, по которым они будут снимать новые площади. Но факт остается фактом – переезжают они в элитные офисы. А ставки эти, по данным компании Russian Research Group, в центре Москвы с января по январь в среднем выросли на 13 процентов и составили 766 долларов за квадратный метр в год. За пределами Садового кольца аренда подорожала на пять процентов до 455 долларов "квадрат". На окраинах стоимость аренды не изменилась.
По информации "МИЭЛЬ", средние базовые ставки на класс "А+" составляют 900-1000 долларов за квадратный метр в год, на класс "А" – от 800 долларов, на класс "В" - 700-800 долларов, на класс "С" - около 400 долларов.
При этом, по данным S.A. Ricci, по итогам 2011 года объем арендованных и купленных площадей в столице значительно превысил объем введенных в эксплуатацию новых бизнес-центров. А именно - за год ввели в строй 670 тысяч квадратных метров, а сняли или купили 980 тысяч "квадратов". По информации компании Jones Lang LaSalle, 2012 год обещает быть щедрым в отношении выхода на рынок новых офисных объектов (около миллиона квадратов). При этом новое предложение в классе "А" составит 30 процентов от общего объема. "В ближайшее время ценовая чувствительность и выбор в пользу высококачественных площадей будут решающими факторами для большинства арендаторов, старающихся найти равновесие между стоимостью и уровнем качества офиса. В связи с запретом на новое строительство в центральных районах города арендаторы и девелоперы будут искать новые возможности размещения", - говорит Лилиана Стоянова, руководитель отдела аналитики рынка офисов и услуг для корпоративных клиентов Jones Lang LaSalle (Россия и СНГ).
Что же, перспективы на ближайшие годы в отношении объемов ввода офисных площадей выглядят неплохо. Но, как признают участники рынка, речь идет о достройке объектов, замороженных в период кризиса. Возникает вопрос: а что дальше? При этом надо учитывать целый ряд факторов. Во-первых, любая крупная компания предпочитает базироваться в центре (вопрос престижа). Во-вторых, многие работодатели просто не готовы переехать в район МКАДа из-за того, что сотрудникам надо вовремя добираться на работу. В-третьих, как известно, мэр Москвы Сергей Собянин запретил новое строительство офисов в центре, а это значит, что скоро возможность снять офис именно там будет весьма ограничена. Отсюда следует вывод - в ближайшей перспективе ставки на качественные офисы в центре столицы, скорее всего, повысятся. Новостной позитив в этом есть - Москва займет первое место по цене аренды офисов. Другое дело, положительный ли это рекорд? Понятно, что центр и так перегружен из-за обилия транспорта офисных работников, но разве можно что-то решить запретом? Наверное, нужно предложить какую-то альтернативу, и вряд ли этой альтернативой станет массовое возведение офисов на территории "новой" Москвы.
Сергей Николаев,
Лента-Недвижимость от 01.03.2012
