Здание торгово-делового центра «Галерея Актер» выставлено на продажу. Общая площадь – 18 тыс.кв. м, в том числе торговая зона 5,8 тыс. кв. м и офисы 12,2 тыс. кв. м. О том, кто может выступить в качестве потенциального покупателя объекта, рассуждали наши эксперты.
Кто может выступить в качестве потенциального покупателя объекта?
Илья Красильников, ведущий специалист по работе с брендами NAI Becar
Подобными объектами часто интересуются западные инвестиционные фонды.
Татьяна Тикова, директор департамента оценки и консалтинга Colliers International
Объект имеет очень привлекательное местоположение и относительно небольшую площадь. Несмотря на устаревшую концепцию торговой части, он будет интересен широкому кругу потенциальных покупателей: как инвестиционным фондам, так и крупным российским рантье.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG
Торгово-офисный центр «Галерея Актер» может быть интересен практически любому профильному инвестору или конечному собственнику, у которого хватит средств на его приобретение. Это уникальный объект: во-первых, за счет архитектуры, во-вторых, за счет расположения. Здание находится в непосредственной близости от трех станций метро. При этом Пушкинская площадь считается одним из самых знаковых и популярных мест в столице, а объект является одной из «туристических» картинок Москвы. Кроме того, Тверская – одна из главных торговых улиц, аналогов которой нет. Таким образом, площади в «Галерее Актер», как торговые, так и офисные, всегда будут востребованы. А ставки – всегда будут включать в себя еще и «имиджевую» составляющую.
Светлана Кара, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Praedium Oncor International
Объект может быть интересен как российским, так и иностранным инвестиционным фондам, однако наиболее вероятными покупателями представляются крупные российские корпорации.
Арина Хасанова, старший консультант департамента оценки активов консалтинговой группы «НЭО Центр»
Приобретение ТДЦ «Галерея Актер», который является одним из знаковых элитных объектов в этом сегменте рынка недвижимости, может стать подходящим инструментом оптимизации соотношения доходности и риска, например, для таких российских и иностранных инвесторов, как инвестиционные и пенсионные фонды, компании по страхованию жизни, для которых уровень риска на российском рынке ценных бумаг остается критическим.
Какова ориентировочная стоимость «Галереи Актер»?
Илья Красильников
Ориентировочно актив может стоить около $180-$200 млн.
Татьяна Тикова
Объект имеет потенциал роста стоимости за счет реконцепции торговой части.
Денис Колокольников
Думаю, стоимость данного актива составит около $200 млн. Доходность для инвесторов при покупке подобных активов в настоящий момент находится на уровне 9-10%.
Светлана Кара
Рыночная стоимость актива при 100% заполняемости арендаторами составляет порядка $195 млн.
Арина Хасанова
Учитывая текущую заполняемость ТДЦ «Галерея Актер», ориентировочная стоимость данного актива может составлять порядка $170-180 млн., при этом доход от вложения в объект будет находиться на уровне 10-12%.
Есть ли у данного объекта какие-либо недостатки?
Илья Красильников
Для большинства объектов Тверской улицы самая большая проблема заключается в парковке, и в данном объекте это не стало исключением. Поскольку объект представляет товары сегмента luxury (Vertu, Mercury, Dupont), то среднестатистический посетитель Пушкинской площади туда не пойдет. Все-таки, это место целенаправленной покупки, а отсутствие парковки сильно ударяет по доступности и посещаемости. Кроме того, объект находится на первой линии центральной улицы, поэтому размещение рекламных носителей на фасаде исключено, а это могло быть дополнительным бонусом для арендаторов.
Татьяна Тикова
Объект был реконструирован в 1995-1996гг. Основные недостатки связаны с тем, что требования к офисным и торговым площадям за это время значительно изменились. Требуется проведение реконцепции торговой части, которая в настоящее время функционирует неэффективно. Офисная часть имеет преимущественно коридорную планировку и сдана в аренду маленькими блоками. Малое количество машино-мест, что является проблемой для арендаторов офисной части с учетом трудностей с парковкой в центре города.
Денис Колокольников
У здания есть недостатки, присущие любому относительно старому строению. Это не самые удачные с современной точки зрения планировки, а также «старое» инженерное оснащение, которое далеко не всегда поддается модернизации. Торговая часть с точки зрения маркетинга также нуждается в реконцепции. Впрочем, уникальность местоположения частично «перекрывает» многие недостатки.
Светлана Кара
Здание не является объектом нового строительства (введено в эксплуатацию после реконструкции в 1996 году), кроме того, в нем отсутствует парковка.
Арина Хасанова
К основным недостаткам ТДЦ «Галерея Актер» можно отнести, во-первых, неэффективную планировку помещений торговой галереи, где полезная площадь от общей составляет не более 60%, во-вторых, загруженность подъездных путей к объекту и отсутствие достаточного количества парковочных мест в непосредственной близости. Отсутствие удачного пула арендаторов-ритейлеров и зоны фуд-корта также является значительным минусом данного объекта, а наличие долгосрочных договоров аренды с наименее качественными арендаторами может стать существенным обременением.
Арендатор.ру от 20.04.2012 г.
