Жилье и стрит-ритейл соревнуются в доходности

Некоторые аналитики утверждают, что сейчас наиболее доходными стали инвестиции не в жилье, а в объекты стрит-ритейла. Так ли это?

Денис КОЛОКОЛЬНИКОВ, председатель совета директоров ГК RRG:
В общем случае инвестиции в объекты стрит-ритейла действительно гораздо выгоднее. Особенно если речь идет о помещениях стрит-ритейла в центре Москвы.
Наглядно это видно на следующем примере. Сравним срок окупаемости вложений в помещение стрит-ритейла площадью 100 кв. м в пределах Садового кольца и в аналогичную по площади квартиру эконом-класса (наиболее ходовой товар с точки зрения аренды).
По данным RRG, к концу марта текущего года средняя стоимость квадратного метра жилья эконом-класса в столице составила $5051. В то же время средневзвешенная цена «квадрата» в сегменте стрит-ритейла в пределах Садового кольца оказалась равной $15250. Таким образом, приобретение этих двух объектов обойдется в $505 тыс. и $1,525 тыс. соответственно. Стометровую квартиру можно сдать в аренду примерно за $2000 в месяц, а арендная плата за аналогичное помещение стрит-ритейла в центре (исходя из данных мониторинга RRG) составит около $15 000 в месяц.
Таким образом, приобретение недвижимости для инвестора в жилом сегменте окупится примерно за 20 лет, а в сегменте «центрового» стрит-ритейла - за десять лет.
Конечно, приведенный пример не совсем корректен: мы не учитывали вложения в ремонт, периоды прекращения арендного потока в связи с поиском арендаторов, налоги, проценты по кредитам и многое другое. Кроме того, мы сравнивали коммерческое помещение в центре и жилье «в среднем». (Однако именно эти категории недвижимости являются наиболее востребованными среди покупателей и арендаторов в своих сегментах).
Кроме того инвестиции в жилье в большинстве случаев рассматриваются как вложения в новостройки на первом этапе строительства для последующей перепродажи.
Тем не менее в целом доходность инвестиций в жилье на сегодняшний день примерно вдвое ниже, чем в объекты стрит-ритейла – 4-5% годовых и 9-10% годовых соответственно. При этом если приобрести помещение стрит-ритейла в строящемся здании на первом этапе строительства, то доходность инвестиций в отдельных случаях может достигать и 30%. В жилом сегменте такое невозможно.

Армен МАРКОСЯН, директор по развитию земельных активов компании «Промсвязьнедвижимость»:
Инвестиции в жилую недвижимость на сегодняшний день являются самыми высокорезультативными из всех видов недвижимости. К примеру, инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются за 5-7 лет, потом объект дает постоянный хороший доход, инвестиции в складскую недвижимость окупаются за 4-5 года, доход потом также постоянный. У жилой недвижимости доход короткий: за 3-4 года проект реализовали и получили тот же доход, который при другом виде недвижимости будете получать в течение 10-15 лет. Что касается стрит-ритейла: если у компании действительно проработаны все партнерские отношения, есть конкретные заказчики, в этом случае он действительно может быть инвестиционно интересным, даже лучше чем жилье. Но сказать, что это тенденция, нельзя по той причине, что в Московском регионе, да и по всей России, люди не насытились жильем, и проектов жилой недвижимости всегда больше.

Константин КОВАЛЕВ, управляющий партнер компании Blackwood:
По данным на конец I квартала 2012 года средние диапазоны ставок аренды на наиболее престижных торговых коридорах Москвы составляют:
 

Источник: собственные данные компании Blackwood, открытые источники

Очевидно, что стоимость сдачи элитных квартир в аренду может быть выше. Однако нельзя забывать, что это совершенно разные рынки недвижимости и даже опытный инвестор рынка жилой недвижимости может оказаться не в состоянии сделать грамотное вложение в сегменте стрит-ритейл. Ввиду ограниченности предложения на наиболее престижных торговых улицах Москвы найти действительно хорошее торговое помещение будет непросто, особенно для человека, который не знаком с механизмом функционирования рынка.

RussianRealty.ru от 25.04.2012 г.