Столичное правительство озаботилось строительством небольших торговых центров внутри городских микрорайонов, но не создало пока для этого подходящего "инвестиционного климата".
В один далеко не прекрасный день у меня в ванной сломался кран. Я отыскала в Интернете фирму, занимающуюся установкой и ремонтом сантехнического оборудования, и позвонила туда. "Нет проблем! - ответили мне. - Мастер может быть у вас через час. А новый кран у вас есть?" Нового крана у меня не было. Я стала мучительно размышлять, где бы купить требуемую вещь, и вдруг поняла, что в округе нет ни одного "профильного" магазина. Кран в конце концов был куплен, но для этого мне пришлось поехать на большой строительный рынок в районе "Петровско-Разумовской"...
Оказывается, проблема, с которой я столкнулась, является для Москвы типичной. Бурное развитие розничной торговли в последние десятилетия привело к тому, что девелоперы увлеклись строительством крупных объектов - всякого рода мегамоллов, а вот сегмент магазинов шаговой доступности практически не развивался. Сегодня проблема "цивилизованных" магазинов у дома стоит в столице довольно остро. Такой перекос заставляет москвичей даже повседневные покупки делать в крупных торговых центрах, что приводит к постоянному использованию автотранспорта. "На мой взгляд, рынок крупных торговых центров в Москве уже заполнен, - говорит директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. - Они создали серьезную нагрузку на инфраструктуру, в первую очередь - на транспортную, но тем не менее я считаю, что их появление сыграло положительную роль. Очень многие объекты создавались на месте стихийных рынков".
Сейчас практически все земельные участки под крупные торговые центры уже выбраны, инфраструктура города с трудом выдерживает появление новых больших объектов. Вполне логично было бы обратиться теперь к строительству небольших торговых центров и магазинов внутри жилых кварталов. По словам руководителя практики оказания услуг компаниям в области недвижимости компании KPMG в России и СНГ Свена Осмерса, это необходимо для повышения уровня обеспеченности жителей торговыми площадями (по этому показателю Москва серьезно отстает от европейских городов) и устранения диспропорций в размещении предприятий торговли.
В правительстве Москвы это понимают. Там разработали неплохую, по мнению экспертов, программу развития торговли, общественного питания и бытовых услуг, которая официально вступила в силу в этом году. Согласно программе, в столице в ближайшие пять лет должно быть открыто 7,5 тыс. новых магазинов, в результате обеспеченность горожан торговыми и прочими площадями вырастет почти в два раза - с 695 до 1200 кв. м. Власти также предусматривают ликвидацию на территории города "226 зон... с недостаточной обеспеченностью населения объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания". Для этого планируется строить новые объекты торговли, развивать рынки, ярмарки и нестационарные точки торговли и питания. Стоит программа 63 млрд рублей, но две трети из этой суммы приходится на внебюджетные источники, то есть на частные инвестиции. На этот год запланированы строительство и ввод в эксплуатацию 14 крупных торговых объектов (с торговой площадью более 3100 кв. м).
Представители торговых и девелоперских компаний поддерживают программу, но при этом замечают, что помимо мелких торговых объектов, рынков и "ярмарок выходного дня" столичным чиновникам стоило бы уделить больше внимания созданию современных торговых центров шаговой доступности площадью до 10 тыс. кв. м. В таких ТЦ могли бы размещаться торговые объекты, предприятия общепита и бытового обслуживания. По оценке экспертов, на данный момент в Москве можно открыть более 90 районных ТЦ. Особенно востребован этот формат будет в удаленных от центра и не самых престижных районах. Председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников говорит, что больше всего таких небольших торговых центров можно построить в районах Дегунино, Северное Тушино, Каховка, Царицыно, Новогиреево, Измайлово и в Преображенском районе.
На сегодняшний день в городе есть подобные объекты, которые в основном были созданы на базе построек времен подготовки к Олимпиаде-80, рассказывает управляющий партнер SMT Developments Евгений Белый. Тогда советские специалисты попытались перенести на советскую почву опыт США, где снабжение населения продовольствием и промышленными товарами в основном осуществляется через торговые центры трех категорий: neighborhood shopping center (торговый центр "по соседству"), community SC (окружной/районный ТЦ), regional/superregional SC (региональный/межрегиональный ТЦ). При этом в ТЦ "по соседству" должен удовлетворяться первичный спрос населения на продукты питания, лекарства и гигиенические товары, товары для детей, хозтовары, мелкую бытовую технику и кухонный инвентарь, бытовые услуги, одежду для дома, аудио-, видео- и печатную продукцию, зоотовары.
Советские градостроители попробовали скопировать американскую "систему снабжения" в Москве. В городе построили первые советские торговые центры "по соседству": "Прага", "Лейпциг", "Бухарест", "Будапешт", "Ядран", "София", которым отводилась задача восполнения первичного спроса. В этих магазинах на первом этаже располагался советский аналог супермаркета - "универсам", на втором этаже - сопутствующие товары. Но уже на стадии реализации объектов "второго уровня" (окружной/районный ТЦ) возникла проблема: советская промышленность не обеспечивала такого ассортимента товаров, которым можно было бы заполнить полки таких торговых центров. Для реализации доступного на тот момент ассортимента достаточно было существовавших небольших городских магазинов, поэтому дальнейшего распространения это начинание не получило.
"На сегодня в Москве практически не существует районных торговых центров, а те, что были созданы в советский период, по большей части не соответствуют первичному спросу либо требованиям к расположению таких ТЦ", - констатирует Евгений Белый. В большинстве зданий старой застройки арендаторами выступают несетевые ритейлеры. "Это связано с тем, что объекты строились без учета требований потенциальных арендаторов, - отмечает руководитель отдела исследований и консалтинга компании "Магазин магазинов в ассоциации с CBRE" Андрей Васюткин. - Планировки представляют собой мелкую нарезку, которая, как правило, неинтересна крупным сетевикам".
Новых районных ТЦ, отвечающих современным требованиям, в столице построено очень немного. По словам Дениса Колокольникова, их не более тридцати. В качестве удачного примера эксперты приводят сеть "Метромаркет". Но этого, разумеется, недостаточно, надо строить новые.
Площади в малых ТЦ, по мнению Евгения Белого, будут востребованы, если цены аренды установить на более низком уровне, чем в крупных ТЦ. "Спрос на такие центры есть", - отмечает Алексей Могила. Основными арендаторами могут выступать сетевые операторы федерального значения с концепциями, которые соответствуют среднему и ниже среднего классам, либо локальные предприниматели с концепциями, которые по своему ценовому уровню соответствуют своим микрорайонам.
Представители торговых компаний в один голос утверждают, что заинтересованы в развитии малых форм, - причем и те, кто работает в низком и среднем ценовом сегменте, и те, кто ориентируется на обеспеченных покупателей. Руководитель отдела по связям с общественностью X5 Retail Group Светлана Витковская говорит: "Для нас, так как в столице практически отсутствуют помещения такого уровня и при этом есть ощутимый дефицит продовольственных магазинов в спальных районах, эта программа безусловно интересна". У представителя премиум-сегмента сети супермаркетов "Азбука Вкуса" свой взгляд. Директор по развитию сети Сергей Русов отмечает: "Нам этот формат интересен, поскольку мы стремимся быть ближе к своему целевому покупателю, максимально сократить время на путь до магазина и максимально повысить уровень сервиса. Время - деньги, для наших клиентов временной фактор - один из наиболее критичных".
По мнению инженера-эксперта "Инжиниринговой компании "2К" Игоря Смирнова, такой сегмент будет интересен как небольшим компаниям, так и крупным игрокам. "После запрета на строительство крупных объектов в центре они могут переориентироваться на магазины новых форм и форматов, - считает Смирнов. - В 2011 году о желании развивать в Москве малые ТЦ объявил даже такой крупный иностранный игрок, как Metro Cash & Carry". Юлия Никуличева из Jones Lang LaSalle подтверждает интерес к малым ТЦ. "Мы сейчас активно консультируем проекты комплексной жилой застройки как в Москве, так и на территории "новой Москвы", и все девелоперы предполагают размещение именно малых торговых центров в жилых зонах", - говорит эксперт.
По мнению экспертов RRG, районные ТЦ можно считать новой инвестиционно привлекательной нишей. "В настоящее время срок окупаемости торгового центра площадью 5-10 тыс. кв.м при расположении внутри кластера может составить от 8 до 11 лет и даже меньше, - считает Денис Колокольников. - В то же время инвестиции в крупный ТЦ в настоящее время окупаются несколько дольше - 9-14 лет".
Но сами девелоперы пока не спешат строить небольшие торговые центры. Президент "Галс-Девелопмент" Сергей Калинин объясняет это высокой стоимостью земли и подведения коммуникаций, а также тем, что на продаже крупного объекта можно больше заработать. Девелоперов смущают планы московских властей сделать относительно невысокие арендные ставки в новых ТЦ. "Московское правительство говорит о том, что целью этой программы является снижение арендной нагрузки на арендатора. Вряд ли инвесторы согласятся строить такие объекты с перспективой снижения ставок", - полагает руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов.
Евгений Белый считает малые ТЦ перспективным сегментом, но говорит, что для масштабного строительства малых ТЦ необходимы преференции со стороны властей города. До тех пор пока земля, подключение коммуникаций и согласования будут стоить столько же, сколько и для крупных проектов, активного развития классических "районных ТЦ" ожидать не стоит.
Все эти вопросы и сомнения "Профиль" адресовал в департамент торговли и услуг столичного правительства, однако ответов так и не получил. Видимо, в мэрии пока не очень хорошо представляют, как реализовать эту полезную и необходимую для города инициативу. К слову сказать, почему-то большинство объектов, которые планируется ввести в этом году, расположено в Центральном округе.
Исполнительный директор московского городского отделения "Опоры России" Алексей Даутов ("Опора" участвовала в подготовке программы) признался "Профилю", что у него нет никакой информации о ходе реализации программы. "Пока де-факто идет уничтожение мелкорозничной торговли (закрытие рынков и ларьков. - "Профиль"), а компенсационные меры в виде организации ярмарок и открытие малых ТЦ предпринимаются не в должном объеме. Возможно, в недрах департамента бродят какие-то планы и записки о ходе ее реализации, нам это неизвестно. Бизнесу не было объявлено и предложено участвовать в строительстве ТЦ в рамках государственно-частного партнерства", - говорит он. Представитель "Опоры" отмечает, что, по идее, город должен подготовить пакетное решение и предложение предпринимателям. "Например, устроить тендер с общедоступным предложением: вот участок, вот разрешение на строительство, вот согласования по всем вопросам, предлагаем проинвестировать. Грубо говоря, деньги - ваши, бумажки - наши, - подчеркивает Алексей Даутов. - Пока есть только лозунги да плакаты "Москва - город, удобный для жизни".
Ольга Щедрова,
Профиль от 26.04.2012 г.
