Куда движется московский рынок стрит-ритейла?

Рынок стрит-ритейла в Москве пользуется стабильным спросом: интерес розничных сетей, предприятий общественного питания и услуг к сегменту уверенно растет на фоне низкого объема ввода новых торговых площадей в столице.

А с учетом сократившихся темпов строительства и проектирования новых объектов в Москве после бума 2009−2010 годов, эксперты ожидают дальнейшего роста популярности формата стрит-ритейла.

В первую очередь высокий спрос будет поддержан на объекты премиального класса с самым выгодным расположением в центре и на основных магистралях Москвы, ставших знаковыми торговыми улицами. Отчасти это поддерживается и  стабильным интересом к московскому рынку со стороны ведущих зарубежных сетей, экспансия которых в Россию продолжается в последние годы особенно активно. Большинство из них открывает флагманские магазины в самых успешных торговых центрах и главных торговых коридорах Москвы.

Эксперты отмечают, что наиболее удачно расположенные помещения уходят с  рынка практически мгновенно даже по ценам чуть выше средне рыночных. Таким образом, повышенный спрос подогревает рынок стрит-ритейла, и уже в  краткосрочной перспективе можно будет говорить о серьезном дефиците качественных объектов. До конца 2012 года в сегменте стрит-ритейл прогнозируется рост арендных ставок, величина которых может быть определена другими факторами на рынке.

Текущая ситуация на рынке.  

В компании Astera отмечают, что в помещениях формата street retail, которые имеют высокий потенциал по доходности торговой точки, сетевые ритейлеры в  настоящее время активно заменяют неэффективных операторов. В частности, несетевые магазины, аптеки и кафе заменяются сетевыми предприятиями этого же  профиля. Низкомаржинальных операторов теснят с центральных магистралей ритейлеры, представляющие более доходные  сегменты.

Еще один тренд текущего сезона состоит в том, что существующий на  сегодняшний день дефицит качественных торговых площадей и высокий уровень конкуренции в Москве стимулирует ритейлеров развивать бизнес в Московской области. Города Подмосковья являются площадкой для активного развития сетевой розницы не только в формате торговых центров, но и в сегменте street retail: банков, продовольственных магазинов, аптек, магазинов товаров для дома, предприятий общественного питания.

В помещениях формата street-retail  на центральных торговых коридорах наиболее активными арендаторами выступают предприятия общественного питания. В  спальных районах  по-прежнему продолжают развиваться демократические сетевые рестораны и продуктовые супермаркеты, сетевые аптеки и магазины детских товаров.

Низкий объем ввода нового качественного предложения торговых объектов заставляет торговых операторов рассматривать помещения формата street retail, среди которых спрос фокусируется на помещениях, в наибольшей степени соответствующих не заданному бюджету конкретной сети.

Несмотря на длительные сроки экспонирования на рынке, многие объекты не  находят своего клиента из-за несоответствия уровня арендной ставки реалиям рынка. К сделке, как правило, приводит достигнутый компромисс по размеру ставки аренды между собственником помещения и арендатором.
Эксперты компании считают, что арендные ставки имеют потенциал в размере 5−15%, в особенности по наиболее ликвидным помещениям, однако серьезного роста ожидать не стоит. Вместе с тем, прогнозируется усиления интереса со стороны ритейлеров торговыми помещениями в Московской области.

По данным компании Penny Lane Realty, на главных торговых коридорах Москвы уровень вакантных площадей колеблется в пределах от 10 до 15 процентов. Эксперты отмечают, что самым дорогим в столице остается Столешников переулок, средние арендные ставки в которым находятся в пределах около 6−7 тысяч долларов за 1 кв.м в год. Спрос стабильно формируется за счет люксовых ритейлеров. Средние арендные ставки на Тверской составляют около 4500 долларов за 1 кв.м в  год. В число ведущих торговых коридоров входят Петровка (около 3000 долларов за  1 кв.м в год), а также Ленинский и Кутузовский проспекты (около 2000−2500 долларов за 1 кв.м в год).

Рынок аренды.

По данным компании RRG, средняя арендная ставка по торговым объектам внутри Садового Кольца по данным на февраль 2012 года составляет 1861 доллар за 1 квадратный метр в год. Рост арендных ставок в центре произошел, как по  объектам, которые экспонируются уже давно, так и за счет объектов, которые снова вышли на рынок после непродолжительной паузы.

Это может свидетельствовать о продолжении восстановления данного сегмента в  связи с высокой привлекательностью торговых объектов в центре в целом. Средняя ставка по торговой недвижимости за пределами центра составляет 839 долларов за  1 кв.м в год. 

Купля-продажа.

Лидером среди потенциальных покупателей продолжают оставаться крупные продовольственные ритейлеры, считает Александра Яковенко, руководитель отдела продажи торговой недвижимости компании Delta estate. Наиболее активна в этом направлении компания X5 Retail Group. Успешно развиваются торговые сети «Атак», «Азбука Вкуса», «Оливье», «Бахетле», «Алми» и другие. Вместе с тем как активно развиваются и новые российские сети (в частности магазины мужской одежды «Сударь»), Москва сегодня остается в поле зрения ведущих зарубежных компаний, задающих тон на рынке. Этому способствует рост доходов и  соответственно расходов россиян, стабилизация экономической и политической ситуации.

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре Москвы (данные RRG на февраль 2012 года) составляет 12 942 доллара за 1 квадратный метр. За  пределами центра средневзвешенная цена составляет 5703 долларов за 1 кв.м. На  сегодняшний день реальное состояние рынка стабильно, а небольшой рост цен наблюдается лишь номинально.

Аналитики Astera прогнозируют, что стабильный спрос на торговые помещения street retail в Москве и отсутствие нового предложения в центре приведут к  дальнейшему сокращению уровня вакантных площадей. В перспективе  двух лет, при существующих темпах строительства торговых объектов, это может обернуться серьезным дефицитом торговых помещений в Москве.