Московские частные инвесторы проявляют повышенный интерес к нежилым помещениям. Причина - высокая доходность: можно рассчитывать на прибыль в размере 30% годовых, что значительно больше ренты от сдачи в аренду "инвестиционных квартир".
Доходность от инвестиций в сектор стрит-ритейла в два раза выше, чем при сдаче в аренду элитных квартир. Эксперты компаний Contact Real Estate и RRG подсчитали, что период с 2009 по 2012 годы доходность от сдачи "нежилых квадратных метров" в аренду под магазины в среднем приносила владельцу 30% годовых. В то же время доход от сдачи квартир внаём гарантировал владельцу максимум 19% годовых, а в среднем около 12%.
По мнению экспертов, данный факт заставил частных инвесторов, традиционно вкладывавших средства в покупку качественных квартир с последующей сдачей их в аренду или перепродажу, диверсифицировать свои инвестиции, - приобретать нежилые помещения.
Бегство инвесторов в стрит-ритейл стало особенно заметно в последний год, уверяют специалисты рынка.
Ряд аналитиков объясняет это тем, что инвестиции в помещения стрит-ритейла по своей сути являются менее рискованными по сравнению с инвестициями в новостройки. Кроме того, они более рентабельны, если сравнивать с вложениями в арендный жилой бизнес.
Так, при строительстве всегда есть риск, что здание не будет построено. В ситуации с покупкой квартиры для сдачи ее в аренду высоки затраты на ремонт и риски частой смены арендаторов.
Преимуществом инвестирования в коммерческую недвижимость, напротив, является существующий на рынке высокий спрос со стороны ритейлеров.
"Порог вхождения на рынок стрит-ритейла вполне сопоставим с инвестициями в покупку элитной квартиры - стоимость "интересных" с точки зрения доходности коммерческих помещений начинается от $3 млн", – говорит Олег Морозов, руководитель департамента коммерческой недвижимости Contact Real Estate.
"Надо очень постараться"
Не все консалтеры разделяют подобный оптимизм. Сторонние эксперты считают, что получить доходность в 30% можно, но для этого надо очень постараться.
К примеру, в компании "Магазин Магазинов" соглашаются с интересом "частников" к коммерческим помещениям, но считают доходность в 30% завышенной, называя свой интервал - от 15% до 20% годовых. Руководитель отдела стрит-ритейл департамента торговой недвижимости Colliers Int. Виктория Камлюк говорит об еще меньших цифрах - 9% до 15%.
"За эту доходность можно приобрести "готовый арендный бизнес" и получать дивиденды сразу после оформления сделки", - говорит она. Однако эксперт Firstnews уточняет, что поднять доходность можно, если же покупать "недооцененные" объекты, требующие дополнительных инвестиций в реконцепцию, реконструкцию или ротацию арендаторов на повышение ставки. В этом случае возможно достижение ставки доходности, близкой к 20%.
"Доходность, близкая к 30%, достижима лишь в случае, когда речь идет о "сложных помещениях", - требующих согласований по дополнительным входным группам, расширению оконных проемов, увеличению электрической мощности и других параметров, которые увеличивают ликвидность помещения", - говорит Виктория Камлюк.
После повышения ликвидности таких помещений их предлагают на рынок по высоким арендным ставкам. Таким образом, лишь в таком случае собственник может достичь более высокой доходности.
"Элитка" не пострадала
Повышенный интерес частных инвесторов к коммерческой недвижимости не сказался на сегменте "элитного жилья". По словам директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александра Зиминского, за 2011 год цена квадратного метра в элитном сегменте на вторичном рынке выросла с $26,2 тысяч до $28,9 тысяч (+10%), новостройки подорожали до $23,4 тысяч (+12%). В бизнес-классе рост на вторичном рынке – с $7,9 тысяч до $8,9 тысяч, новостройки – с $6,9 тысяч до $7,4 тысяч (также в среднем на 10-11%). Подобный плавный рост был прогнозируемым в текущих экономических условиях, в 2011 году отсутствовали предпосылки как для снижения цен, так и для нового рывка вверх.
Firstnews.ru от 05.04 2012 г.
