Градостроительно-земельная комиссия Москвы рассмотрела вопрос о строительстве торгового комплекса «Авиапарк» площадью 400 тыс. кв. м на Ходынском поле и приняла решение об оформлении и выдаче девелоперу градостроительного плана земельного участка. О перспективах данного проекта рассуждали наши эксперты.
Как вы оцениваете местоположение будущего ТК?
Ярослав Дарусенков, руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International
Объект такого масштаба, безусловно, ляжет дополнительной нагрузкой на близлежащую транспортную систему, включая соседние автомагистрали – Ленинградский проспект и Звенигородское шоссе.
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG
Ходынское поле – огромная территория, которая начала застраиваться сравнительно недавно (в начале 2000-х) и которая проектировалась с учетом развития дорожной сети. Поэтому транспортная ситуация в этом районе не столь критичная, как в более старых районах. И можно предположить, что введение даже такого крупного ТЦ не станет причиной серьезного осложнения транспортной доступности района. Тем более что основными посетителями данного объекта, станут, скорее всего, местные жители. Есть только одно слабое место - это ул. Беговая и ТТК: в этом районе почти всегда пробка.
Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty
Данным решением Сергей Собянин повторил действия Юрия Лужкова, который критиковал появление в черте города крупных торговых центров. Основная магистраль, ведущая к Ходынскому полю – Ленинградское шоссе, которое и без того является одной из самых забитых трасс города. Увеличение автомобильного потока, а также постоянный подъезд большегрузного транспорта и фур негативно скажется на транспортной доступности района.
Андрей Васюткин, руководитель отдела исследований и консалтинга МАГАЗИН МАГАЗИНОВ в ассоциации с CBRE
Данный район Москвы характеризуется высокоплотной жилой застройкой, и, даже принимая во внимание ТРЦ «Метрополис» и «АфиМолл Сити», качественный торговый центр будет востребован посетителями и арендаторами, что подтверждали ранее проведенные нами исследования (МАГАЗИН МАГАЗИНОВ в ассоциации с CBRE работала над проектом в 2008 году). Однако на транспортную ситуацию строительство такого крупного объекта обязательно повлияет.
Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга NAI Becar
Естественно, что транспортная обстановка в районе усугубится.
Какой ориентировочный объем инвестиций потребуется для его строительства?
Ярослав Дарусенков
Без учета затрат на вход в проект и стоимости аренды земельного участка ориентировочный объем инвестиций может находиться на уровне $2000 за 1 кв. м. Таким образом, общий объем инвестиций, включая проектную стадию, СМР и инженерную подготовку, составит примерно $700–800 млн.
Юрий Тараненко
Я думаю, не менее $4000 за 1 кв. м площади здания.
Алексей Могила
Инвестиции в строительство «Авиапарка» площадью 400 тыс. кв. м составят порядка $800-900 млн.
Андрей Васюткин
Без комментариев.
Анна Данченок
По моим оценкам, потребуется не менее $520-550 млн. с отводом коммуникаций и стоимостью их подключения. Однако, при отсутствии на участке точек подключения в достаточном объеме затраты на строительство могут увеличиться в разы.
Как вы оцениваете перспективы данного проекта?
Ярослав Дарусенков
Настолько крупный проект априори становится знаковым для города. Как правило, подобные проекты также включают в себя и социальную составляющую, навязываемую Правительством города, что повлечет за собой с одной стороны повышение лояльности у населения и увеличение потока посетителей, но с другой стороны – снизит его потенциальную экономическую отдачу. Однако несомненным преимуществом проекта является то, что развитие торговых центров в центральной зоне города запрещено, и в целом в пределах МКАД подобных площадок под торговый девелопмент нет.
Юрий Тараненко
В этом районе существует недостаток качественной торговой недвижимости. Думаю, что такой формат будет востребован, и зона охвата ТЦ распространится не только на «Ходынку», но и заинтересует соседние районы от Звенигородского шоссе до Дмитровского. В самом районе построен один из крупнейших московских жилых комплексов бизнес-класса – «Грандъ-Парк». Кроме того, постоянно проходят различные спортивные и светские мероприятия в Ледовом Дворце. Поэтому в зоне охвата будущего ТЦ достаточно платежеспособных потенциальных потребителей. И это предоставляет проекту все шансы стать успешным.
Алексей Могила
Объект будет востребован у арендаторов, но из-за своих размеров приведет к ухудшению транспортной ситуации в этом районе. Как показывает практика других стран, обычно объекты таких масштабов выносят за 10-15 км от города.
Андрей Васюткин
Место обладает потенциалом. Если все будет сделано правильно, то все будет хорошо у проекта.
Анна Данченок
Очевидно, что местоположение оценивается как удачное. Заявленное количество кв. м позволит притянуть значительные потоки покупателей и, соответственно, арендаторов. При разработке концепции я бы делала ставку на новые бренды, не представленные на московском рынке, что позволит существенно увеличить интерес к проекту со стороны других операторов.
Арендатор.ру от 04.05.2012 г.
