Рост спроса на коммерческую недвижимость в первом квартале этого года отметило большинство международных экспертов рынка. Они же говорят о падении спроса практически во всех странах Европы.
Международная организация специалистов в области недвижимости RICS регулярно, начиная с 2008 года, опрашивает экспертов в различных странах о текущей ситуации на рынке. В последнем опросе участвовало 865 специалистов из всех стран Европы, более 60% из них посчитали, что спрос на российскую недвижимость в I квартале 2012 года значительно вырос. В конце прошлого года к такому выводу пришли лишь 20% опрошенных. Таким образом, 40% экспертов за три месяца радикально поменяли свое мнение насчет спроса на российскую недвижимость и назвали ее интересным объектом для инвестиций.
Причиной тому стали как рост рынка в России, так и определенное ухудшение экономической ситуации в большинстве стран Европы. «Европа остается зоной с самыми большими рисками, хотя Германии все же удается балансировать на краю экономической нестабильности», — комментирует ситуацию Саймон Рубинсон, главный экономист RICS.
Лишь Германия и Польша были расценены экспертами как растущие в этом году рынки. Для остальных стран эксперты указали или на падение спроса на помещения, или на снижение интереса инвесторов, или и на то, и другое сразу. 55% экспертов отметили снижение предложения на российском рынке, что, безусловно, подогревает спрос и цены. Таким образом, в России наблюдается вполне благоприятные условия для вложений в недвижимость, и страна в этом плане выглядит привлекательным рынком на фоне большинства стран Европы.
Интересное предложение
Российский рынок коммерческой недвижимости имеет относительно небольшую историю, активно он начал развиваться лишь после 1993 года. В 2011 году совокупный объем сделок в данном сегменте, по данным экспертов, составил от 8 до 9,5 млрд долларов — что стало рекордом рынка за все годы его существования. Рынок коммерческой недвижимости значительно расширился, и доля сделок с объектами за пределами столичного региона выросла более чем в три раза — с 7% до 26%. При этом треть всех инвестиций была сделана иностранными компаниями (по данным S.A. Ricci). Возможно, 2012 год побьет и эти рекорды, если судить по активности участников рынка в первом квартале.
Москва — крупнейший рынок страны. К примеру, в начале мая общая стоимость выставленной в городе на продажу коммерческой недвижимости превышала 8,3 млрд долларов, по подсчетам аналитиков компании RRG. Общая площадь предложения в первом квартале этого года составляла 2,43 млн кв. метров (причем более половины этих площадей (59,2%) — офисные помещения). Здесь следует отметить, что приведенный показатель оказался на 10% ниже предложения конца прошлого года.
Объем предложения на московском рынке аренды коммерческой недвижимости тоже снижается, но более скромными темпами: на 4% по общей площади за три месяца. Всего в первом квартале года в аренду предлагались помещения общей площадью 3,195 млн кв. метров.
«Новых проектов на рынок выходит немного, причины тому известны: кризис, смена власти и градостроительной политики в Москве, определенные ограничения на строительство в центральной части. Объем предложения снижается, а уровень вакантных площадей в качественных проектах (особенно, в центральной части города) находится на крайне низком уровне», — считает Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG.
Высокий спрос
Рынок инвестиций всегда с вниманием следит за ситуацией на рынке аренды. Этот сегмент в Москве в 2012 году более чем активен. За первый квартал в Москве было арендовано более 170 тысяч кв. метров офисов, что в шесть раз превысило аналогичный показатель 2011 года (по данным московского офиса NAI Becar).
Денис Колокольников подтверждает, что инвесторы проявляют интерес к российским объектам. «Большинство активно действующих инвестфондов пока еще российские, но и западные инвесторы возвращаются на наш рынок. Рынок России достаточно перспективен с точки зрения потенциала, так как до насыщения ему еще далеко. Тем не менее, основной интерес инвесторов сосредоточен на объектах в Москве и Санкт-Петербурге как на наименее «рисковых» и наиболее перспективных с точки зрения доходности. Более того, даже на рынке столиц крайне мало проектов, соответствующих требованиям международных инвесторов», — поясняет эксперт.
Два фактора для роста спроса на рынке видит Андрей Лукашев, управляющий партнер ILM Russia & CIS: истечение сроков «кризисных» договоров, заключенных в 2007–2008 годах, и желание ряда компаний улучшить качество своих офисных помещений. Он отмечает явную тенденцию крупных компаний к консолидации своих офисов в одном здании, добавляя, что наибольшую активность на рынке офисной недвижимости проявляют инвестиционные компании и банки, производственные и транспортные компании, а также IT-компании и компании, связанные со сферой облуживания.
«Возрос интерес российского малого и среднего бизнеса, а также частных инвесторов к приобретению объектов торговой недвижимости и стрит-ритейла. Это сегмент традиционно пользуется наибольшей инвестиционной привлекательностью, что подтверждает стабильный рост продаж — и по числу сделок, и по общей площади проданных объектов», — пояснила BFM.ru Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».
В Северной столице эксперты тоже наблюдают увеличение спроса как на рынке продаж, так и на рынке аренды коммерческой недвижимости. «Наибольшим спросом у инвесторов пользуются торговые объекты, растет спрос на ликвидные коммерческие помещения стрит-ретейла и малые торговые центры от 15 тысяч кв. метров с доходностью не менее 10% в год. С начала 2011 года наблюдается тенденция стабильного увеличения инвестиций в рынок недвижимости без резких скачков и падений», — рассказал BFM.ru директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков. Эксперт отметил, что российские компании часто предпочитают инвестировать в российский же рынок недвижимости, а инвестиции в зарубежную коммерческую недвижимость, по его данным, в прошлом году не превышали 5%.
В целом, несмотря на то, что в России мало коммерческих объектов, которые бы соответствовали требованиям международных инвестиционных фондов, интерес к рынку с их стороны имеется. Есть и интерес со стороны российских инвесторов. Дело за властями и девелоперами — создавать такие объекты, которые были бы интересны и компаниям, и фондам.
Татьяна Соколова,
Bfm.ru от 11.05.2012 г.
