То, о чем в последнее время активно говорили эксперты, случилось - начался новый этап развития рынка офисной недвижимости Москвы. Центр столицы потерял почетное звание главного поставщика качественных офисных площадей. На данный момент наибольшее число офисов класса А сосредоточено в пределах Садового Кольца и Третьего транспортного кольца (ТТК), но новое предложение площадей уже сместилось за пределы ТТК. По мнению аналитиков, в ближайшие годы формировать офисный облик Москвы будет северо-запад города. В долгосрочной перспективе деловая активность может и вовсе переместиться за МКАД.
Курс на северо-запад
О грядущем изменении географии офисного строительства в столице стало известно в конце 2010 года, когда мэр города Сергей Собянин наложил мораторий на возведение новых офисных комплексов в пределах Третьего транспортного кольца. Эксперты сразу же спрогнозировали, что трансформация структуры предложения офисов займет не много времени. И вот теперь прогнозы оформились в конкретные цифры.
По данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, объем предложения за пределами ТТК почти вдвое превышает объем площадей в Центральном административном округе - 6,1 миллиона квадратных метров против 3,14 миллиона "квадратов". Для сравнения, до 2005 года предложение в ЦАО было выше на 35 процентов.
Алексей Кучвальский, директор по России и СНГ, начальник отдела по работе с собственниками офисных помещений Jones Lang LaSalle отмечает, что такая ситуация сложилась не только из-за ограничений, введенных мэрией. "Ситуация постепенно начала меняться в 2006-2007 годах, когда за пределами ТТК появились первые крупные бизнес-центры, такие как "Крылатские Холмы" и "Химки Бизнес Парк". Одновременно развивался и деловой центр "Москва-Сити", - говорит эксперт.
По словам Кучвальского, наибольшее число офисных помещений сейчас предлагается на северо-западе Москвы. Объем предложения здесь составляет 1,4 миллиона квадратных метров (23 процента от общего объема за пределами ТТК), в том числе 249 тысяч "квадратов" офисов класса А (44 процента от всего объема в данном сегменте). Менее всего популярен среди элитных офисных девелоперов юг Москвы, а на востоке города с элитными офисами налицо настоящая катастрофа - здесь их нет вообще.
Смена вектора развития рынка качественной офисной недвижимости подтверждается и планами застройщиков. Так, по информации аналитиков, в 2012-2014 году в Москве заявлено строительство около 4 миллионов квадратных метров офисных помещений разного класса. На офисы класса А придется более 2,6 миллиона "квадратов". Только 600 тысяч квадратных метров планируется построить в центре столицы, а все остальное возведут за ТТК, причем 30 процентов ввода намечено в северо-западном секторе. Наиболее значимые проекты в этой зоне: SkyLight, "Алкон", "Аркус III", "Рига Лэнд II", "Кантри парк III".
Директор отдела агентских услуг департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Татьяна Самченко подтверждает, что северный и западный округа становятся основными точками притяжения офисных девелоперов. При этом основным вектором развития рынка является Ленинградское шоссе. "Объем сделок говорит сам за себя. За последний год (с апреля по апрель) на северо-западное направление пришлось 27 процентов арендных сделок. 40 процентов крупных транзакций пришлось на бизнес-центры Ленинградского шоссе", - подчеркивает она.
В плане будущего рынка офисной недвижимости с коллегами согласен и Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости, партнер компании S.A. Ricci. "Сейчас в Центральном административном округе строят более миллиона квадратных метров офисов (55 процентов строящихся в Москве деловых площадей). Речь идет о проектах, реализация которых началась до введения моратория на коммерческие стройки в центре. Однако уже очевидно, что девелоперская активность перемещается на северо-запад", - говорит эксперт. По данным компании, на западе до 2014 года планируется ввести около 320 тысяч квадратных метров офисных площадей. Основная же доля готовых к началу строительства проектов с офисной составляющей приходится на Северный округ: 47 процентов или 640 тысяч "квадратов".
Генеральный директор компании Galaxy Group Евгений Штраух подчеркивает, что основные тенденции развития рынка деловой недвижимости в Москве напрямую связаны с запретом на возведение офисных зданий в центре города. "Активной зоной становится территория за пределами Третьего транспортного кольца – в ближайшее время именно там развернется основное офисное строительство. Я полагаю, что застройщики все активнее будут входить в проекты редевелопмента промышленных территорий, которых немало в этой зоне", - говорит он. Вместе с тем, Штраух считает, что в зоне за пределами ТТК маловероятно повсеместное возведение офисов премиум-класса, тем более, что высококлассных объектов уже вполне достаточно построено в центре. "Скорее всего, за счет нового строительства рынок будет пополняться в основном объектами категории не выше В+", - предполагает эксперт.
Все за МКАД
Размышляют специалисты и о долгосрочной перспективе. Алексей Кучвальский, например, уверен, что будущее рынка офисов - за бизнес-парками, расположенными за пределами МКАДа. "По мере того как концепция бизнес-парков будет развиваться, компании из различных секторов будут активнее обращать внимание на данный тип проектов. Банки смогут размещать свои бэк-офисы (включая call-центры), арендуя большие площади по более низкой цене. Для логистических операторов, арендующих офисы в бизнес-парках, расположенных на и за пределами МКАД, дополнительным преимуществом может стать близость к складским помещениям. Авиакомпаниям и компаниям, чей бизнес связан с частыми перелетами, может быть удобна аренда офисов в бизнес-парках с хорошей транспортной доступностью до аэропортов. Для производственных компаний крупные блоки хорошо организованных офисных площадей по меньшей цене будут ключевым фактором привлекательности", - поясняет он. По его словам, на рынке уже есть около 20 проектов крупных бизнес-парков, которые находятся на разных стадиях реализации. Среди готовых эксперт выделяет "Западные Ворота", "К2 бизнес-парк", Solutions (первая фаза), "Химки", "Олимпия парк", "Кантри парк", "Шереметьевский" и "Москвич".
Евгений Штраух не исключает, что центр деловой активности может переместиться за МКАД, но только в долгосрочной перспективе. "На развитие офисного рынка может повлиять расширение границ Москвы и переезд ряда органов федеральной власти за МКАД, поскольку места, где будут работать федеральные чиновники, станут центрами деловой и общественной активности. Но на то, чтобы административно-деловой кластер мегаполиса переместился из центра в пригород, уйдут годы", - замечает он. По его мнению, в настоящее время у бизнес-структур есть возможность снять офисы в привлекательных центральных районах и за пределами ТТК.
Что со ставками?
По информации консалтинговой компании Welhome, в течение первого квартала в Москве ввели в строй 23,5 тысячи квадратных метров арендопригодных офисных площадей. Это лишь 25 процентов от заявленного девелоперами объема. В S.A. Ricci отмечают, что за три первых месяца прирост предложения составил 92 тысячи "квадратов" (класса А и В). Для сравнения, за аналогичный период 2011 года в городе построили 216 тысяч квадратных метров, а в первом квартале 2008 года - 320 тысяч. Компания прогнозирует, что до конца 2012 года будет введено в строй не более 70 процентов из заявленных к вводу площадей (840 тысяч "квадратов"). Показатель ввода, таким образом, будет сопоставим с цифрами прошлого года.
Как считают участники рынка, дефицит нового предложения на офисном рынке будет способствовать росту арендных ставок. Аналитики компании CBRE полагают, что к концу года средняя ставка найма офисных помещений класса премиум-класса составит 1300 долларов за квадратный метр в год (по состоянию на начало мая - 1200 долларов), на офисы класса А - 850 долларов (800 долларов), на помещения класса B - 500 долларов (450 долларов).
Эксперты S.A. Ricci добавляют, что в январе-апреле на рынке наблюдался рост ставок в наиболее качественных объектах и снижение стоимости аренды в некоторых неудачно расположенных либо устаревающих комплексах. Специалисты прогнозируют, что до конца года эта тенденция будет развиваться.
В компании Knight Frank подчеркивают, что удорожание аренды коснется, прежде всего, самых качественных проектов. В настоящее время, по данным компании, снять премиальный офис в зоне Кремля, Бульварного кольца или Тверской улицы стоит в среднем 900-1400 долларов за квадратный метр в год. В зоне между Садовым и Третьим транспортным кольцом годовая аренда обходится в 700-850 долларов за "квадрат", а между ТТК и МКАДом - в 500-750 долларов.
По данным консультантов из RRG, средняя ставка аренды по офисам как в центре, так и за его пределами в апреле по отношению к марту не изменилась и составила 792 и 468 долларов за квадратный метр в год. В годовом измерении (с апреля по апрель) ставки также не претерпели существенных изменений. Купить офис в пределах Садового Кольца в настоящее время можно по цене 10 тысяч долларов за "квадрат" (рост цен за апрель составил 4 процента). Покупка за пределами центра обойдется в среднем в 3979 долларов за квадратный метр (+1 процент за апрель).
Сергей Николаев,
Лента-Недвижимость от 24.05.2012 г.
