УК «Уникор» подписала соглашение о продаже девелоперских активов Бориса Иванишвили с группой «БИН», в лице президента БИНБАНКа Микаила Шишханова. Общая стоимость сделки составила $982,5 млн. Адекватна ли конечная стоимость с точки зрения рынка, рассуждали наши эксперты.
Какова рыночная стоимость девелоперского портфеля «Уникор»?
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG
На первый взгляд, указанная цена, что называется, «в рынке». При этом дать независимую оценку стоимости активов, конечно, возможно лишь после тщательного анализа, с учетом многочисленных характеристик проектов и условий договора. В любом случае, это несколько меньше, чем объявленная в СМИ в феврале этого года: тогда в прессе прошло заявление о переговорах о продаже активов на общую сумму около 1,2 млрд рублей. Однако следует помнить, что это пакетная сделка, что выгодно и продавцу, и покупателю: продавец реализовывает сразу все объекты, а покупатель получает определенную скидку за приобретение всего пакета целиком.
Татьяна Тикова, директор департамента оценки и консалтинга Colliers International
По нашим оценкам, портфель проектов «Уникор» мог стоить около 1 млрд долларов. Цена, заплаченная группой БИН, адекватна.
Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости, партнер S.A. Ricci
Совокупная стоимость активов Иванишвили, включающая жилой микрорайон «Садовые кварталы» в Хамовниках, бизнес-центр Sammit и отели, может составлять от $ 950 млн. до $ 1 млрд. Девелопер оценивал свои активы несколько дороже, однако с учетом дисконта, полученного покупателем за покупку всего портфеля активов, размер сделки оказался несколько меньшим, однако он вполне соответствует рыночной стоимости активов.
Константин Лысенко, директор, отдел инвестиционных услуг CBRE
Наиболее дорогие объекты – это микрорайон «Садовые кварталы» в Хамовниках и МФК Sammit. Каждый из них ориентировочно стоит по $550 млн. Покупатель получил дисконт за покупку всего портфеля, однако итоговая цена вполне адекватна с точки зрения рынка.
Насколько может увеличиться его стоимость после окончания строительства незавершенных объектов?
Денис Колокольников
Доходность данных незавершенных объектов может составить 15-20% годовых.
Татьяна Тикова
Когда все объекты будут достроены, стоимость портфеля может увеличиться до 40%.
Алексей Богданов
Судить об этом сложно, можно предположить, что стоимость вырастет не менее, чем на 20%. Капитализация БЦ Sammit возрастет после того, как все площади будут сданы в аренду. Стоимость квадратного метра в «Садовых кварталах» будет увеличиваться по мере приближения к завершению строительства. Достаточно интересным активом после редевелопмента может стать завод РТИ «Каучук», где сейчас помещения общей площадью свыше 40 тысяч метров сдаются под склады и вспомогательные офисы уровня В- и С. Редевелопмент может превратить территорию, например, в бизнес-парк.
Константин Лысенко
Все зависит от каждого конкретного объекта и от стратегии, которую выберет группа БИН.
С какой целью группа БИН покупает данные объекты?
Денис Колокольников
Данные проекты с рыночной точки зрения являются успешными и должны быть востребованы. Поэтому вполне вероятно, что новый собственник пойдет по пути завершения недостроенных проектов («Садовые кварталы» и «ЛЮКСЪ Отель») и последующего управления и извлечения арендного дохода. Что касается действующего уже МФК «САММИТ», то это успешный проект, и скорее всего БИН также рассчитывает на получение стабильного арендного дохода. При этом, как и любой профессиональный инвестор, БИН вполне может в какой-то момент перепродать активы, если возникнет благоприятная рыночная ситуация или поступит выгодное предложение.
Татьяна Тикова
Приобретенные активы, несомненно, представляют собой качественную недвижимость, которая существенно улучшит портфель группы БИН. Стратегия компании неизвестна, но вполне вероятно, что после завершения девелопмента, некоторые объекты будут реализованы со значительной прибылью девелопера.
Алексей Богданов
О планах БИН нам не известно. Можно лишь отметить, что компания приобретала весьма успешные и перспективные проекты.
Константин Лысенко
Без комментариев.
Арендатор.ру от 17.05.2012 г.
