К лучшим проектам офисного рынка Москвы можно отнести порядка 1,2-1,5 млн кв.м площадей. Ставки в этом сегменте составляют $ 750 - $ 1 200 за кв.м в год, а цена продажи достигает $ 15 000 за «квадрат». При этом заполняемость большинства объектов близка к 100%.
Идеальны для инвестиций
Российский рынок коммерческой недвижимости сейчас – один из самых и интересных для международных инвесторов. Больше всего перспектив у офисного сегмента, особенно у самой его верхушки – ключевых, высококлассных проектов. Таких, the best of the best, на рынке практически нет.
Штучное предложение
По оценке JonesLangLaSalle, офисных проектов самого высокого уровня в Москве не более 10, их совокупная площадь не превышает 270 000 кв.м – и это не более 1% всего рынка. Кроме того, доля вакантных площадей в этих проектах существенно отличается от средней по городу (не более 3,3% против 15-17% соответственно). В абсолютных значениях это не более 8 100 кв.м – и это, очевидно, не тот объем, чтобы отдельно говорить об его инвестиционной привлекательности.
Сегмент высококлассных офисных помещений Москвы, конечно, гораздо шире. По оценке GVASawyer, к лучшим проектам столичного офисного рынка можно отнести порядка 1,2-1,5 млн кв.м площадей; ставки в этом сегменте составляют $ 750 - $ 1 200 (без НДС и операционных расходов), а цена продажи достигает $ 15 000 за кв.м (без НДС). И если ставки с целом по офисному рынку в первом квартале 2012 года оставались стабильными, то в сегменте высококлассных помещений они выросли с начала года на 3-5%.
«Заполняемость большинства объектов приближается к 100%, исключением стал субрынок «Москва-Сити», где построено около 450 000 кв.м высококлассной офисной недвижимости. В конце прошлого года был введен в эксплуатацию МФК «Империя Тауэр» (70 000 кв.м – офисная площадь), что стало причиной роста уровня вакантных площадей в субрынке до 18-20%», - поясняет Елена Просветова, ведущий эксперт-аналитик по маркетингу департамента консалтинга компании GVA Sawyer.
Чего хотят арендаторы
Арендаторы prime-зданий, в большинстве своем, - западные компании и компании с иностранным капиталом, их дочерние структуры, филиалы и представительства. «Российские компании представлены более ограничено, это в основном, это энергетические компании, финансовые, консалтинговые структуры, авиа-компании, высокотехнологичные компании», - подчеркивает Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG. - Если говорить о формате офиса, то среди современных тенденций можно отметить факт смещения интереса иностранных компаний-арендаторов в сторону формата бизнес-парков, с малоэтажными строениями. Если еще пять лет назад показателем классности офиса было высокое здание из стекла и бетона, то новый модный тренд, транслирующий современные представления престижности, камерности, формирующий атмосферу бизнес-среды в естественном природном окружении – это бизнес-парки».
Елизавета Лучицкая, генеральный директор компании Dyer, отмечает смещение спроса в сторону shell&core: «Сегодня арендаторы предпочитают сидеть в таком пространстве, которое бы соответствовало их философии и корпоративному стилю. А этого можно добиться лишь тогда, когда дизайн помещения разрабатывается под конкретного заказчика с учетом его требований и пожеланий, - отмечает эксперт, - Кроме того многие западные корпорации хотят сидеть только в зеленых офисах, поскольку они заботятся о здоровье своих сотрудников. В свою очередь от здоровья и настроения персонала зависит производительность труда. В связи с этим на рынке появляются объекты, построенные по канонам грин-девелопмента. Но такие проекты можно пересчитать по пальцам (Ducat Place 3, «Белая Площадь»). И в них доля вакантных помещений минимальна. Потому что иностранных компаний в столице работает более чем достаточно, а энергоэффективных офисов почти нет».
По данным GVA Sawyer (состоит в сертификационной комиссии ГУД по классификации бизнес-центров), существенно выросли требования как российских, так и иностранных арендаторов при выборе и оценке офисных зданий. Основное внимание уделяется техническому оснащению и спецификации БЦ, а также уровню управляющей компании. То есть, по сути, слабым местам большей части представленных на рынке объектов.
«В прошлом году на рынке офисной недвижимости Москвы наблюдалась тенденция повышения спроса на качественные помещения – более 40% сделок пришлись именно на класс А. В этом году тренд продолжается», - отмечает Олег Морозов, директор департамента коммерческой недвижимости компании ContactRealEstate.
Лучшие сегодня и завтра
«Лучшими на сегодня офисными проектами можно назвать следующие, - продолжает Олег Морозов: «Легенда Цветного», «Белая Площадь», «Аквамарин», «Домников», «Алкон», «Четыре ветра», «Красная Роза», «Дукат 3», «Вивальди Плаза», «Олимпия Парк», «Западные ворота», «Романов Двор», «Москва-Сити». Особо удачным я бы назвал проект бизнес-центра «Легенда Цветного», где на данный момент уже более 80% коммерческих площадей реализованы, несмотря на то, что комплекс еще не до конца построен».
Елена Просветова приводит свои примеры знаковых проектов в А-классе:
1.В центре города. «Романов Двор», «Дукат 3», «Белая площадь», «Башня на набережной», «Аврора бизнес-парк», «Эрмитаж плаза», «Балчуг плаза» и др.
2. В непосредственной близости ТТК: БЦ NordstarTower
2.За ТТК – бизнес-парк «Крылатские холмы»
3.За МКАД – «Химки бизнес-парк»
Из тех проектов, которые выйдут на рынок в ближайшее время, наиболее востребованными будут Sky Light и «Меркурий Сити», считает Елизавета Лучицкая, а из недавно открывшихся – «Домников» и «Вивальди Плаза».
По прогнозам GVA Sawyer, знаковыми проектами, которые вводятся в ближайший год, станут:
1.Комплекс элитных офисных особняков «Юсупов Двор» (10 000 кв.м)
2.Sky Light (111 240/77 500 кв.м). Девелопер проекта – ООО «Галс-Девелопмент». В прошлом году была полностью сдана одна башня проекта компании Mail.ru(29 932 кв.м)
3.«Кантри Парк 3» (27 800/22 000 кв.м)
4.«Алкон» (102 200/ 66 800 кв.м)
5.БЦ «Золотые Ворота» (Golden Gate) (46 719/18 000 кв.м).
Валерия Семенова, главный редактор
Kommerstate.ru от 04.05.2012 г.
