Новый губернатор Московской области Сергей Шойгу начал свою деятельность на посту руководителя региона с заявлений о необходимости закрыть тему обманутых дольщиков. А 29 мая он выступил на расширенном заседании областного правительства с целым рядом поручений. BFM.ru выделил пять из них, которые могут повлиять на ситуацию на рынке недвижимости.
Шаг первый. Инвестпроекты должны быть вписаны в планы застройки территорий. «Сергей Шойгу собирается провести «инвентаризацию» и «аудит» инвестконтрактов. Аналогичный процесс мы наблюдали в столице, когда пост мэра занял Сергей Собянин. На мой взгляд, это естественный и необходимый процесс, который должен сопровождать любую передачу дел, — комментирует BFM.ru Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG. — Могу предположить, что в связи с «инвентаризацией» ряд контрактов будет пересмотрен и даже аннулирован. Однако, как и в Москве, это будет происходить с теми проектами, которые реализуются с нарушениями законодательства или договоров инвесторов с областью. Массовое расторжение контрактов вряд ли произойдет: в Московской области жилищное строительство (городское и загородное) является одним из самых серьезных источников поступлений в бюджет».
Второй шаг, который предложил сделать Сергей Шойгу: должны соблюдаться нормативы по созданию социальной инфраструктуры.
«Только в таком случае мы будем защищены от появления микрорайонов и поселков без школ, детских садов, рабочих мест, а зачастую даже без дорог. То же самое относится и к включению лесов в границы населенных пунктов», — заявил губернатор.
Сергей Шойгу потребовал решить проблему дефицита мест в детских садах к 2015 году.
Сейчас очередь в детские сады в Московской области для детей от года до семи достигает 150 тысяч человек.
«Более 50% населенных пунктов не обеспечены социальной инфраструктурой, соответствующей федеральным нормативам. Надо провести анализ проектов на предмет исполнения инвесторами своих социальных обязательств»,— заявил Шойгу.
«Данная инициатива разумна с точки зрения комфорта жителей Подмосковья, — считает Андрей Биржин, управляющий партнер TEKTA GROUP — С технической точки зрения строительство детского сада для девелопера не представляет проблемы, строительных ресурсов для этого достаточно».
Вопрос, как всегда, упирается в финансирование строительства и дальнейшей эксплуатации построенных объектов. Губернатор предлагает снижать стоимость строительства детских домов за счет использования новых технологий.
«Дополнительная нагрузка по строительству новых детских садов ляжет на девелоперов. На наш взгляд, механизм долевого участия сторон в финансировании строительства детского сада и его последующей передачи в муниципальную собственность, то есть на баланс города, недостаточно проработан и требует дополнительного регулирования, сейчас все решается в индивидуальном порядке» — пояснил эксперт.
Но построить детский сад — это полдела. Чтобы оценить, насколько реально выполнить решение по обеспечению местами в детских садах, нужно понять, есть ли резервы у администрации для приема на баланс заявленного количества детских садов, есть ли такое количество педагогов и управляющих учреждениями, заявил Андрей Биржин.
Он предполагает, что при разработке градостроительной документации для всех новых проектов органы местного самоуправления будут пристально следить за наличием достаточного количества дошкольных образовательных учреждений, возможно, требуя больше, чем необходимо по нормам.
«Сегодня успешные проекты по комплексному освоению предусматривают многофункциональность объектов внутри квартала, — считает Роман Ткаченко, глава представительства RDGroup в России. — Такие проекты пока реализованы только в Москве, однако Московская область должна развиваться по тем же самым канонам. Главная цель государства в лице правительства Московской области должна заключаться в выработке режима и регламента, которые отражали бы рамки, в которых может работать девелопер, обеспечивая многофункциональность территории».
Нынешнее законодательство не требует строительства социальной и бытовой инфраструктуры в комплексных проектах в первую очередь, и застройщик откладывает ее строительство на самый последний этап, констатирует Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики АН «Азбука жилья».
Однако если власти будут требовать первоочередного выполнения социальных обязательств застройщиками, то это увеличит затраты девелоперов на инфраструктуру. «Это может напрямую сказаться на ценах на недвижимость и снизить темпы строительства, особенно в проектах с небольшими локальными компаниями, и может сдерживать снижение цен», — прогнозирует Артем Ржавский.
Объекты инфраструктуры могут стать дополнительной нагрузкой для инвесторов, уверен и Денис Колокольников. «Хотя регион должен сам достаточно серьезно относиться к инфраструктурному развитию территорий, в том числе и финансово, и если привлекать инвесторов, то на выгодных условиях», — считает эксперт.
Малоэтажное строительство не слишком интересует девелоперов
Шойгу наметил и третью задачу, стратегическую. «Мы должны решить задачу, поставленную президентом страны о снижении стоимости жилья эконом-класса на 20 процентов, — заявил он. — Стратегическая задача — довести уровень обеспечения жильем на одного жителя до среднеевропейского уровня. Но сделать это надо не за счет уплотнения застройки и сооружения высотных жилых зданий, а за счет опережающего роста малоэтажного строительства».
«Любой девелопер желает выжать максимум из земли, и уменьшение квадратных метров, связанное с переориентацией на малоэтажное строительство, означает потерянные прибыли», — комментирует глава «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев. По его мнению, немалые затраты на инфраструктуру девелоперы захотят компенсировать за счет покупателей. «Так что это направление строительства рискует остаться невостребованным», — уверен Александр Хрусталев.
«Популистские заявления Шойгу никак не смогут опустить цены на недвижимость. Судя по его словам о «защите проектов», эффект будет обратным: количество построенных метров уменьшится, а цены без внешних изменений, которые весьма вероятны, вырастут. При разрастании кризиса, вторую волну которого мы наблюдаем, уменьшение предложения при уменьшающемся спросе поддержит существующий уровень цен, хотя рассчитывать на их сокращение в случае дальнейшего уменьшения стоимости рубля, не приходится», — комментирует Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS.
Несмотря на то, что принято решение больше не согласовывать проекты массовой застройки в Подмосковье, это не сразу скажется на рынке недвижимости, уверен эксперт. «Уже утвержденные объекты пересматриваться не будут, а существующих объемов при нынешнем уровне спроса хватит еще на целых 10 лет, поэтому запрет массового строительства не скоро скажется на ценах», — прогнозирует Александр Хрусталев.
«Скорее всего, уменьшение стоимости жилья возможно только для проектов, которые находятся за бетонкой и на восточных землях — там, где земля традиционно дешевле. Не исключаю, что в области появятся проекты «хард-эконом» класса. К сожалению, уменьшение стоимости жилья означает и ухудшение качества», — считает Ирина Мошева, гендиректор JV RDI Group&limitless.
Она уверена, что застройщикам чем-то придется пожертвовать и это, скорее всего, будет экономия на материалах, архитектуре, и если будет поставлена задача снизить общую стоимость квартиры, на рынке появятся малогабаритные квартиры в малоэтажных комплексах.
«Снижение стоимости жилья эконом-класса на 20% в Московской области пройдет с активным государственным вмешательством, а затраты на это строительство окупятся за счет масштабов», — прогнозирует Максим Неретин, член совета директоров RD Group Ltd.
Губернатор пообещал решить проблему переселения из ветхого аварийного жилья тех семей, перед кем «уже есть обязательства (вставших на очередь до 1 января 2010 года), и начать работу по инвентаризации всего ветхого и аварийного жилья в области».
Подсластить долю
Следующая задача: закрыть тему обманутых дольщиков. «Их число постоянно растет. Сейчас это уже более 100 объектов и десяти тысяч человек», — заявил губернатор. Как именно будет решена проблема обманутых дольщиков, властями пока не озвучено. Сергей Шойгу только заявил, что создадут черные списки тех, кто допустил возникновение проблем на своих объектах. Но поскольку юридическое лицо часто создается только под одну стройку, эта мера может оказать действие только в весьма долгосрочной перспективе.
Эх, дороги
«Синхронизировать с Москвой вопросы развития транспортной сети и маршрутов общественного транспорта. Увеличить перевозки общественным транспортом и через два года добиться, чтобы 75% дорог удовлетворяли нормативам. На дороги бюджет выделяет 31 млрд рублей, но надо привлечь еще частных инвесторов», — сформулировал следующую задачу Сергей Шойгу.
О том, что новому губернатору придется решать вопрос с дорогами, говорили все эксперты, когда был решен вопрос об отставке Бориса Громова. Цена жилья напрямую зависит от времени, которое уходит на дорогу до Москвы, особенно в тех местах, где застройщик не предусмотрел создания рабочих мест.
«Шаги нового губернатора Подмосковья вполне ожидаемы. После прихода к управлению в Москве нового мэра стало очевидно, что столица и область рано или поздно должны начать развиваться синхронно, как единый субъект федерации и согласовывать проекты в области транспортной инфраструктуры, дорожного строительства, перевода производств и созданию новых центров притяжения», — считает Артем Ржавский.
«Развитие инфраструктуры требует огромных вложений, сделать это исключительно за счет частных инвесторов на фоне наступающего кризиса будет совершенно невозможно. Во время Великой депрессии именно строительство объектов инфраструктуры и дорог за счет государства помогло правительству Рузвельта создать тысячи рабочих мест, и тем самым поднять экономику», — уверена Анна Левитова. У инвесторов в плохих рыночных условиях не будет возможности привлечь кредиты, скажем, на долгосрочные проекты дорожного строительства, добавляет эксперт.
«Планы по поводу дорог слишком общие, ничего нового не услышал. Видимо, конкретные планы будут озвучены позднее, тогда можно будет обсуждать их эффективность»,— комментирует Андрей Биржин.
Электросила
«Региону нужна новая схема устойчивого энергоснабжения. Вторая задача — сделать стоимость присоединения минимальной. Все это невозможно реализовать без изменения системы управления энергетическим комплексом, модернизации Мособлгаза, МОЭСКа и других компаний», — заявил губернатор Московской области.
Андрей Биржин согласен с необходимостью пересмотра работы энергоснабжающих компаний, условий предоставления энергоресурсов застройщикам. «В настоящее время это самая несистемная составляющая строительства. Однако вопрос настолько сложен, запущен, переплетены интересы стольких лиц, что на быстрое решение данной проблемы рассчитывать не приходится», — уверен он.
Новая схема устойчивого энергосбережения региона позволит снизить себестоимость технических условий и себестоимости строительства сетей, а также сроков получения необходимых согласований, надеется Ирина Мошева. Безусловно, это мера необходимая и в первую очередь она необходима девелоперам, так как сложности и задержки с получением технических условий испытывают все.
Главное, чтобы уменьшение этих издержек девелоперов не оказалось больше планируемого увеличения затрат на инфраструктуру. Только при таких условиях стоимость нового жилья действительно может снизиться. А пока эксперты сходятся во мнении, что резкого снижения цен, связанного с мерами, озвученными губернатором, не будет.
В итоге
Более того, цены на жилье могут пойти вверх. По словам Дениса Колокольникова, при сокращении объемов строительства или дополнительном обременении инвесторов цены на жилье могут несколько вырасти. Впрочем, в данном случае и качество жизни в новых домах будет вероятно выше.
Конечно, никто не может предсказать каких-то обстоятельств, которые будут вызваны экономическими кризисами или иными форс-мажорами. Однако и через пять лет будут востребованы проекты, где застройщик позаботился об однородной социальной среде, где уже есть высокий уровень транспортной доступности, а застройщик располагает всей необходимой документацией, это не первый его проект, и продажи идут в рамках закона.
Вероятность снижения цен на жилье в Московской регионе относится в большей степени к проектам за отметкой 50 км от МКАД, считают опрошенные BFM.ru эксперты.
По их прогнозам, на внедрение новых правил на подмосковном рынке строительства уйдет примерно год: именно столько времени уйдет на разработку новых требований и стандартов.
Татьяна Соколова,
Bfm.ru от 05.06.2012 г.
