Первая половина 2012 года, похоже, войдет в историю офисного рынка как одна из самых активных за последние лет пять. Кроме того, на рынке наметилась новая тенденция — самые крупные сделки теперь заключаются за пределами МКАД
«Обычно после майских праздников на рынке офисов наступает затишье, которое продолжается вплоть до сентября, — поясняет Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty. — Однако этот год удивил всех игроков рынка. Даже начало июня сопровождается повышенной активностью на этом рынке».
В целом рынок офисов в 2012 году показал самую высокую активность по сравнению с другими секторами рынка коммерческой недвижимости. Уже зафиксированы покупки крупных офисных объектов, и множество серьезных арендных договоров. В частности, только за первый квартал в Москве было арендовано более 170 тысяч кв. метров офисов, что в шесть раз превысило аналогичный показатель 2011 года (по данным NAI Becar).
«Мы ожидаем, что в силу сезонности второй квартал, как обычно, продемонстрирует более низкие показатели по сравнению с первым, а активность на рынке восстановится к концу августа. Тем не менее, нельзя не отметить, что ситуация на рынке характеризуется повышением ставок и цен продажи, особенно в готовых объектах, заселенных арендаторами», — пояснила BFM.ru заместитель директора департамента NAI Becar Анна Данченок.
Продажная активность
Крупнейшие покупки на рынке офисной недвижимости в 2012 году совершила компания O1Properties, причем сразу две, и обе — в районе метро «Белорусская». Одна из них — покупка бизнес-центра «Лесная Плаза» (50 тысяч кв. метров, в 2010 году этот центр был куплен прежним владельцем за 100 млн долларов); предположительная сумма нынешней сделки — 200-250 млн долларов). Вторая связана с кондитерской фабрикой «Большевик», на территории которой планируется строительство бизнес-центра.
На рынке ожидается еще ряд серьезных сделок, так как весной на продажу были выставлены торгово-офисный центр «Галерея Актер» на Тверской и несколько других крупных БЦ, поясняют аналитики Blackwood.
Кстати, в прошлом году наиболее крупная офисная сделка также территориально была связана с районом «Белорусской». По информации консалтинговой компании RRG, «рекорд установила» компания Coalco, купившая 47% акций БЦ «Белая площадь» и 40% БЦ «Белые сады» (по оценке RRG, совокупная цена этой сделки — 650 млн долларов).
В этом году активность рынка сопровождается достаточно быстрыми темпами роста цен. По данным Penny Lane Realty, цена квадратного метра офисных помещений выросла за пять месяцев в среднем на 8–10%.
Причины активности
Небывало высокую активность продавцов, покупателей и арендаторов офисных помещений эксперты рынка объясняют несколькими причинами. Это и отложенный спрос, накопившийся за предвыборное время, когда политическая ситуация в стране заставляла компании выжидать с принятием решения, и в какой-то степени привычка инвесторов к нестабильности глобальной экономической и политической ситуации. Сыграли свою роль и менее значимые факторы.
«Так, если год назад в период «арабской весны» рынок недвижимости замер в ожидании, то последние события в Сирии уже не вызывают особых опасений, а ситуация с долгом Греции перестала быть новостью для инвесторов и практически никак не сказывается на действиях инвесторов на рынке коммерческой недвижимости», — объясняет Максим Жуликов.
Тем не менее, определенную роль сыграл рост курса доллара, который заставил многих инвесторов вспомнить о коммерческой недвижимости, в частности в Москве. Тем более что эксперты расценивают этот сегмент как один из самых надежных для инвестиций даже на фоне кризиса. В Москве ощущается дефицит коммерческой недвижимости уже сегодня, причины тому известны — уменьшение объемов нового строительства, отмена существующих инвестконтрактов и сложности с согласованием новых проектов, констатирует Жуликов. Он уверен, что восполнить дефицит коммерческой недвижимости в ближайшие несколько лет совершенно нереально.
Дорогая аренда
На рынке аренды сейчас также наблюдается рост ставок — с начала года они поднялись примерно на 10%, по данным Penny Lane Realty. Основной рост пришелся на период с января по март — за три месяца цены аренды взлетели в среднем на 5–7%, по данным NAI Becar. Причем быстрее всего ставки росли в бизнес-центрах класса «А», находящихся внутри Садового кольца. Но при этом 60% всех арендных сделок этого года были совершены с офисами класса «В+». Самыми активными арендаторами этого года можно считать телекоммуникационные и финансовые компании.
Нехватка качественных офисов, о чем говорилось выше, естественно, ведет к дальнейшему повышению стоимости аренды. Маргарита Трофимова, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar, прогнозирует, что за текущий год ставки аренды поднимутся в целом на 15-20%.
С ней соглашается и Максим Жуликов: «Мы прогнозируем до конца года большое количество сделок и серьезное повышение ставок аренды. Для наиболее популярных городских зон — центр города и такие популярные районы, как ЮЗАО, СЗАО, ЗАО — годовой рост ставок может составить порядка 20%».
Если говорить о «рекордсменах» этого года, то наиболее крупную арендную сделку «оформил» «Ростелеком». Минкомсвязи для компании арендовало 90 тысяч кв. метров в БЦ «Телеком-Сити» (девелопер PPF), рассказали аналитики компании NAI Becar.
Отметим, что рост цен на офисную аренду в первом квартале 2012 года в России был максимальным по сравнению с другими странами Европы.
Аренда облюбовала МКАД
Аналитики отмечают еще одну важную тенденцию года — сделки по аренде все чаще совершаются с помещениями, находящимися на значительном удалении от центра города. По крайней мере, сейчас арендаторы, которым требуются большие площади по приемлемой цене, вынуждены присматривать офисы за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК), в районе МКАДа и даже за границами города.
«Одним из наиболее популярных у арендаторов объектов стал введенный в третьем квартале прошлого года БЦ «Олимпия Парк» на Ленинградском шоссе [находится за пределами ТТК]. Его заполняемость сейчас достигает более 90%», — комментирует Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome.
Тем не менее, популярность центра города у арендаторов остается по-прежнему высокой, по крайней мере, 58% спроса приходится на офисные помещения в ЦАО. Впрочем, этот спрос в настоящее время нельзя удовлетворить полностью.
«Сейчас для многих крупных компаний-арендаторов решающим фактором является не только местоположение, а в большей степени качество самого объекта и коммерческие условия сделки», — отмечает Татьяна Шарова.
Но найти подходящие помещения по удовлетворительной цене удается не всем желающим и арендаторы соглашаются на более удаленное от центра города положение офиса. Если взглянуть на список крупных сделок, то станет понятно, что большинство из них заключаются вне пределов Центрального округа и, более того, за границей ТТК.
Из 13 значимых сделок первых пяти месяцев этого года, информацию о которых BFM.ru предоставили консалтинговые компании, лишь две заключены на аренду офисных помещений внутри Садового кольца и две — в пределах ТТК. На зону между ТТК и МКАД приходится 5 сделок, а за пределами МКАД — 4. Кстати, именно здесь и обосновался офис «Ростелекома».
Наиболее крупные сделки аренды офисных помещений (январь-май 2012 года)
