Как колебания на рынке валют могут отразиться на уровне цен на недвижимость?
Наталья СОЛОМОНОВА, генеральный директор компании «МИЦ – Недвижимость» (ГК «МИЦ»):
Колебание курса валют оказывает влияние на цены тех объектов, которые зафиксированы в долларах. Застройщики, которые указывают цены в долларах (а таких немного и в основном в сегменте высокобюджетного жилья), в основном снизили их или зафиксировали курс. Таким образом, компенсировав изменение курса доллара или предотвратив значительное изменение конечной рублевой стоимости. Что касается вторичного рынка, то отмечались попытки отдельных продавцов получить выгоду из сложившейся ситуации. Покупатели же относились категорично к изменению конечной рублевой стоимости в связи с изменением курса валют, часть сделок оказались сорванными.
Дмитрий ОТЯКОВСКИЙ, директор по маркетингу и развитию ГК «Пионер»:
Скорее всего, колебания курса валют не окажут существенного влияния на цены на недвижимость, но привлекут новых частных инвесторов в сектор, так как, на данный момент, вложение свободных средств в недвижимость является одним из немногих надежных инструментов инвестирования в России. Падение курса рубля, как показывают исследования, не влечет за собой снижения покупательской способности, но колебания на рынке валют становятся причиной снижения количества заключенных сделок по ипотечному кредитованию. Стоит отметить, что резкое увеличение цен на недвижимость в подобной ситуации может быть определено политикой девелопера.
Андрей БИРЖИН, управляющий партнер компании TEKTA GROUP:
Основные риски от изменения курса валют для застройщиков связаны со стоимостью строительных материалов зарубежного производства. В качественных домах, как правило, используются импортные отделочные материалы, инженерные системы и многое другое. Поэтому серьезный рост доллара по отношению к рублю существенно сказывается на уровне себестоимости. В условиях жесткой конкуренции, застройщики будут снижать рентабельность и до последнего бороться за покупателя. Но в случае долгосрочного тренда на падение рубля возможен рост цен. Наибольшее воздействие курсовые колебания оказывают на конечных потребителей. В первую очередь страдают те, кто взял ипотеку в валюте, за короткое время их ежемесячный платеж вырос на 30%.
Светлана ВАСИЛЕНКО, руководитель проекта квартала таунхаусов «Кронбург» (ГК «Масштаб»):
Формирование цены на объекты жилой недвижимости определяется в первую очередь себестоимостью и показателями спроса. Себестоимость жилья отражает затраты на строительные материалы, оборудование, рабочую силу, проектирование, кроме того, условия кредитования для компании-застройщика оказывают влияние на данный показатель. В настоящее время на рынке недвижимости России практически все перечисленные затраты исчисляются в рублях, в том числе выплаты по кредитам. Процент расходов в долларах минимален. Таким образом, падение курса рубля не может оказать существенного влияния на фактор себестоимости.
Колебания, которые мы наблюдаем, кардинальным образом не изменяют и показателей спроса (но, конечно, снижение покупательской активности может быть вызвано психологическими факторами). С другой стороны, в условиях нестабильности курсов количество инвестиционных покупок увеличивается, ведь вложения в недвижимость признаны одним из самых надежных способов сохранить или даже приумножить свободные денежные средства.
Лев ПЛЕЦЕЛЬМАН, руководитель службы ипотечного кредитования компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
Колебания курса обычно заставляют волноваться ипотечных заемщиков, оформивших долларовую ипотеку. Однако на сегодняшний день число таких сделок на вторичном рынке менее 5% - после кризиса интерес покупателей к валютным кредитам сильно снизился. Кроме того, большая часть этих заемщиков получает зарплату в иностранной валюте. Следовательно, сложностей с обслуживанием и выплатами по ипотеки не у тех, не у других возникнуть не должно.
Петр ПОНОМАРЕНКО, руководитель офиса «Марьино» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
Колебания курса валюты может сказаться только на стоимости тех объектов, которые продаются по долларовым ценам. Однако сегодня таких квартир на вторичном рынке совсем немного - сделки с ними единичны. Отказов от покупок и продаж мы тоже не наблюдаем. Возможным последствием валютных скачков может стать попытка продавцов вернуться к долларовой системе расчета. Однако на рынке очень крепко укоренилась практика рассчитываться в рублях, даже несмотря на то, что колебания курса периодически случаются. Таким образом, предпосылок для изменения цен в связи с валютными колебаниями мы не наблюдаем.
Татьяна ШАРОВА, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome:
Те колебания валют, которые мы наблюдаем в последнее время на рынке, не окажут существенного влияния на уровень цен на недвижимость. Однако в условиях сложившейся на текущий момент времени экономической ситуации в стране достаточно четко начинают прорисовываться предпосылки к планомерной девальвации рубля. В случае девальвации мы прогнозируют повышение активности на рынке недвижимости, ведь не стоит забывать, что недвижимость по-прежнему остается одним из наиболее надежных активов в условиях нестабильной экономики.
Наталья ШИЧАНИНА, директор по продажам компании Vesper:
В последнее время нестабильность экономик стран евросоюза и снижение мировых цен на нефть действительно привела к заметному ослаблению курса рубля по отношению к доллару и евро. Однако на сегодняшний день валютная «турбулентность» еще не успела внести серьезные корректировки в московский рынок жилья в силу его инертности. Дальнейшее ослабление национальной валюты в первую очередь начнет сказываться на рынке эконом- и комфорт-класса, поскольку цены на недорогие и средней стоимости квартиры номинированы в рублях и владельцы начнут повышать цены, стараясь компенсировать ослабление рубля. Цены на подавляющее большинство элитных квартир и апартаментов номинируется в долларах, доход и сбережения покупателей статусной недвижимости также преимущественно привязан к доллару, поэтому ни коррекции цен, ни снижения объемов продаж в этом сегменте пока не наблюдается. Колебания курса рубля в пределах 10% не повлияет на цены элитных квартир и апартаментов. И даже в случае, если продолжится падение рубля, и он подешевеет больше, чем на 15%, то в силу инертности рынок отреагирует не сразу, думаю, не ранее, чем через 5-6 месяцев.
Олег САМОЙЛОВ, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
Поскольку явное ослабление курса рубля стало очевидным не так давно, а рынок недвижимости обладает выраженной инерционностью, было бы странно ожидать, что за истекший период нестабильность валютного рынка найдет сколь-нибудь заметное отражение в массовом поведении продавцов и покупателей, и их число окажется достаточным для формирования устойчивых ценовых трендов. Пока чего-либо значимого под влиянием «валютных штормов» на рынке недвижимости не произошло: подавляющее большинство сделок совершается так, как было намечено. Правда, некоторые продавцы предприняли попытки немедленно повысить цены сообразно изменившемуся соотношению курсов валют, однако единственным следствием подобного «рыночного поведения» стало заметное падение ликвидности их объектов.
Если же попробовать заглянуть в будущее и предположить, что в ближайшей перспективе рубль не начнет отыгрывать утраченные позиции, допускаю, что складывающаяся ныне ситуация может оказать на рынок недвижимости стойкое депрессивное влияние. Стойкое снижение курса рубля может подтолкнуть рынок недвижимости к новому кризису, все предпосылки которого сегодня присутствуют и просматриваются вполне явно.
Денис КОЛОКОЛЬНИКОВ, председатель cовета директоров группы компаний RRG:
Безусловно, валютные колебания влияют на рынок. Хотя вся открытая реклама объектов по закону должна номинироваться в рублях, но на самом деле в определенном смысле московский рынок коммерческой недвижимости можно назвать бивалютным. Брокеры выставляют цены в той валюте, которую указывают собственники объектов: это может быть и рубль, и доллар, и евро, и абстрактная «у.е.».
Видя колебания курса, собственники, брокеры, агенты меняют рублевые ценники, пересчитывая цену в рублях из «оригинальной» валютной цены. Это заметная тенденция, которая, конечно, дестабилизирует рынок.
Еще один момент связан с настроениями игроков рынка, которые обусловлены макроэкономическими процессами, находящими свое выражение в колебаниях курсов. Здесь можно отметить две противоположно направленных тенденции. Часть участников рынка предпочитают «затаиться» на время, ожидая, как будет развиваться ситуация. Часть, напротив, в стремлении диверсифицировать риски, проявляет себя активнее, покупая либо арендуя недвижимость. Впрочем, вторая стратегия имеет смысл скорее в том случае, когда тренды долгосрочны. Колебания валют могут происходить неоднократно за неделю, в то время как для выхода на сделку недостаточно недели и даже двух, как правило, эти сроки измеряются месяцами. Так что быстрые изменения не успевают оказать зримое влияние на поведение инвесторов, арендаторов и покупателей: рынок недвижимости реагирует на валютные колебания не столь моментально, за счет своей низкой ликвидности, как, скажем, рынок акций.
Павел ЛЕПИШ, генеральный директор компании «Домус финанс»:
Как мы знаем, за последние три-пять лет московский рынок практически полностью перешел на рублевые цены. Ценники в долларах или евро встречаются в исключительных случаях – как правило, это инициатива продавцов, которые в силу определенных обстоятельств переезжают жить за рубеж. Так или иначе, хотя ценообразование на московском рынке и подвержено влиянию психологического фактора (вспомним «психологический рубеж», который в предкризисные годы регулярно переходила цена квадратного метра), даже сейчас переписывание ценников в валюте не превратилось в тенденцию. Хотя должен отметить, что несколько таких случаев за последнюю неделю у нас все-таки зафиксировано.
Стоит ли менять ценник с рублевого на долларовый? Это имеет смысл делать только в том случае, если вы специалист, хорошо ориентирующийся в колебаниях курса. Без понимания того, что сейчас происходит с рублем, долларом и евро, какими причинами обусловлены колебания, вряд ли можно извлечь выгоду из происходящего. Зато валютный ценник гарантированно станет причиной стресса как минимум для одной стороны сделки. От аванса до сделки проходит, как правило, неделя (а то и две), за это время колебания могут происходить как в одну, так и в другую сторону. А если документы уже поданы на регистрацию, изменить решение будет уже нельзя, даже если случится серьезный скачок.
Да и чисто психологически – а это на московском рынке крайне важный фактор – отношение к продавцу, который ставит цену в валюте в период колебаний курсов, скорее всего, будет негативным.
В целом же, рынок в мае-июне остается достаточно активным: несмотря на весенние «каникулы» и начало летнего сезона, выраженного затишья не наблюдается. Конечно, валютные скачки не могли не отразиться на рынке, но скорее не на ценах, а на характере сделок. Прежде всего, влияние валютных колебаний заметно сейчас на ипотечных сделках: выросло их количество с «однушками» и вообще квартирами малой площади; напротив, заключение ряда ипотечных сделок с качественным жильем большой площади клиенты временно отложили. Это неудивительно: при размере ежемесячного взноса в 50-100 тыс. рублей риск снижения доходов ставит под сомнение своевременность ипотечной покупки.
Асет ГАЙРАБЕКОВА, генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и консалтинг»:
По российскому законодательству, все расчеты на рынке недвижимости, возможны только в рублях. Но в том случае, если внутри девелоперской компании цена зафиксирована в долларах или евро, изменения валютного курса вполне могут отразиться на цене или на политике реализации. Так, если девелопер профессионален, подобная «неожиданная прибыль» может стать дополнительным инструментом продаж, например, в качестве предоставления скидок, с целью привлечения клиентов.
Повышение бивалютной корзины, как правило, увеличивает общий спрос на «вечные» активы, в число которых входит и недвижимость. Особенно эта тенденция касается загородного рынка, где увеличивается спрос на земельные участки, и эконом-сегмента рынка городского жилья. Объясняется она достаточно просто: люди отдают предпочтение надежным инвестициям и стремятся сохранить сбережения в период нестабильности. Отсюда рост спроса на земельные участки, который мы сейчас наблюдаем, а так же квартиры небольшой площади. Но эта тенденция кратковременная, и в отсутствие объективных предпосылок к росту спрос вернется к привычному уровню.
RussianRealty.ru от 20.06.2012 г.
