Офисный рынок в центре Москвы не перестает наносить удары по арендаторам: нехватка парковочных мест, самый динамичный рост ставок, наконец, запрет нового строительства и стабильный дефицит мест – невольно заставляют задуматься о переезде за пределы Садового кольца. Что же может периферия предложить тем, кто не хочет расставаться с комфортом, имиджем и видом на исторические башни?
Последние месяцы внесли некоторые коррективы в стоимость офисных площадей в центре. Только в апреле текущего года средневзвешенная цена на рынке купли-продажи офисных помещений в центре Москвы выросла на 4% и составила 10032 доллара за квадратный метр. Между тем, офисы за пределами Садового кольца, напротив, подешевели на 1% до 3979 долларов за «квадрат» (по данным RRG). За год стоимость объектов внутри Садового кольца увеличилась на 13% – это почти вдвое больше, чем рост стоимости офисов за его пределами (7%).
Тем не менее, рост цен не смог повлиять на интерес игроков к центральным объектам: за первый квартал 2012 года наибольший объем сделок был зарегистрирован в Центральном Деловом Районе (41%), а минимальный – за пределами МКАД (2%). Высокие объемы сделок здесь – мотив всех последних лет, поэтому аналитики не видят причин давать центру пессимистичный прогноз.
Брокеры отмечают, что центр всегда сможет предложить арендаторам выгодные условия, вот почему подавляющее большинство компаний, которые уже располагаются в пределах Садового, стремится перезаключать договоры аренды, несмотря на то, что собственник практически никогда не предлагает скидку, ведь спрос на такие помещения всегда высок.
Расслоение по типологическому признаку
Совладать с высокими ценами в центре сейчас легко лишь крупным игрокам, которые склонны предъявлять высокие требования к своему рабочему пространству, которого, как показывают исследования, в данной локации все меньше.
«Традиционно в центре располагаются центральные отделения банков, сырьевых компаний, государственных корпораций, представительства всех крупных международных компаний, особенно работающих в области страхования, консалтинга, юриспруденции, инвестиций. Для таких компаний офис в центре – это прежде всего престиж, имидж, чтобы потребитель был убежден, что эта компания устойчива на рынке, у нее нет финансовых проблем», – говорит Ирина Морозова, начальник отдела маркетинга технопарка Nagatino i-Land.
«На сегодняшний день многие компании идут по пути выделения front-офиса и back-офиса, – рассказывают о последних тенденциях Вера Зименкова и Ольга Побуковская, директоры департаментов услуг корпоративным клиентам и офисной недвижимости Colliers International. – Тем самым, они сохраняют необходимое присутствие компании в центре города и оптимизируют расходы на аренду офисных помещений. Как пример можно привести компанию «Аэрофлот». Главный офис, где располагаются руководитель и топ-менеджмент компании, «Аэрофлот» арендует в самом центре Москвы в БЦ Midland Plaza. Остальные сотрудники находятся в собственном офисе на Международном шоссе».
Впрочем, существуют компании, которые решили децентрализировать свой офис с самого начала, например, корпорация «Майкрософт Рус», которая арендовала для своего головного офиса порядка 15 тыс «квадратов» в бизнес-парке «Крылатские Холмы». Среди крупных игроков-банков (таких как Юникредит или Райффайзен) прослеживается тенденция консолидировать функции бэк-офисов в непосредственной близости от центра, но все же за пределами Садового кольца.
Несомненно, центр может дать целый ряд бенефиций. «Как правило, основной причиной, по которой компании арендуют офис в пределах Садового кольца, является деловая инфраструктура центра Москвы, сосредоточение государственных учреждений, компаний-партнеров по бизнесу, – комментирует Станислав Титоренко, руководитель отдела коммерческой недвижимости Delta estate. Имиджевая составляющая, по его словам, стоит на втором плане, но иногда уровень компании предполагает расположение головного офиса именно в центре города (из-за наличия иностранных партнеров, VIP-клиентов и т.д.), а размещение back-офиса возможно и в отдаленных районах.
Если уж и платить немалые деньги за размещение в непосредственной близости от Кремля, то почему бы не требовать оригинальных вариантов, размышляют в крупных компаниях. Действительно, как могут рассказать консультанты, некоторые клиенты заказывают офис с видом на башни из красного кирпича, но это уже устаревшая мода. Даже наличие индивидуального лифта стало нормой для топ-менеджеров крупных компаний.
«В нашей практике были клиенты, которым была важно направление русла реки, – делятся опытом г-жа Зименкова и г-жа Побуковская. – Требование разместить вывеску на крыше тоже можно в определенных случаях отнести к нестандартным, потому что на сегодняшний день город не очень охотно идет на это». Среди других популярных нестандартных требований – бронированные окна и собственные террасы.
По цене окраины
Если имидж, который иногда переходит в китч, компании не важен, у нее есть все шансы разместиться в желаемой локации по сравнительно низким ценам. «Средние арендные ставки на офисы в особняках Потаповского переулка колеблются от 18 до 20 тыс. руб. за кв.м в год, – говорит Алексей Рябичев, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. – В то же время аналогичные цены могут быть на помещения, расположенные на значительном удалении от ЦАО, например, в районе станции метро Калужская (район востребован по большей части у структур «Газпрома»)».
В прошлом году некоторые компании открыли для себя новый способ размещения в престижном месте – аналитики констатируют увеличение спроса на офисы в апартаментах. Они востребованы небольшими компаниями, а их площадь не превышает 200 кв.м. Снять такое помещение в крупном деловом центре практически невозможно – арендаторам как правило предлагаются площади вдвое больше. Поэтому апартаменты стали предметом внимания многих игроков.
«Основной плюс такого формата – привлекательные цены аренды. В ежемесячную стоимость одного квадратного метра в апартаментах, составляющую примерно $700-1000, уже заложены эксплуатационные расходы ($60-90 за кв.м. в год в зависимости от включенных услуг), в то время как аналогичная офисная площадь в бизнес-центре обойдется компании в $1000, не включая НДС, коридорный коэффициент и эксплуатационные платежи от $120-140 за кв.м. в год, – рассказывает о новой моде С. Титоренко. – Таким образом, у арендаторов появилась уникальная возможность снять офис в «Москва-Сити» по ставкам гораздо ниже, чем аналогичные офисные площади в рамках того же здания. Учитывая, что апартаментов на рынке немного и расположены они в основном в крупных деловых агломерациях, таких как «Москва-Сити», то арендатор получал первоклассный офис с развитой инфраструктурой за минимальные деньги в самом престижном деловом районе города».
Правда, тренд вскоре обнаружил слабые места и оказался не долгоиграющим: в последнее время произошло столкновение интересов собственников апартаментов и управляющих компаний бизнес-центров, в которых расположены эти апартаменты, по этой причине многие компании-арендаторы апартаментов были вынуждены их покинуть.
Периферия как предчувствие
Город уже давно положительно ответил на вопрос, может ли окраина быть хорошей деловой зоной. Аналитики, в свою очередь, продолжают фиксировать соответствующее изменение курса, который испытывает столичный офисный рынок. Так, за первый квартал 2012 года основная доля введенных площадей (67%) пришлась на зону между ТТК и МКАД. Остальная часть (33%) была введена внутри Садового кольца (между ТТК и Садовым, а также за пределами МКАД на рынок не вышло ни одного офисного здания) (данные CBRE).
Помимо земли периферия также располагает перспективными объектами для редевелопмента, вроде промплощадок или рынков, некоторые из которых Правительство Москвы недавно решило упразднить. Только в ближайшие год-два можно ожидать значительный приток офисных площадей на этой территории: на Ленинградке ожидается ввод БЦ «Кубик», крупный БЦ построят в Мякининской пойме, на рынок выйдет МФК «Водный». На 2014 год намечен ввод МФК на месте рынка «Пражский». Интересно, что около 85% предложения офисных помещений классов А и В+, расположенных на окраине Москвы, было построено либо реконструировано в течение последних пяти лет (данные Colliers International).
Объекты, которые смогут в ближайшем будущем генерировать огромные офисные площади, будут приходить с запада, уверены аналитики. «В последнее время многие компании начали рассматривать и северное направление – СЗАО (район Ленинградского, Волоколамского шоссе). Причина в том, что после строительства новых развязок здесь значительно улучшилась транспортная ситуация (до МКАДа)», – утверждает г-н Рябичев. В целом же зона интереса девелоперов охватывает территории от Дмитровского шоссе до Варшавского в западном направлении. Именно здесь наблюдается средоточие проектов, которые эксперты рынка называют успешными: «Country Park», «WestGate», «Solutions», объект ГК «Гема» на Можайском шоссе 165, «SkyPoint», «RigaLand», «Sherland».
Если говорить о перспективном строительстве, то до конца 2014 года в зоне от ТТК до МКАД планируется построить более 2 млн квадратных метров офисов, 29% из которых (630 тыс. кв. м) появится на северо-западе, 20% на юго-западе, 17% на западе. Для сравнения: в ЦАО за тот же период появится около 600 тыс. «квадратов», при том, что новое строительство здесь попало под запрет. Таким образом, новым центром деловой жизни столицы имеет все шансы стать западная часть, уверены эксперты Jones Lang LaSalle.
Заманчивое предложение
Офисные объекты между ТТК и МКАД в состоянии ответить на масштабные запросы крупных игроков, вроде приобретения здания целиком. Кроме того, уже сейчас такие деловые зоны могут предложить разнообразную инфраструктуру, собранную в одном месте, а не дисперсированную как в центральном деловом районе. Таковы бизнес-парки.
«Есть много предложений по офисам, удаленных от центра, соответствующих по своим параметрам классу «А», за исключением своего месторасположения. Но это отличие они с лихвой компенсируют своими преимуществами. Это, как правило, новое строительство или здания после полной реконструкции. Индивидуальный дизайнерский проект, презентабельные входные группы, с использованием дорогих натуральных материалов в отделке. Техническое и инженерное оснащение на высшем уровне. Развитая инфраструктура (кафе, банковские отделения, магазины, сервисные услуги), конференц-залы», – рассказывает о формате бизнес-парка г-н Титоренко.
В качестве примера эксперты кивают на БЦ «Олимпия Парк», «Метрополис» или «Прео 8», которые на порядок комфортнее некоторых своих братьев, расположенных в центре. Так, «Олимпия Парк» помимо панорамных видов на побережье Химкинского водохранилища предлагает современный спортивный комплекс с бассейном, благоустроенный парк, закрытый пляж, ресторан премиум-класса. БЦ «Метрополис» отличается разнообразным фудкортом, который представлен 18-ю ресторанами. «Прео 8» знаменит своим высоким внутренним атриумом и отличной инсоляцией за счет панорамного остекления.
Даже в более отдаленных проектах удобство способно победить недостаток месторасположения. Среди таких проектов БЦ «Кантри Парк», расположенный на внешней стороне МКАДа. На данный момент строится третья очередь парка; первые две заполнены на 95%. «На «Кантри парк» всегда есть спрос, – говорит г-н Рябичев. –Девелопер и управляющая компания смогли организовать очень удобную качественную деловую зону, где арендаторы чувствуют себя комфортно, например, операторы БЦ могут отслеживать шатл-басы на своих мобильных телефонах; wi-fi действует на всей территории объекта, за счет чего сотрудники могут спокойно работать за пределами здания, в парке; и еще масса нюансов, которые увеличивают ценность проекта в глазах арендаторов. Поэтому ротация операторов в «Кантри парке» очень низкая».
Хороший пример оказался заразительным и теперь его пытается повторить ряд других девелоперов. Так, группа компаний «Гема Инвест» строит бизнес-центр на пересечении МКАДа и Можайского шоссе, пытаясь создать деловую зону с применением современных экотехнологий. В планах девелопера создать бизнес-центр с геотермальной системой отопления, который бы не зависел от городского теплоснабжения (на данный момент построено пять из восьми этажей здания).
Причину неудачных проектов аналитики склонны видеть в стратегии управляющей компании, которая не всегда спешит предоставить качественную эксплуатацию объекта и предложить востребованные арендаторами услуги. «Вроде и проект неплохой, и выполнен на высоком уровне, но арендаторы не торопятся снимать там помещения, – говорит Рябичев про БЦ «GreenWood». – На сегодняшний день бизнес-центр наполовину пустой».
Доехать и припарковаться
Среди слабых мест офисов на периферии всегда числится то, в чем центр традиционно силен – и наоборот. Это вопросы транспортной доступности. «В центральном районе возможности парковочного коэффициента ограничены, тогда как за его пределами, особенно ближе к МКАД, количество парковочных мест естественным образом увеличивается в разы. С учетом того, что в последнее время большая часть новых проектов располагается за пределами ТТК, в них можно получить выше и качество, и лучшие возможности планировочных решений, и более развитую инфраструктуру», – говорит Елена Денисова, директора отдела офисных помещений CBRE.
Если речь идет о помещении, расположенном в центре, то это скорее всего будет означать, что парковка будет подземной и очень дорогой. Как свидетельствует опыт, она никогда не окупается, поскольку затраты на ее строительство слишком велики.
Сейчас внутри Садового кольца на одно парковочное место приходится 100 «квадратов» арендуемой площади, между Садовым кольцом и ТТК – 80 «квадратов», между ТТК и 10 км до МКАД – 60, наконец, на одно машиноместо в сторону области – от 30-40 квадратных метров (данные Colliers International).
Однако тем, кто ездит в отдаленный офис не на машине, почти наверняка придется закладывать дополнительное время на дорогу. Не решат проблему и корпоративные такси или шатл-басы, которые занимаются доставкой сотрудников в офис в бизнес-парках. Время в пути с учетом пробок все равно возрастет – от 30 минут до часа.
Прошлый год был богатым на крупные офисные сделки, ставшие предзнаменованием коренных изменений на рынке. Многие крупные игроки уже задумались об оптимизации бизнес процессов, сокращении своих расходов через аутсорсинг и переводе некоторых функций в регионы. В поле их зрения попали и возможные перспективы консолидации и перемещения всех своих офисов за пределы ТТК и МКАД.
«Это решение вопросов логистики и других насущных вопросов управленческого характера, – комментирует их стратегию г-жа Денисова. – Сырьевые и телеком- компании располагаются в центре исторически, еще с «начала» рынка, но в последнее время представители и тех и других уже решились на переезд за ТТК (например, «Русал» и «Ростелеком») - будут и другие», – заключает эксперт.
Максим Казаков,
Арендатор.ру от 09.06.2012 г.
