Специалисты ВШЭ предполагают, что власти могут провести девальвацию рубля, чтобы исполнить предвыборные обещания Владимира Путина. Эксперты рынка рассказали, что будет с недвижимостью в условиях рухнувшего рубля.
Российские власти могут провести девальвацию национальной валюты (снижение курса валюты страны по отношению к твердым валютам, международным счетным денежным единицам, уменьшение реального золотого содержания денежной единицы). Такое мнение, высказали эксперты Высшей школы экономики (ВШЭ), пояснив, что это один из наиболее вероятных путей выполнения бюджетных обязательств.
Эксперты обращают внимание, что предвыборные обещания нарастили расходные обязательства бюджета. «Что будет делать с ними правительство – остается непонятным», – отмечает директор Института «Центр развития» НИУ ВШЭ Наталья Акиндинова. В числе возможных вариантов решения этой проблемы эксперт называет сокращение расходной части, что маловероятно (Путин говорил только об увеличении расходов), а также еще два варианта – повышение налогов и девальвацию рубля.
Экономисты считают последний вариант более вероятным, однако, эксперты рынка недвижимости не пришли к единому знаменателю. Кто-то считает девальвацию благом, кто-то уверен в ее вреде и бесполезности. Также различны и прогнозы: игроки прочат рынку то стабильность, то повышение активности, то наборот, падение и заморозку. Впрочем, сами аргументы игроков весьма любопытны и заставляют задуматься. Подробности читайте ниже.
«Девальвация уже происходит!»
Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood:
- Если говорить о резкой и неожиданной девальвации, то, на самом деле, помимо банальных и уже неоднократно обсуждавшихся в современной российской экономической политике плюсов, есть и очевидные минусы – в том числе, наверное один из главных – подрыв доверия к курсовой политике, которая в последние годы довольно стабильна и предсказуема.
Одним из результатов реализации такой политики станет отток капитала, который несколько сократился в последние месяцы, но в этом случае приобретет лавинообразный характер.
Другое дело девальвация управляемая. Она, вообще-то, уже плавно происходит. Без потрясений и в полном соответствии с ориентирами ЦБ. Для полного выполнения обязательств ее не хватит, а вот стабильность сохранить она позволит.
Плавная девальвация участниками рынка уже учтена, и не скажется на рынке недвижимости. Скорее рынок будет определяться локальными обстоятельствами – для Москвы это формирующийся постепенно дефицит, для Подмосковья, напротив – риск «перепроизводства».
«Государство не должно заниматься финансовыми спекуляциями»
Владимир Щекин, генеральный директор компании Altimus Development:
- На мой взгляд, девальвация рубля неизбежна. Это процесс предполагалось запустить еще при подготовке к Президентским Выборам. Но весь прошлый год стабильность в стране искусственно поддерживалась с одной целью – чтобы на выборах победил тот, кто победил. А теперь барьерные механизмы потихонечку убирают, и девальвация идет полным ходом – в первые дни июля 2012 года рубль обесценился так же, как за весь предыдущий месяц.
Я убежден в том, что проводить девальвацию рубля нецелесообразно, так как мы имеем нефтяной пузырь, который в любом случае лопнет. Кроме того, я убежден, что государство не должно заниматься финансовыми спекуляциями. А уж тем более искусственно вводить девальвацию прямо сейчас в предкризисной ситуации, добавляя лишнюю отрицательную ноту в общую нестабильность. Рано или поздно девальвация случится, но я считаю, что государство должно провести ее как можно более мягко.
Что касается рынка недвижимости, то в краткосрочной перспективе из-за девальвации рублевые цены на недвижимость будут расти, а в долларах падать, но при этом себестоимость девелоперских проектов будет увеличиваться. Из-за этого итоговая стоимость недвижимости еще больше вырастет. И такой рост рублевых цен на недвижимость будет наблюдаться вплоть до наступления второй волны кризиса.
А после того, как нефтяной пузырь лопнет, рынок недвижимости, вероятно, обрушится, причем достаточно сильно. Упадет до минимальных показателей спрос на недвижимость, и особенно на объекты элит- и бизнес-класса. Как и в первую волну, сегмент бизнес-класса пострадает сильнее всего, а также будут трудноликвидны дорогие объекты недвижимости. И менее всего кризис заденет объекты экономкласса, так как такое жилье – реализация насущной потребности людей.
«Девальвация оживит инертный рынок недвижимости»
Олег Артемьев, президент компании «Высота»:
- Если девальвация рубля произойдет, это оживит довольно инертный рынок недвижимости. Многие начнут забирать деньги из банков и вкладывать их в квадратные метры. При этом рост курса доллара и евро приведет к росту стоимости недвижимости в рублевом эквиваленте. Эту тенденцию мы наблюдаем уже сегодня.
В выигрыше останутся застройщики, которые брали кредиты в рублях и которые еще не все распродали в своих почти завершенных объектах. Покупателям же, избравшим такой путь сохранения своих сбережений, нужно будет выбирать пути обхода.
«Рынок недвижимости ждут тяжелые времена»
Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
- Сценарий развития рынка недвижимости в случае девальвации рубля напрямую зависит от того, насколько резко и масштабно будет понижен курс российской валюты. Если это будет сделано «одним рывком» и на значительную величину, боюсь, рынок недвижимости ждут тяжелые времена.
Первым следствием подобной резкости станет массовый перевод продавцами ценников на объекты из рублей в доллары, либо – подъем рублевых цен, размер которого будет примерно пропорционален удешевлению рубля. Одновременно с этим на рынок, вероятно, выплеснется волна ажиотажного спроса, которая сметет с рынка наиболее привлекательные объекты, имеющие приемлемое соотношение цены и потребительских характеристик.
Затем на рынке недвижимости наступит существенный спад активности: поскольку продавцы успеют поднять цены, а банки – свернуть наиболее привлекательные кредитные программы, возможности большинства покупателей перестанут соответствовать ценовым ожиданиям продавцов. Собственно, как только подобная ситуация воплотится в жизнь, можно будет сказать, что рынок вошел в стадию кризиса. Пребывать в этой стадии рынок недвижимости будет не менее полугода, а скорее всего – ощутимо дольше: год – полтора. Быстрее выйти из кризиса рынок не сможет в силу существенной инерционности. Условиями оживления активности станет, с одной стороны, накопление значительного объема спроса, представители которого не смогут дальше откладывать решение своих жилищных задач.
«Сегодня элитный рынок даже активнее, чем в период стабильности»
Наталья Горбунова, руководитель департамента инвестиционных проектов агентства TWEED:
- Рынок элитной недвижимости на сегодняшний день не связан с рублем: даже если все сделки совершаются на территории РФ в рублях, и застройщики, и продавцы недвижимости всегда выставляют цены в долларах, и клиенты понимают именно этот эквивалент.
Мы пережили уже не один кризисный период, но рынок элитной недвижимости не сильно пострадал. Цены корректировались лишь незначительно, да и то на объекты с сильно завышенной ценой – даже в 2008 году. Российские инвесторы очень хорошо понимают, что недвижимость – это единственно стабильный инструмент вложения и сохранения денег. Фондовый рынок обладает максимально высокими рисками, это менее понятный для людей инструмент. И даже ипотеку выгоднее брать в долларах – более низкий процент.
Вообще сегодня рынок даже активнее, чем в период стабильности. Нестабильность в банковской сфере увеличивает количество продаж, потому что люди боятся держать деньги в банках. Выгоднее вложиться в квартиру, наладить арендный бизнес и получать те же 5 % годовых, имея квадратные метры.
«Пострадают инвесторы и застройщики»
Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:
- Коль скоро девальвация случится, вторичный рынок недвижимости довольно быстро вернется к долларовому ценнику. Естественно, при сохранении рублевого уровня доходов основной массы населения, на какое-то время – не исключено, что это продлится довольно долго, сделки практически прекратятся. Ведь несмотря на то, что более 70% сделок на «вторичке» – альтернативные, без «чистых» покупателей они практически невозможны. Застой на рынке будет продолжаться до тех пор, пока возможности покупателей не «подтянутся» до уровня выросших цен или цены не опустятся до уровня возможностей покупателей.
На рынке новостроек, где цена квадратного метра фиксируется в момент заключения договора, от резкого падения рубля в первый момент пострадают застройщики, а также инвесторы и частные инвесторы, которые надеялись после завершения строительства продать по более высокой цене недвижимость, купленную на этапе «котлована». В случае девальвации у них такой возможности не будет: мало того, что рубль потеряет часть свой ценности, так еще и продать недвижимость в период застоя на рынке будет труднее.
«Революции на рынке недвижимости не будет»
Алексей Иванов, руководитель проектов компании «Вектор Инвестментс»:
- В целом, никто точно сейчас не может утверждать, что девальвация произойдет. Это зависит от нефтяного рынка и отчасти от европейской конъюнктуры.
Целесообразна ли девальвация? Для экономики, скорее всего, да. Что касается рынка недвижимости, предполагаем, что возможен какой-то локальный спад (обратимого характера), но революционных подвижек на рынке жилья, скорее всего, не произойдет. Если девальвации не будет, рынок будет продолжать расти, но в замедленном темпе, как это происходит сейчас.
«Пострадают все: строители, риэлторы, покупатели и продавцы»
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG:
- Принудительная девальвация имеет экономический смысл тогда, когда национальная валюта слишком крепка, чего нельзя сказать о рубле в настоящий момент.
Для рынка недвижимости и строительной отрасли принудительная резкая девальвация рубля представляется крайне нежелательной, ибо это приведет к застою. В рублях недвижимость резко подорожает, и многие потенциальные покупатели вынуждены будут либо отказаться от планов по приобретению недвижимости, либо будут ждать, пока цены упадут вследствие снижения спроса. Даже в последние месяцы, когда рубль подешевел с 28 до 33 рублей многие сделки приостановились, потому что стоимость в рублевом исчислении выросла. Когда наблюдаются резкие колебания курса, рынок замирает в ожидании того, что будет дальше. Застой этот будет, скорее всего, временным, но пострадают от этого все: строители, риэлторы, потенциальные покупатели и продавцы.
«Наступает период стагнации»
Наталья Соломонова, генеральный директор «МИЦ – Недвижимость» (ГК «МИЦ»):
- Как правило, в условиях экономической нестабильности на рынке недвижимости наступает период стагнации, характеризующийся снижением спроса с последующим снижением цен. Если же говорить именно о девальвации, то на рынке недвижимости в этой ситуации выиграют, например, те, кто имеет ипотечный кредит, взятый в рублях, но при этом имеет доходы в валюте. Более того, возможно повторение недавней ситуации, когда отдельные продавцы выставляли цены на квартиры в валюте, пытаясь извлечь максимальную выгоду от продажи недвижимости. Однако как показал опыт, массовый характер это не приобрело. Кроме того, данные случаи фиксировались преимущественно на вторичном рынке в высокобюджетном сегменте. На сегодняшний день абсолютное большинство объектов на рынке выставлено в рублях.
«Девальвация скажется на рынке эконом- и комфорт-класса»
Наталья Шичанина, директор по продажам компании Vesper:
- Девальвация рубля в первую очередь скажется на рынке эконом- и комфорт-класса: поскольку цены на недорогие и средней стоимости квартиры номинированы в рублях, владельцы начнут повышать цены, стараясь компенсировать падение рубля.
Цены на подавляющее большинство элитных квартир и апартаментов номинируется в долларах, доход и сбережения покупателей статусной недвижимости также привязан к доллару, поэтому, если падение рубля не превысит 15%, ни значительной коррекции цен, ни снижения объемов продаж в этом сегменте не произойдет.
Масса денег за 1 кв. м останется такой же»
Осман Ахмедов, генеральный директор компании UPBS:
- Я считаю, что резкого обвала рубля не допустят, но мягкая девальвация, к сожалению, неизбежна, она началась еще весной. Мы все видим, как с конца апреля рубль начал плавно проседать по отношению к основным мировым валютам на 12-15%.
С рынком недвижимости, как одном из самых инертных при этом пока особо ничего не происходит. Покупатели, которые сейчас сидят в кэше, будут пытаться ловить «дно», и осуществлять сделки спекулятивного характера, тем самым поддерживая рынок недвижимости в целом.
При ухудшении ситуации некоторые девелоперы, как и в 2008-2009, опять приостановят реализацию проектов, этот вариант особенно приемлем для тех, у кого земля под проект в собственности. Кто-то из девелоперов, опять может быстро сориентироваться и начать реализацию проектов недвижимости по ценам ниже рыночных, и выиграть, кто-то наоборот остановит реализацию проектов, до лучших времен, и тоже выиграет. Но несладко придется тому, кто сидит на кредитных плечах.
Мы все помним, какая была истерика вокруг падения цен на недвижимость в 2008-2009 годах, а падения по сути не было, просто упал рубль, а многие вели счет по старой схеме в долларовом эквиваленте. По сути, масса денег за 1 кв. м осталась такой же.
«Девальвация позитивно скажется на рынке жилья экономкласса»
Григорий Длуги, директор по продажам компании MR Group:
- На рынке недвижимости в краткосрочной перспективе девальвация может позитивно сказаться на сегменте жилья эконом-класса который продается в рублях, поскольку будет стимулировать население покупать недвижимость, особенно ту часть людей, которые держат накопления в валюте. Также это будет выгодно девелоперам, которые получают финансирование на международных рынках.
В то же время, девальвация может привести к тому, что арендодатели коммерческой недвижимости, заключившие договоры в рублях, будут пытаться перейти на привязку к долларам. Это в основном затронет класс Б. Арендаторы в свою очередь будут пытаться договорится о приемлемом рублевом коридоре по валютным ставкам, которые превалируют в классе А. Мы все это уже проходили, поэтому особых проблем для игроков рынка данная ситуация не принесет а просто добавит работы консультантам услуг по недвижимости.
«Больше пострадает рынок коммерческой недвижимости»
Андрей Малков, заместитель главы отдела «Рынки Капиталов» компании Accent:
- Девальвация лишь добавит ощущения нестабильности России для иностранных инвесторов. К тому же будет напоминать девальвацию в 1998 году и сформирует мнение в иностранном сознании, что дефолт всегда может повториться. Стоит так же напомнить, что по паритету покупательской способности рубль в два раза недооценен.
Но в результате девальвации рынок жилой недвижимости значительно не пострадает, т.к. все финансовые потоки в этом сегменте рублевые. В отличие от рынка коммерческой недвижимости.
В данном сегменте будут серьезные проблемы, та как около 70 % качественных объектов недвижимости имеют финансовые модели в долларах или евро. В таких объектах собственники получают доходы от арендаторов в привязке к иностранной валюте и привлекают кредитные средства в соответствующей валюте. Следовательно, арендаторам в случае девальвации рубля, придется платить больше, т.к. их доходы, в основном, номинированы в рублях. В дальнейшем значительно увеличение расходов компаний на недвижимость приведет к возникновению желания сократить данную статью затрат.
Со спикерами беседовала Мария Лукина,
RealEstate.ru от 06.07.2012
