За четверть века существования рынка недвижимости в нашей стране эксперты не раз пытались ввести классификацию жилья. Понятно, что 70 кв. м в бирюлевской «панельке» никак не соответствует квартире аналогичной площади, расположенной в клубном доме на Остоженке.
Однако провести четких границ у участников рынка недвижимости не получилось. Попытки были. Так, например, в начале
Эта дилемма была решена группой «Миан». В 2003 году компания начала строительство проекта «Коперник» на 146 квартир. Однако застройщик позиционировал свое детище как жилой комплекс люксового сегмента, объяснил, что размеры комплекса компенсирует сервис входной группы. Проще говоря, «Коперник» являлся аналогом пятизвездочной гостиницы, где вместо номеров на сутки были квартиры в собственности. Такой компромисс пришелся по душе другим девелоперам, занимающимся строительством элитного жилья. И вслед за «Коперником» в центре Москвы стали появляться другие жилые комплексы на 100 и более квартир.
Меняется и география строительства. Еще пять лет назад все эксперты наперебой твердили, что элитное жилье может быть только в пределах Садового кольца. Но в настоящее время никого не удивляет, что существенная часть новостроек люксового сегмента сконцентрирована в Хамовниках. Как отмечают эксперты компании Contact Real Estate. Объем предложения в Хамовниках составляет порядка 75 000 кв. м или 43% от всего предложения ЦАО.
Впрочем, проблемы существуют не только с элитным жильем. В частности, еще несколько лет назад считалось, что монолитный дом — признак бизнес-класса, а эконом строят исключительно из «панели». Однако сегодня можно встретить монолитные жилые комплексы, которые стоят дешевле панельных домов.
Что думают о классификации жилья риэлторы и застройщики? Так, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость» Наталья Козлова считает, что серьезную роль играет окружение. «Сложно отнести дом к элитному классу, если у него под боком находится старая „хрущевка“», — говорит она. Однако именно таким окружением отличаются многие жилые комплексы, которые позиционируют люксовым жильем. В частности, проект «Дом на Мосфильмовской», который возвела компания «Дон-строй», окружен неоднородной застройкой. В том числе и панельными хрущевками.
Заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ЗАО «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова считает, что объекты, расположенные в престижных округах ЦАО, ЗАО, ЮЗАО относятся к элите и бизнес классу, тогда как комплексы на юге и востоке столицы — низкого класса. Однако, как мы уже знаем, застройщики сегодня возводят элитные многоэтажки даже в более чем демократичной Балашихе. «Конечно, классификация не является аксиомой, это скорее удобный инструмент для покупателя, условное сегментирование, — соглашается генеральный директор агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова. — Впрочем, и девелопер может более четко таргетировать, для кого он строит дом».
Как замечает председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников, классификация объектов по уровню в пределах одного сегмента — это нормальная практика на рынке коммерческой недвижимости. Уже около десяти лет существует разделение на классы офисов, ТЦ, складов, планируется создание классификации объектов «стрит-ритейла». Целесообразность этого понятна: класс предполагает набор определенных характеристик и определенный уровень качества, сервиса, комфорта. «Однако на жилом рынке сейчас четкого и однозначного „разделения“ нет, хотя классификации существуют, — продолжает господин Колокольников. — Более того, застройщики и риэлторы порой позиционируют объекты как „бизнес-класс“ или „элита“, опираясь исключительно на цену или материал дома, или просто в расчете на то, что подобное позиционирование привлечет платежеспособных потребителей». Не удивительно, что потенциальные покупатели, посмотрев такой объект, как правило, бывают разочарованы.
«Целью любой классификации является стремление упорядочить общую массу элементов, привести их в логичную и стройную систему, — рассуждает руководитель аналитического центра корпорации „Инком“ Дмитрий Таганов. — В городской недвижимости классификация подразумевает отнесение дома к определенному классу в зависимости от его характеристик». Это делает рынок гораздо более прозрачным и понятным. Однако сегодня, замечает аналитик, очень часто бывают случаи, когда застройщики и сами риэлторы намеренно завышают класс жилья. Это делается в первую очередь для привлечения внимания клиентов. Однако такой ход, считает Дмитрий Таганов, не всегда оказывается на руку девелоперам и продавцам: есть части целевой аудитории отсеивается. «Человек, намеренный приобрести, например, квартиру, четко знает, сколько он готов потратить и на что может рассчитывать, — рассуждает Дмитрий Таганов. — Поэтому, когда он встречает объявления о продаже жилья классом выше, то просто отбрасывает данные варианты». Впрочем, как замечает управляющий партнер компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский, жилье стоящее ниже классом тоже, как правило, отсевается. Так, потенциальные клиенты бизнес-класса, как правило, не будут приобретать демократичное жилье, а очень богатые люди рассматривают только элитное жилье.
Так что же делать с имеющейся классификацией жилья? Денис Колокольников предлагает, что имеет смысл ввести новую классификацию, которая будет определять уровень жилья не только за счет цены, местоположения и материала дома, а еще и на основании уровня инженерного оснащения, качества строительства и отделки, высоты потолков и размеров комнат, наличию сервиса и ряда других параметров.
Однако немало профессионалов рынка, которые уверены, что классификацию надо попросту отменить. Потребители рынка, считает генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш, выбирают квартиру не по «классу», а по персональным, субъективным, критериям. «Формальным показателем класса является цена — разъясняет он. — Этот критерий о многом может сказать не только профессионалам, но и потребителям. Однако, исключительно ради одной цены разрабатывать классификацию нецелесообразно».
Похожего мнения придерживается и партнер компании Chesterton Екатерина Тейн. «Классификация в целом никакой существенной роли не играет, ведь деление на классы, в первую очередь, было призвано аргументировать те цены, которые заявляли застройщики, — считает она. — Бывает, что дом позиционируется как „мега-сверх-премиум“ с соответствующими ценами, при этом за громкими названиями ничего особенного не стоит».
Надо заметить, что в Европе понятие класса жилья отсутствует. Там все зависит от расположения дома: если это элитный район, то застройщик построит там элитный комплекс, если «демократичный», — то и застраиваться он будет массовым жильем. «Раньше мы пытались выяснить у наших коллег из лондонских офисов критерии элитного жилья, они лишь недоуменно смотрели на нас, — продолжает Екатерина Тейн. — Конечно, на нашем рынке, в силу того, что долгие годы в стране строилось лишь типовое жилье, классификация не могла основываться лишь на месторасположении. Вот и появились другие критерии — качества, наполнения инфраструктурой и другие». Со временем, уверена госпожа Тейн, формирование элитных районов будет завершено, и мы также будем недоуменно пожимать плечами на вопросы о классификации и сегментировании.
Корреспондент портала ГдеЭтотДом.РУ Дарья Труман,
GdeEtotDom.ru от 09.07.2012
