Столица растет и строится, несмотря на экономические и политические проблемы. А главное, не смотря на дефицит земли в Москве. О том, что земли под застройку не хватает, эксперты рынка перманентно говорят последние десять лет, но девелоперы все это время заявляют и реализует новые проекты. Правда, торговые комплексы и парковки все глубже «уходят» под землю, бизнес-центры все чаще строятся за МКАД, а новые жилые дома все теснее прижимаются к существующим строениям, лишая москвичей придомовой территории. Остались ли еще в центре Москвы земельные резервы под жилую застройку? Этот вопрос корреспондент портала ГдеЭтотДом.РУ задал экспертам рынка недвижимости.
Председатель cовета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников:
В Москве по сей день остается порядка 15 000 га промзон, многие из которых теоретически могут быть и будут застроены. Понятно, что принадлежность к элитному или бизнес-классу предполагает расположение объекта в центре города, на западе, либо в лесопарковых зонах и вблизи водоемов, что несколько сужает объем пригодных территорий, которые могут быть высвобождены под застройку. Но даже в ЦАО сегодня можно найти не один десяток гектар, которые существуют в форме промзон.
Все крупные элитные проекты последнего времени возводятся именно на месте промзон — например, «Садовые кварталы» в Хамовниках. Элитное строительство на месте снесенных пятиэтажек я бы прогнозировал куда в меньшем объеме хотя бы потому, что таких домов в ЦАО немного. Хотя как пример могу привести Замоскворечье, Татарские улицы, где сейчас есть и промзоны, и не снесенные еще пятиэтажки. В ходе комплексного освоения этой территории вполне возможно появление в городе нового элитного проекта.
Пустыри в центре столицы тоже есть; теоретически, строительство там возможно после устранения тех причин, по которым они не могли быть застроены ранее (это могут быть проблемы инженерной и прочей инфраструктурой и т.п.). Резюмируя, скажу, что, поскольку жилое строительство в центре Москвы, в отличие от офисного и крупноформатного торгового, не ограничивается городом, новые элитные проекты будут появляться. Возможностей для высвобождения территорий под такую застройку в Москве еще много, как в ЦАО, так и в ЗАО; прежде всего, такую возможность дает вывод и реорганизация существующих промзон.
Руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome Татьяна Шарова:
Исходя из утвержденного Правительством Москвы списка домов под снос в ЦАО на период с 2010 по 2013 годы, наиболее перспективными под реализацию новых элитных проектов эксперты консалтинговой компании Welhome считают площадки, расположенные ближе всего к историческому центру столицы.
Наиболее перспективные площадки под реализацию новых элитных проектов в ЦАО г. Москвы
|
Адрес объекта |
Год |
Программа |
Серия дома |
Нормативный документ |
|---|---|---|---|---|
|
Маросейка ул., д. 11/4, с. 1 |
2009... |
Снос ветхого и аварийного жилого фонда |
аварийный |
|
|
Поварская ул., д. 28, стр. 2 |
|
Снос ветхого и аварийного жилого фонда |
|
|
|
Покровка ул., д. 29, стр. 1 |
2009... |
Снос ветхого и аварийного жилого фонда |
аварийный |
|
|
Покровка, д. 43, стр. 6 |
2010... |
Снос ветхого и аварийного жилого фонда |
аварийный |
|
|
Покровка, д. 43, стр. 7 |
2010... |
Снос ветхого и аварийного жилого фонда |
аварийный |
|
|
Последний пер., д. 10, стр. 1 |
2007 |
Снос пятиэтажного жилого фонда |
|
|
|
Последний пер., д. 8, стр. 1. |
аварийный |
Снос пятиэтажного жилого фонда |
|
|
|
Пятницкая ул., д. 43, стр. 1 |
2006 |
Снос пятиэтажного жилого фонда |
|
Источник: Welhome Real Estate Consulting
Также к наиболее перспективным для реализации новых элитных проектов относится район Хамовники. Расположение района в окружении Москва-реки, близость к Кремлю и Храму Христа Спасителя, делает Хамовники поистине уникальным и особенным районом Москвы. На сегодняшний день Хамовники является интенсивно развивающимся и весьма перспективным с точки зрения пригодных под застройку площадок районом. Активное развитее в рамках рассматриваемого района получило освоение промышленных зон, например, ЖК «Фьюжн Парк» возведен на территории бывшего троллейбусного парка № 5, ЖК «Литератор» возводится на территории бывшего экспериментального завода напитков «Хамовники», ЖК Knightsbridge Private Park возводится на месте бывшего Хлебзавода № 6, ЖК «Садовые кварталы» на месте бывшего завода «Каучук». Помимо осваиваемых промышленных зон на территории района располагаются и перспективные, например, такие предприятия, как «Союз», «Гелиймарш» и фабрика «Моснитки».
Эксперт департамента консалтинга компании «МИЭЛЬ-Девелопмент» Алексей Буреломов:
Центр Москвы — это один из традиционных ареалов под элитную застройку. Ни пустырей, ни пятиэтажек под снос здесь уже нет. Единственно, где можно реализовать новые элитные дома — это территории промзон.
Исключительно «элитной» и яркой можно назвать промзону Болотной площади, «Остров Балчуг». Непосредственная близость Кремля предполагает возведение здесь объектов только уровня де-люкс. Предполагая возможную стоимость 1 кв. м в таких домах по сегодняшним ценам, можно обозначить цифру от 60 000 долларов за 1 кв. м.
Еще одним примечательным для элитной застройки местом можно назвать промзоны Замоскворечья. В районе Садовнической набережной, где находится масса особняков, которые зачастую используются как офисы. Их площадь от 800 до 3000 кв. м. Практически все имеют обременение в виде сохранения фасада. Владельцы имеют возможность при сохранении фасада увеличить пощади и создать здесь качественные жилые объекты. Так как плотность современной застройки здесь высокая, то элитные объекты будут возводить точечно, в привязке к существующей инфраструктуре. Сам район Замоскворечье — благополучное, хорошее место.
Интересен кластер особняков, расположенный в районе Цветного бульвара. Сейчас здесь, между Олимпийским проспектом и Новослободской улицей, находится большое количество научно- испытательных, административных зданий научного направления, общежитий. Они возведены в традиционной плотной застройке, и сейчас практически не функционируют. При реконструкции этих территорий, в лучших местах, могут появляться элитные дома.
В центре ресурсы для появления элитной застройки остались в Басманном, Мещанском, районах и Хамовниках.
Район Хамовники, где традиционно появляются единичные элитные предложения, так же может пополниться новым жильем класса «премиум», как только стадион «Лужники» перестанет быть единственным и основным футбольным стадионом Москвы. Строительство на тушинском аэрополе стадиона «Спартак» будет способствовать исчезновению из Хамовников значительного фактора, который снижает привлекательность района — болельщиков. Учитывая, что это один из самых престижных и тихих районов столицы, то, несомненно, здесь будет элитная застройка.
В районе Покровское-Стрешнево, от Южного и Северного Тушино до канала им. Москвы находится территория московского судоремонтного завода. На месте верфей есть потенциал к строительству объектов класса люкс.
Еще одной территорией для освоения можно предположительно назвать остров Серебряный бор. Там находится большая промзона, в том числе с объектами Минобороны и др., которая выставлялись на внутренние торги. Эти территории будут точно осваиваться, а учитывая расположение, здесь так же будут построены элитные объекты.
Управляющий партнер Tekta Group Андрей Биржин:
В Москве свободной земли без обременений не осталось. И неважно пойдет ли этот участок под жилье бизнес-класса или же под элитный особняк. Такие варианты, как освоение промзон, работа с ветхим жильем очень сложны. Властям и застройщикам приходится добиваться компромисса в течение многих лет. Но в ситуации выбора, когда приходится рассчитывать многочисленные «за» и «против» самый понятный вариант — строительство домов на месте бывших промзон, часть из которых располагается в ЦАО. А для девелопера работающего с жильем класса «люкс» очень важно построить свой объект именно в пределах Садового кольца. Идеальные участки для элитной застройки Болотный остров («Красный октябрь»), территория фабрики «Рот-фронт» и завода шампанских вин «Корнет» в Замоскворечье. У этих площадок есть свои плюсы: удачное расположение, большая территория, инженерная инфраструктура. Стоимость кв.м жилой площади здесь может начинаться от 30 000 долларов.
Заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ЗАО «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова:
В связи с запретом нового строительства в ЦАО вполне возможно, что новые малоэтажные элитные, объекты, а также бизнес- и премиум-класс, будут возводить в районах максимально приближенном к центру, а также в экологически чистых районах Запада и Севера.
Перспективных площадок достаточно много в Москве, но для элиты не маловажным является социальное окружение, а на местах бывших промзон найти участок с должным окружением, достаточно проблематично, но они есть. В данном случае перспективными являются промзоны в старых районах, например завод в шаговой доступности от станции Метро 1905 года (Красная Пресня), завод Орджоникидзе на Ленинском проспекте, трамвайное депо им. П. Л. Апакова у метро «Шаболовская», кроме того, остались промзоны вблизи Дербеневской набережной. Вблизи станции метро «Тульская», Рощинские проезды, помещения бывших предприятий сдаются в аренду, как склады, или офисы. В старых районах Преображенское, Соколиная Гора, остались бывшие заводы, так значительную территорию занимает ФГУП «НПЦ газотурбостроения „Салют“».
В целом, это весьма престижные районы и ранее здесь было больше предприятий, но постепенно их реконструировали и открывали современные офисы, или лофты (например, фабрика «Красная Роза», или loft-квартал «Даниловская мануфактура 1867»). То есть старые кирпичные заводские здания вполне возможно превратить в целый квартал современных лофтов с развитой внутренней инфраструктурой.
Кроме того, интересные проекты малоэтажного элитного жилья возможно возводить в экологически чистых районах ЗАО — Кунцево, Фили, Покровское-Стрешнево (где также остались старые панельные пятиэтажные дома), это зеленые районы, рядом с парками и водными массивами.
Редакция ГдеЭтотДом.РУ от 10.07.2012
