Заключение любого договора требует особого понимания деталей сделки, и договор аренды не является исключением. Офисное помещение выбирается по десятку критериев, а его собственник может пожелать включить в договор до сотни правил и условий. Как не ошибиться с подписанием документа, который станет первым гарантом спокойной, но деловой обстановки в здании?
Краткосрочный или долгосрочный?
Существует мнение, согласно которому собственникам не интересны краткосрочные договоры аренды: компания, которая заедет в бизнес-центр на короткий срок, займет небольшую площадь. Кроме того, собственнику будет сложнее планировать арендные поступления, да и стабильности деловой зоне лишняя текучка арендаторов не прибавит. «Краткосрочные договоры заключают те, у кого краткосрочный взгляд на этот бизнес», – отвечают некоторые консультанты, поясняя, что так собственники пытаются поймать рынок на пике и рассчитывают ежегодно поднимать ставки аренды. Однако, по словам экспертов, такой подход рискованный – собственник объекта по истечении договора аренды рискует потерять текущего арендатора, и, как следствие, недополучить арендный доход в течение неопределенного количества времени.
Поэтому собственникам в первую очередь интересны долгосрочные договоры аренды. К этому пожеланию можно прибавить еще крупного знакового арендатора, стабильную экономическую ситуацию на рынке и – получить заветную мечту каждого владельца бизнес-центра. Конечно, такой исход немало расходится с фактическим положением дел, и собственнику приходится идти на уступки.
Существуют три главные причины, по которым арендодателю уместно предоставить свои площади на короткий срок.
Во-первых, его объект невысокого класса, который сдается мелкими блоками частным предпринимателям. Как говорят эксперты рынка, спрос на такие площади всегда высокий, а ставки аренды чуть выше средних значений по рынку, поэтому в таких арендаторах нехватки не будет.
Во-вторых, его объект качественный, но он сдает незначительную часть площадей на какое-то время. Ожидания собственника тут могут касаться как нового крупного арендатора, так и того, что эти площади будут предоставлены другому арендатору в связи с его расширением, что, кстати, также должно быть предусмотрено договором.
Наконец, отдать свои помещения на краткий срок может и прямой арендатор, предоставив часть своего офиса в субаренду. Скорее всего, эти площади будут задействованы компанией, когда настанет время для ее расширения. Офис на вырост – серьезная перспектива, которая должна быть продумана арендатором заранее. Компании, которые держат в уме такую возможность, стараются отстоять для себя условия быстрого и безболезненного выхода из текущего договора. Например, среди всех прочих условий включают в документ плату за помещение не за год вперед, а поквартально.
«Если для компании важен долгосрочный договор, то это должно стать одним из принципиальных аспектов при выборе нового помещения. Если же арендатор не исключает возможность расширения или урезания бизнеса в течение года, то вариант с краткосрочной арендой ему ничем не грозит», – говорит Роман Щербак, заместитель директора коммерческой недвижимости GVA Sawyer.
«Если арендатор заинтересован в подписании долгосрочного договора с целью закрепить за собой право аренды данного помещения в течение определенного срока, то в случае заключения краткосрочного договора возможно предусмотреть преимущественное право арендатора при перезаключении договора на новый срок. Если арендатор заинтересован в долгосрочном договоре по причине контроля над арендной ставкой, в краткосрочном договоре можно предусмотреть размер изменения арендной ставки при перезаключении договора на новый срок», – говорит Ольга Штода, директор по развитию и маркетингу BlackStone Keeping Company.
При подписании долгосрочного договора всегда важно уделить внимание разделу по долгосрочному расторжению договора, в частности: его условиям, штрафным санкциям и сроку уведомления.
Крупным консалтинговым компаниям еще памятна сделка 1999 года, в которой компания IBS заключила договор аренды помещений на Дмитровке сроком на 25 лет, но это был уникальный случай. В качестве оптимального срока консультанты называют 7-10 лет. При таком раскладе индексация цены составит порядка 7-12% – это не покрывает ни инфляцию, ни рост цен, который наблюдается сейчас на рынке. К тому же, сейчас понятие «долгосрочного договора» может включать и пять лет, и три, в то время как несколькими годами ранее этот показатель относился к планке в семь-десять лет.
Исправленное и дополненное
Истечение срока договора – самое подходящее время получить от собственника некоторые преференции: компания смогла зарекомендовать себя как аккуратного арендатора и теперь ждет любезного ответа с его стороны. Согласно данным аналитиков, большинство арендаторов БЦ стараются пролонгировать договоры аренды. Процент расторгаемых договоров, как правило, не превышает 1-2%. Однако это не значит, что собственник старается удержать арендатора дисконтами: нынешний спрос вполне позволяет сдавать офисы по рыночной цене, поэтому вопрос преференций переходит в поле тонкой дипломатии.
«Для получения каких-то преференций необходимо знать, что является наиболее важным для собственника, – говорит Ольга Штода. – К примеру, у собственника кредитные обязательства и оплату кредита надо производить до 1 числа, а у арендатора в условиях договора срок оплаты аренды до 5 числа. Арендатор может предложить изменить срок оплаты аренды, к примеру, до 25 числа предыдущего месяца и попросить за это определенные преференции».
«На развитых рынках в случае продления договора на аренду текущего офисного помещения на новый срок арендаторы нередко просят скидку. Она может составлять в среднем 10% от рыночной ставки аренды, либо от той, которую арендатор платил в течение предыдущего срока аренды данного помещения. Как правило, собственники идут на такие уступки, поскольку в этом случае им не нужно тратить время и силы на поиск арендатора, и, соответственно, отсутствует риск простоя помещения и неполучения арендного дохода», – комментирует международный опыт Алексей Ефимов, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами (Jones Lang LaSalle, Russia & CIS).
Консультанты по офисному рынку заявляют, что тенденцией первой половины 2012 года стало желание арендодателей внести в договор дополнения, касающиеся новой арендной ставки. Это удалось не всем – некоторые компании проявили известную твердость. А поскольку на финансовом горизонте вновь замаячили опасения относительно финансовой стабильности, связанные со сложностями в зоне евро, то для арендаторов вновь актуальным стал пункт в договоре, касающийся определения верхних и нижних границ валют.
Впрочем, независимо от конъюнктуры рынков, на момент перезаключения договора всегда популярными правками является фиксация коммерческих условий на определенный период: арендатор следит за изменениями арендной ставки и индексацией. Эти же требования и становятся яблоком раздора. «Самые частые столкновения интересов, как правило, касаются основных коммерческих условий: ставка, индексация, курс валюты, арендные каникулы и компенсация отделочных работ. За последнее время этот шорт-лист никак не изменился», – рассказывает Дмитрий Голев, руководитель департамента развития компании Welhome.
Поскольку колебания цен в сегменте бизнес-помещений весьма ощутимые (за пределами Садового кольца офисы за год подорожали на 13% до 4139 долларов за «квадрат» – данные RRG), порядок выплаты арендной платы юристы советуют обговорить отдельно. «Сама арендная плата может быть разбита на две части: первая – неизменяемая, которая устанавливается на весь период действия договора, вторая – изменяемая, которая подлежит корреляции сторонами договора аренды по истечению определенного периода времени», – рассказывает о путях рационализации расходов Роман Зятнин, помощник адвоката («Юков, Хренов и Партнеры»).
Вообще же шорт-лист самых частых столкновений интересов выглядит так: ставка аренды, расходы на ремонт помещения, размер индексации и количество парковочных мест.
Смена обстановки
Компании-арендатору может не потребоваться расширять свои площади, однако будет нужно реорганизовать свой офис. О радикальных переделках речи может не идти, поскольку в этом случае арендатору будет выгоднее найти другое помещение. Тем не менее, юристы не рекомендуют проводить какие-либо действия без согласия собственника, особенно если они не предусмотрены договором.
«По текущему законодательству арендатор не имеет права проводить никакие ремонтные работы (не говоря уже о реконструкции) в помещении без согласования и письменного разрешения собственника, – говорит Роман Щербак. – Поэтому ситуация, когда арендатор на свое усмотрение что-то ремонтирует, в принципе, не легитимна. И в такой ситуации, конечно, собственник может на законных основаниях потребовать от арендатора за свой счет вернуть помещение в исходное состояние или получить от арендатора финансовую компенсацию. Поэтому решение однозначно – никаких ремонтных работ без согласования с собственником».
По мнению Алексея Ефимова, в профессиональном договоре аренды должен быть предусмотрен пункт о том, кому и в какой момент переходят на баланс неотделимые улучшения, произведенные той или иной стороной. Если его нет, то собственник может требовать возмещение затрат.
Сегодня арендаторы часто обращают внимание на то, готов ли арендодатель взять на свой баланс расходы на отделочные работы и контроль за их выполнением, говорит Вера Зименкова, директор департамента услуг корпоративным клиентам Colliers International. «Рынок офисной недвижимости в России развивается по европейскому пути, где арендодатель берет на себя полное регулирование объектом от эксплуатации до организации рекреационных мероприятий», – продолжает эксперт.
Лицо компании
Не секрет, какое положительное влияние на имидж компании оказывает ее логотип или вывеска, размещенная на фасаде здания. Решение о ее монтаже может прийти внезапно, когда в договоре об этом может быть ни слова – в таком случае арендатору нужно пройти ряд процедур, поскольку фасад здания является общедолевой собственностью.
Как мы уже указывали, крайне опасно вносить изменения в конструктивы здания без ведома собственника; это чревато судебными разбирательствами. В качестве примера можно привести недавний судебный спор Московского индустриального банка, которого совладельцы бизнес-центра «Купеческий двор» хотели обязать платить за размещение своих логотипов. Речь шла о металлической вывеске «Московский индустриальный банк» размером 9 × 6 м на входе в БЦ, а также логотипах банка размером 60 × 60 см. МИнБ потребовал суд обязать управляющую компанию «не чинить препятствия в монтаже и установке этого имущества».
Истец боялся, что она сама демонтирует его вывески, а потом предъявит счет, поэтому попросил в качестве обеспечительной меры наложить запрет на демонтаж. Суд это требование удовлетворил. Представители управляющей компании в свою очередь заявляли, что подавляющее большинство собственников бизнес-центра проголосовало за возмездное использование общих площадей, для банка установили рыночную цену — 70 000 руб. в месяц. Но МИнБ, по словам владельцев здания, просто отказался платить.
«Как правило, у собственника есть определенная политика размещения рекламы на здании: иногда он категорически против размещения чего-либо на фасаде, иногда размещает только крупных арендаторов, поскольку место на фасаде и крыше ограничено, да и разномастные лого в большом количестве красоты архитектуре не прибавят», – рассказывает Наталья Проскурина, руководитель отдела по связям с общественностью Nagatino I-Land. Если же сложность вызвана чисто технической стороной – фасад может быть просто не рассчитан на крепление чего-либо, то в качестве альтернативы компания может рассмотреть фасадную пленку – она дешева и недолговечна, но с ее установкой возникает намного меньше сложностей, нежели с полноценной вывеской.
Если же арендатор настаивает на вывеске, то ему следует заручиться поддержкой собственника и согласовать вывеску в госорганах. Чтобы получить добро от властей, необходимо сначала провести техническую экспертизу поверхности (стены или крыши) здания, которая должна подтвердить возможность размещения на ней рекламной конструкции (или вывески). После этого дизайн-проект будущей вывески с точными размерами и фотопривязкой к зданию необходимо направить на предварительное согласование специалистам ГлавАПУ Москомархитектуры. Если это согласование прошло успешно, можно приступить к разработке проектной документации на вывеску. Далее необходимо получить на нее экспертные заключения в аккредитованных Комитетом рекламы г. Москвы организациях.
На следующем этапе утвержденные документы следует подать на регистрацию в ГУП «Горинфор» и «Одно окно» Комитета рекламы города Москвы. При успешном прохождении всех инстанций выдается паспорт рекламного места, закрепленный за компанией, а вывеску можно изготавливать и монтировать на здание. Срок действия разрешения на размещение рекламы по существующему законодательству – пять лет, после его можно пролонгировать.
В целом, правила регистрации и установки рекламных конструкций в Москве регулирует 908-ПП постановление Правительства Москвы от 21 ноября 2006 года.
Неудобный арендатор
Если компания-арендатор не угодна собственнику по каким-либо причинам, то последний просто не станет продлевать с ней договор. Если же ждать до конца срока аренды он не может, то в его силах начать выдвигать коммерческие условия, неприемлемые для арендатора. Также он постарается найти в договоре пункт, согласно которому из него можно будет выйти в одностороннем порядке.
В целом правила пользования объектом могут включать в себя до 100 различных пунктов. С юридической стороны причинами для досрочного одностороннего расторжения со стороны собственника могут быть:
1. Использование помещения в целом или его части не в соответствии с разрешенной деятельностью.
2. Если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние Помещения.
3. Если арендатор не внес или внес не полностью арендную плату, обеспечительный депозит или любой иной платеж, предусмотренный договором.
4. Если в отношении арендатора возбуждена процедура несостоятельности (банкротства) или ликвидации.
5. Если арендатор систематически (два и более случая в период действия договора) нарушает иные обязательства, содержащиеся в договоре. К таким обязательствам можно отнести нарушения правил пользования объектом, к примеру, несоблюдение мер противопожарной безопасности.
Но если таких юридических оснований нет, арендодатель может начать использовать скрытые инструменты для манипуляции арендаторами. «На рынке торговой недвижимости, например, были известны случаи, когда в торговом центре в Подмосковье «неугодному» арендатору перед входом в его магазин ставили стенды с промовыкладкой, пройти в магазин можно было, но большинство потенциальных покупателей не входили просто из-за того, что проход был визуально «закрыт», – рассказывает Галина Харнахоева, пресс-секретарь Nagatino I-Land. – Другому арендатору в один прекрасный день просто вынесли все имущество на улицу, но он подал иск и выиграл дело. Могут также блокировать доступ в помещение, отключить коммунальные услуги. Но это чистой воды самоуправство и, как правило, собственники и арендаторы все же договариваются о взаимоудобных условиях».
Другой возможной тактикой по выселению неугодного арендатора может стать привлечение «третьих лиц», за действия которых арендодатель формально не несет ответственности. Поэтому в договоре в качестве отдельного положения может быть прописано установление «режима спокойного пользования», обязанность по обеспечению которого возлагается на арендодателя, делится опытом из практики Роман Зятнин.
Конечно, любая из таких попыток бросает тень на репутацию собственника, и сейчас последние стараются отсеять потенциально неугодного арендатора еще на стадии переговоров.
С пометкой «важно»
Поскольку условия аренды сильно зависят от специфики разных арендаторов, последние довольно часто вносят в договор нестандартные пункты. Это же относится и к управляющим компаниям. В качестве отдельно обговариваемых условий собственник может включить в договор регламент и место курения в здании, внести положения о дресс-коде и запретить арендодателю проносить или содержать животных на территории бизнес-центра. Также арендодатель может прописать право выхода из договора в одностороннем порядке, в случае если компания физически не появляется в офисе в течение определенного времени.
Эти особо обговариваемые пункты, по мнению собственников, призваны сохранять известный порядок в деловой зоне. Ради него, например, управляющая компания может даже обязать арендатора нанять дополнительную штатную единицу, поскольку правилами бизнес-центра устанавливается необходимость встречать гостей внизу здания.
Однако чаще неспецифические пункты запрашивают арендаторы в интересах ведения своего бизнеса. Так, компания может юридически ограничить своего арендодателя в предоставлении площадей конкурентам, сопроводив это требование соответствующим черным списком. Также компания вольна запросить дополнительные точки охраны возле своих помещений и попросить организовать более продвинутые инженерные коммуникации, системы бесперебойного питания и проч. Более того, консультантам известны случаи, когда арендатор просто закреплял за собой право в определенных условиях просто выкупить свое помещение.
Максим Казаков,
Арендатор.ру от 03.07.2012
