Но пока остается обширным, несмотря на запреты на строительство
Столичные власти сократили объемы застройки в пределах Бульварного кольца еще на 200 000 кв. м, сообщил на прошлой неделе руководитель департамента культурного наследия Москвы Александр Кибовский. Это совсем немного, если сравнивать с общей картиной: за последние полтора года было расторгнуто инвестконтрактов на 2 млн кв. м только в центральной части города, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Это очередной шаг в рамках политики столицы по ограничению строительства в пределах Третьего транспортного кольца, считают в www.irn.ru. Хотя целый ряд проектов продолжает строиться, а для других все равно готовятся площадки, их общее количество в городе резко сократилось. А главные московские мощности направлены на строительство метро и иной транспортной инфраструктуры. (См. статьи «Новые станции метро в Москве: главный способ развития транспорта» и «Недвижимость в Москве ценна, если до нее можно добраться».)
Неполученная прибыль от не построенных проектов в Москве окажется весьма существенной. По словам Кибовского, средняя стоимость 1 кв. м по расторгнутым контрактам оценивается в $10 000. «По многим объектам мы сокращали технико-экономические показатели, объемность и высотность строений», – сказал он. Хотя некоторые контракты продолжают действовать, даже те, которые были только на бумаге (см. подробнее «Новостройки в Москве: площадок нет, но дома продолжают строиться»).
Но московский рынок коммерческой недвижимости все равно предоставляет инвесторам широкие возможности. По данным группы компаний RRG, у желающих есть возможность вложить более $10 млрд – и это только открытый рынок предложения. Например, в мае покупателям предлагались 1170 коммерческих объектов общей стоимостью $10,546 млрд.
Наибольший выбор – в офисном сегменте: 562 объекта стоимостью $6,6 млрд, что составляло 62,6% от общей цены предложения в последний весенний месяц. Выбор торговой недвижимости оказался менее обширным – 329 объектов общей стоимостью $2,082 млрд.
Возможности для инвестирования в пределах Садового кольца сохраняются, отмечают аналитики компании. Это, как правило, готовые существующие здания разных классов с рентной доходностью в среднем в диапазоне 9-11% годовых. Хотя есть объекты, реконцепция или реновация которых может существенно увеличить прибыльность. В исторической части города (внутри Садового кольца) покупателям предлагалось в мае 195 офисных объектов общей стоимостью $2,058 млрд, а также 47 торговых помещений общей стоимостью $514 млн. Впрочем, основной объем предложения по количеству и цене оказался сосредоточен за пределами Садового кольца, где на продажу было выставлено 282 объекта торговой недвижимости общей стоимостью $1,568 млрд, а также 367 офисных объектов общей стоимостью $4,542 млрд, по данным RRG.
Для сравнения: рынок торговой недвижимости Москвы во втором квартале 2012 года не пополнился новыми объектами. Согласно данным Jones Lang LaSalle, второй год подряд во втором квартале в столице не появляется новых торговых центров. По итогам первого полугодия 2012 года общий объем качественного предложения сохранился на прежнем уровне и составил чуть менее 3,2 млн кв. м. Хотя во второй половине года на столичном рынке торговой недвижимости планируется открытие семи торговых центров современного уровня совокупной арендуемой площадью 225 200 кв. м, сообщает компания «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ».
Правда, отмечают специалисты www.irn.ru, в основном речь идет о достаточно крупных объектах инвестирования с высоким порогом входа для вложений. Но есть и менее затратные варианты, где могут поучаствовать и частные инвесторы. Некоторые из них уже нащупали рынок.
Нынешняя политика столичных властей в области возведения любых новых объектов ориентирована на сбалансированность: жилья, коммерческих площадей, достаточной транспортной и социальной инфраструктуры. В основном сейчас власти пытаются сделать максимальный крен в сторону транспорта (который ранее развивали по остаточному принципу). Но кроме благих пожеланий по строительству паркингов городская администрация пытается нащупать и возможное поле соприкосновения интересов и инвесторами (подробнее см., например, «Парковки в Москве: как организовать, где строить» и «Парковки в Москве: часть II. Цена вопроса и вопрос цены»). Возможным вариантом решения проблемы было названо увеличение доли коммерческих площадей в строящихся за счет инвесторов паркингов.
Но и в продолжающихся строиться жилых микрорайонах первые этажи жилых домов должны быть отведены под нежилые помещения. При нынешней волатильности цен на жилье, но в пределах небольшого коридора инвестиции в новостройки на раннем этапе сейчас не так интересны, как раньше. А вот, например, объекты стрит-ретейла начали пользоваться огромным спросом, отмечают специалисты Contact Real Estate и RRG. По их оценке, доходность от инвестиций в стрит-ретейл в два раза выше, чем в арендном бизнесе в секторе элитной жилой недвижимости, в период с 2009 по 2012 гг. она в среднем составила 30% годовых.
«В посткризисный период в выигрыше оказались те инвесторы в недвижимость, у которых были средства для скупки кризисных активов в наиболее тяжелый период и смелость совершать эти рисковые операции, – комментирует Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. – Фактически все сектора рынка недвижимости показали приличную доходность, однако наибольшую продемонстрировали инвестиции в street-retail (до 50% в случае активных инвестиций), а наименьшую – инвестиции в покупку квартир для сдачи в аренду (до 20%)».
Сергей Жарков,
Irn.ru от 03.07.2012
