Москомархитектура объявила конкурс на разработку проекта планировки территории промзоны «Руднево». В график подготовки проектов планировок на 2012-2013 годы включено 134 территории производственных и промышленных зон, в числе которых - промзона «Руднево» площадью 164,9 га. Перспективы редевелопмента «Руднево» и других промзон Москвы обсудили наши эксперты.
Реально ли создать, согласовать и начать реализовывать качественные проекты в двухгодичный срок?
Илья Кузнецов, директор, отдел исследований и стратегического консалтинга Cushman & Wakefield
Для подготовки проектов планировок 2 года – вполне достаточно.
Вячеслав Борисов, старший консультант отдела складских и промышленных помещений CBRE
Территорию в 134 Га за 24 месяца можно перепланировать, согласовать ГПЗУ, и сделать демонтаж построек. Необходимо учитывать экологический фактор, на месте мусоросжигательного завода может потребоваться масштабная дезактивация грунта. Демонтаж построек и возведение новых объектов может быть произведен за 36-40 месяцев при наличии финансирования и политической воли.
Андрей Косарев, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании Jones Lang LaSalle
План властей выглядит крайне амбициозным. Регенерация промзон в черте Москвы – это, разумеется, правильное начинание. Однако необходимо соотносить все проекты планировок не только с социальными потребностями, но и с рыночным потенциалом тех или иных площадок, с возможностью привлечения частных инвестиций в развитие этих территорий. Для этого необходима тщательная работа по исследованию коммерческого потенциала каждой из зон. На мой взгляд, необходимо выбрать приоритетные зоны и качественно проработать концепции их развития, с привлечением команды профессиональных консультантов.
Ирина Морозова, начальник отдела маркетинга Nagatino i-Land
Не думаю, что это возможно с учетом реализации проекта с нуля и по всем промзонам, но вполне возможно по тем участкам, где готова концепция и завершена проектная часть, получены разрешения – то есть осталась, собственно, стройка. Задача властей в этой ситуации – создать максимально благоприятные условия и «зеленый коридор» для реализации своих планов. Нужна всесторонняя поддержка проектов. Также потребуется тщательный отбор участников этих ГЧП: проверенный девелопер имеет опыт, необходимую базу и ресурсы, заботится о репутации, фирма-однодневка может сорвать сроки и реализацию всего проекта. С другой стороны, одновременное участие государства во всех этих проектах потребует огромных затрат, которые могут поставить целесообразность выполнения «пятилетки за два года» заставят задуматься о расстановке приоритетов.
Илья Шуравин, директор департамента торговой недвижимости, партнер S.A. Ricci
Согласовать документы на строительство за два года на все 134 промзоны невозможно т.к., на территории большинства промзон присутствуют памятники архитектуры (ОКН, КОЗИС), поэтому на согласование документов по комплексному редевелопменту территорий промзон могут уйти от 3 до 6 лет (в данном случае все зависит от административного ресурса которым обладает девелопер). По нашему опыту разработки проекта по комплексного редевелопмента промзон уходит от 3 до 5 лет («Трехгорная мануфактура», МЭЛЗ, Тушинский машиностроительный завод, промзона завода «Каучук» на ул. Генерала Дорохова).
Денис Колокольников, Председатель Совета директоров группы компаний RRG
Разработать комплексный проект планировки территории достаточно трудоемкий процесс, который требует времени, поэтому я думаю, что на разработку проектов планировки 134 промзон уйдет больше двух лет. Безусловно, в течение 2-х лет часть проектов будет разработана и по некоторым начнется реализация.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, вице-президент РСИ (Российского союза инженеров)
Маловероятно, что проекты планировок таких больших территорий с учетом имеющихся обременений можно разработать в такой срок. При этом можно отметить, что на части промышленных территорий уже могут существовать предпроектные разработки: московские промзоны уже давно рассматриваются в качестве свободных для девеломпента площадок и, по сути, являются единственным источником для развития новых проектов. Более того, их вывод из Москвы благоприятно скажется на развитии всего города.
Для застройки какими видами коммерческой недвижимости наиболее удачен на ваш взгляд район «Руднево»?
Илья Кузнецов
Не могу точнее сказать без точного понимания места, предполагаю, что торговля, жилье и производственная недвижимость.
Вячеслав Борисов
Разумно возведение объектов транспортной инфраструктуры, район Косино крайне активно развивается и транспортная ситуация в нем ухудшается с каждым днем.
Андрей Косарев
Сложно комментировать эту конкретную промзону. На первый взгляд, коммерческий потенциал здесь есть у доступного жилья и сопутствующей торговли и услуг.
Ирина Морозова
На первый взгляд, там было бы интересно строить жилье, но статус земли этого не позволяет. Думаю, нужен глубокий анализ, с учетом потребностей города, которые уже должны «обрасти» коммерческой недвижимостью. Сегодня это не самый популярный район для бизнеса. Есть планы по созданию там центра оптовой торговли, думаю, это вполне может быть одной из составляющих микса.
Илья Шуравин
Из-за расположения промзоны за МКАД, вдали от основных транспортных магистралей, а также с учетом того что ближайшее окружение проекта составляют жилые микрорайоны, целесообразным выглядит вариант развития территории как жилого микрорайона эконом класса.
Константин Ковалев
С учетом местоположения и транспортной доступности территории промзоны «Руднево» можно констатировать, что она наименее подходит для девелопмента офисных и гостиничных объектов. Строительство торгово-развлекательного центра возможно, однако нельзя забывать о высокой конкуренции со стороны крупных существующих объектов, таких как "МЕГА Белая Дача". В целом же, с учетом активного развития жилищного строительства вокруг промзоны это: и застройка «Красной горки» на территории Люберец, а также появление здесь метро в перспективе, наиболее целесообразным видится развитие территории с учетом создания здесь рабочих мест.
Денис Колокольников
164,9 га – это большая территория, где можно реализовать комплексное развитие территории. На мой взгляд, если рассматривать все возможности, то наиболее эффективное использование этой территории может состоять из нескольких проектов: жилье эконом-класса с обязательным развитием транспортной инфраструктуры, торговый сегмент, удовлетворяющий внутренний спрос жителей района, складской сегмент при условии хорошей транспортной доступности, инновационные предприятия, которые создадут рабочие места для жителей района. А вот офисный сегмент здесь будет лишним звеном.
Насколько коммерчески выгодно в перспективе браться за редевелопмент сложных территорий промзон?
Илья Кузнецов
Когда есть выбор между greenfield и brownfield, конечно выбор будет в пользу первого, поэтому выгодно это может быть лишь тогда, когда такого выбора нет, то есть в отдаленной перспективе.
Вячеслав Борисов
Редевелопмент промзон может быть финансово эффективен в случае удачной локации промзон. В случае с Руднёво социальная функция реконструкции преобладает над коммерческой.
Андрей Косарев
Экономическая эффективность для частного инвестора будет напрямую зависеть от конкретного расположения, разрешенных видов использования и участия властей в реализации проекта – в частности, в строительстве транспортной и инженерной инфраструктуры.
Ирина Морозова
Выгодно, особенно если учесть, что участок в Москве, где, во-первых, запрещена точечная застройка, во-вторых, кроме промзон не осталось земли, в третьих, есть платежеспособный спрос и дефицит - и жилья и коммерческой недвижимости.
Илья Шуравин
С учетом заканчивающихся свободных территорий в границах старой Москвы редевелопмент промзон останется практически единственным вариантом для нового строительства. Конечно застраивать пустой земельный участок экономически выгоднее, т.к., отсутствуют затраты на снос строений находящихся в аварийном состоянии, кроме того, для большинства промзон необходима рекультивация земель, проведение которой также стоит немалых денег. Однако из-за острого дефицита пустых земельных участков на территории старой Москвы, стоимость жилья будет стабильно расти.
Константин Ковалев
Ответ на этот вопрос зависит от соотношения затрат и потенциальных доходов по каждому конкретному проекту, поэтому говорить в общем об инвестиционной привлекательности территорий промзон нельзя. Как правило, это всегда сложные и капиталоемкие проекты, особенно если речь идет о сложной рекультивации земель: в любом случае, здесь необходима поддержка со стороны государства.
Денис Колокольников
Существует много сложностей с которыми сталкиваются инвесторы, девелоперы при разработке и реализации проектов редевелопмента промзон. И основная – перевод территории в другой вид пользования. Так же состояние земли играет далеко не последнюю роль, ведь если в промзоне было расположено вредное производство, то потребуется рекультивация. Так же нужно учитывать транспортную доступность, состояние инженерных коммуникаций и т.д. Но даже с учетом всего вышеперечисленного проекты редевелопмента промзон остаются очень привлекательными для инвесторов, девелоперов.
Арендатор.ру от 02.08.2012 г.
