Когда человек выбирает себе жилья, то его интересует не только количество квадратных метров и высота потолков в квартире, но и окружающая инфраструктура. Для нормальный жизни в шаговой доступности от жилого комплекса должны находится магазин продуктов, салон красоты, фитнес-центр и многое другое. Первые этажи в современных комплексах бизнес-класса, как правило, отдаются под торговлю и сервисные службы. Однако не всегда застройщику удается реализовать обещанное и заселить первые этажи комплекса пулом операторов услуг, в которых нуждаются жильцы. В результате, вместо салона красоты может появиться зубоврачебная клиника, а вместо магазина продуктов — магазин канцтоваров. Возможен и другой вариант: застройщик длительное время не может найти операторов нужных услуг и первые этажи ЖК попросту пустуют.
Дефицит покупателя
«Уровень вакантных площадей на первых этажах новых жилых комплексов крайне высок», — рассказал порталу ГдеЭтотДом.РУ директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG Юрий Тараненко. Согласно исследованию, проведенному группой RRG, в городах Московской области (где, собственно, в настоящее время и ведется основное жилищное строительство) используется лишь около 40% нежилых площадей на первых этажах, а Москве — чуть больше — около 60%. Основной причиной этого, по мнению Тараненко, является отсутствие достаточного пешеходного трафика и высокая конкуренция. «Девелоперы далеко не всегда готовы проводить исследования, изучать спрос и разрабатывать концепцию, в соответствии с которой можно создавать пул арендаторов площадей на первых этажах, — рассуждает он. — В результате в соседних помещениях могут оказаться магазины одного формата и профиля, которые вынуждены „делить“ и без того немногочисленную целевую аудиторию».
Но даже при изначально грамотном подходе далеко не все площади целесообразно использовать — слишком немногочисленна целевая аудитория, особенно, когда речь идет о жилых комплексах с огороженной территорией, расположенном достаточно обособлено. «Так, недавно наша компания разрабатывала концепцию создание общественно-торговой зоны в жилом комплексе, расположенном в подмосковном городе Пушкино, — рассказывает Юрий Тараненко. — В результате исследований инвестору было рекомендовано 40% помещений на первых этажах использовать для магазинной шаговой доступности и предприятий службы быта, а остальные 60% — перевести в жилой фонд и продать по дисконтным ценам как квартиры».
Обещать — не значит жениться
Основной спрос на коммерческие площади в новостройках формируется на последних стадиях строительства — именно тогда компании готовы войти в проект. «К этому времени квартиры в доме обычно раскупаются, как минимум, на 50-80%, в зависимости от проекта, и жители действительно часто сталкиваются с тем, что в их домах открываются не самые популярные и нужные предприятия сферы услуг», — говорит руководитель департамента проектов компании Est-a-Tet Владимир Моребис.
Первые этажи домов, запроектированные под коммерческую недвижимость, могут сдаваться в аренду или продаваться. В первом случае, продолжает Юрий Тараненко, собственник помещения, безусловно, может регулировать вид магазина, который будет там размещен. Например, сдать площади в аренду только организации, которая будет оказывать услуги по ремонту обуви или только под продовольственный магазин. «Таким образом, собственник имеет возможность изначально разработать концепцию организации общественной зоны комплекса и подбирать арендаторов в соответствии с ней» — рассуждает господин Тараненко. «Долгосрочная аренда — это самый удобный и устраивающий всех вариант распределения коммерческих площадей», — соглашается с ним Владимир Моребис. При этом, замечает он, если комплекс большой и строится в несколько очередей, то грамотное распределение коммерческих объектов хорошо сказывается на темпах продажи жилья.
Проблемы возникают, если коммерческие площади, расположенные на первых этажах домов, продаются операторам услуг. В этом случае, замечает Юрий Тараненко, все ограничения обуславливаются только назначением помещения. Например, если изначально запланированы офисы, то никакой аптеки или магазина хозяйственных товаров там быть просто не может. «Однако застройщик не может продавать помещение, ставя обязательное условие, что там будет продуктовый магазин, — замечает управляющий партнер компании „Century 21 Запад“ Евгений Скоморовский. — Решать, чем торговать, будет новый собственник». При этом, продолжает риэлтор, новый владелец изначально может и обещать застройщику, что организует в жилом комплексе, например, комбинат бытового обслуживания, но обещать — не значит жениться. Если бизнес нового владельцам помещения столкнется с трудностями, то, не исключено, что на месте химчистки появится, например, салон красоты или компьютерный магазин. Управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов добавляет, что если речь идет о помещениях свободного назначения (ПСН), то будущий собственник может делать там все, что не противоречит закону.
Магазин на паях
Так что же делать застройщику, чтобы не обмануть покупателей? В компании Blackwood советуют обратить внимание на новую схему при работе с нежилыми помещениями, которую разработала и внедряет группа ПИК. Метод заключается в следующем: все нежилые помещения на первых этажах упаковываются в фонд (ЗПИФ) и продаются паи. Паи фондов будут предлагаться в первую очередь крупным институциональным инвесторам: банкам, негосударственным пенсионным фондам и страховым компаниям. Цена продажи пая будет основана на прогнозируемой доходности от сдачи коммерческих площадей в собственных микрорайонах, для каждого жилого комплекса доходность будет рассчитываться индивидуально. Деньги от продажи паев пойдут на строительство новых помещений, так как ЗПИФы формируются до сдачи объектов в эксплуатацию.
Фактически же все помещения остаются в управлении застройщика. Заполнение арендаторами будет происходить исходя из результатов опросов жителей/потенциальных жителей микрорайона/жилого комплекса, а также на основании исследований рынка, проведенного консультантами. Таким образом, планируется, что будет исключена постоянная ротация арендаторов и одновременно удовлетворен спрос жителей на различные объекты инфраструктуры.
Дарья Труман,
ГдеЭтотДом.ру от 02.08.2012 г.
