У частных инвесторов есть несколько способов заработка на рынке недвижимости, при этом условно их можно разделить на две группы. Для тех, у кого имеются свободные средства, основными направлениями являются покупка и последующая сдача в аренду коммерческих и жилых помещений, а также приобретение квартиры (или нескольких) на начальной стадии строительства дома и ее реализация после достройки объекта. Граждане, которые не могут позволить себе тратить большие суммы, но при этом владеют так называемым "вторым" жильем (городское или загородное), зарабатывают на сдаче объектов в аренду. Однако встречаются на рынке и более экзотические варианты.
Офис вместо квартиры
Альтернативные сделки на рынке жилья уже давно являются "классикой" - на них приходится львиная часть транзакций (по данным риелторов, 70-80 процентов). Под этим видом сделок понимается продажа через агентство недвижимости одной квартиры и одновременная покупка, с доплатой или без, другой. Наиболее широкое распространение подобные операции получили на вторичном рынке, но нередки и случаи продажи "вторички" для приобретения жилья в новостройке.
Однако обмен может выглядеть и иначе. Все чаще на рынке недвижимости встречаются операции по обмену квартир на помещения коммерческого назначения. По словам руководителя департамента коммерческой недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Евгении Борзовой, в настоящее время в общем объеме сделок подразделения такой взаимозачет занимает около 17 процентов.
Как правило, в таких сделках участвуют объекты, которые не являются для собственников единственным жильем. В основном, обмен жилья на "нежилье" пользуется популярностью у двух категорий граждан. Первая - это бизнесмены, зачастую начинающие, которые подыскивают помещения для собственных нужд. Вторая - рантье, которые привыкли жить на доход с аренды квартир, но, изучив ситуацию на рынке, решили увеличить свой заработок за счет сдачи площадей под офисы или магазины.
Схема подобных сделок выглядит следующим образом. Клиент обращается в компанию, и с ним одновременно начинают работать два отдела - по коммерческой и городской недвижимости. В случае, если за обмен придется доплатить, к работе может подключиться подразделение по ипотеке. Выбрав из базы подходящее нежилое помещение, клиент заключает договор на реализацию имеющейся квартиры. При этом коммерческое помещение компания "бронирует" сроком на 1 месяц, которого обычно достаточно, чтобы подобрать покупателя на квартиру и оформить сделку. Как только жилье удается продать, коммерческий департамент закрывает сделку по покупке нежилого помещения, и оно оформляется в собственность клиента.
В рамках "обменной" сделки можно обзавестись различными типами коммерческих площадей. Например, это может быть помещение на первом этаже многоквартирного жилого дома, пригодное для сдачи в аренду под магазин, офис или предприятия быта. Также частные инвесторы приобретают объекты формата стрит-ритейл (помещения на 1-2 этажах зданий на основных торговых улицах) и площади в бизнес-центрах и торговых комплексах. Стоимость последних, естественно, значительно выше, и, чтобы "выменять" их, потребуется продать квартиру большой площади или внести существенную доплату.
В "НДВ-Недвижимость" отмечают, что особых юридических "подводных камней" данная система в себе не таит, поскольку уже четко отработана. По сути, от "классической" альтернативной сделки она отличается только типом приобретаемого помещения.
При этом эксперты выделяют и ряд сложностей при обмене жилья на помещения коммерческого назначения. По словам Алексея Шленова, генерального директора компании "МИЭЛЬ-Брокеридж", процедура поиска и приобретения коммерческого объекта осложняется ограниченным количеством качественных вариантов. Эксперт отмечает также, что при проведении подобной сделки клиенту нужно иметь в распоряжении как минимум двухкомнатную квартиру, если человек хочет обойтись без доплаты. "Если "однушка" сейчас стоит 5-6 миллионов рублей, то ликвидный объект коммерческой недвижимости проблематично найти и за 15 миллионов рублей", - поясняет он, добавляя при этом, что "однушки" тоже бывают разные. Также аналитики отмечают, что далеко не все граждане готовы заниматься управлением коммерческим имуществом.
Несколько нюансов
В "НДВ-Недвижимость", между тем, утверждают, что продав типовую однокомнатную квартиру площадью 35 квадратных метров в панельном доме в Москве, взамен можно получить нежилое помещение свободного назначения площадью 50 "квадратов". Стоимость этих объектов составляет 5,5 миллиона рублей (в среднем же в рамках операции "жилье на нежилье" приобретаются нежилые помещения стоимостью от 7 до 12 миллионов рублей). Годовой доход от сдачи в аренду такой квартиры оценивается в 300 тысяч рублей (25 тысяч рублей в месяц), а на арендаторе нежилого помещения можно заработать 750 тысяч рублей (62,5 тысячи рублей в месяц). Таким образом, выгода составит 450 тысяч рублей в год.
Здесь, однако, стоит помнить о том, что если при сдаче в аренду квартиры подавляющее большинство москвичей не уплачивает подоходный налог (13 процентов вне зависимости от арендной платы), то 13 процентов с "коммерческой" прибыли придется отдать в виде налога на добавленную стоимости (НДС). Что касается эксплуатационных расходов, то больнее они ударят по владельцам помещений в больших офисных комплексах и ТЦ, а вот в нежилых помещениях на первых этажах домов траты будут существенно ниже. При этом имеет смысл учитывать и то, что в коммерческих объектах в многоквартирных домах придется раскошелиться на оплату жилищно-коммунальных услуг. С учетом этих нюансов итоговая выгода собственника коммерческого помещения окажется скромнее, но все равно значительно выше, чем у владельца жилья. В "МИЭЛЬ" говорят, что на сегодняшний день доходность от сдачи в аренду квартиры колеблется в пределах 2-3 процентов годовых, а для коммерческой недвижимости этот показатель оценивается в 10-12 процентов.
Тем, кто решится обменять квартиру на нежилое помещение, необходимо учитывать еще несколько моментов. В частности, если спрос на жилье более или менее стабилен, то в сегменте коммерческих объектов их востребованность легко может снизиться из-за ухудшения общей экономической ситуации. Кроме того, цены на аренду квартир растут более активно по сравнению с торговым и офисным сегментами.
Ценовая ситуация
Тем, кто решит поменять "второе жилье" на коммерческое помещение, будет полезно узнать текущую ситуацию на рынках коммерческой аренды и сдачи внаем жилья. Как заявила руководитель управления аренды квартир компании "ИНКОМ-Недвижимость" Галина Киселева, по состоянию на июль средняя стоимость аренды в эконом-классе Москвы составила 29,8 тысячи рублей в месяц для "однушек", 41,1 тысячи рублей для "двушек" и 56,2 тысячи рублей для "трешек". В сегменте "бизнес" данные показатели оцениваются в 44,6, 65,2 и 95,9 тысячи рублей в месяц соответственно. Однокомнатные квартиры премиального класса сейчас предлагаются в среднем за 72,1 тысячи рублей, двухкомнатные - за 94,3 тысячи рублей, трехкомнатные - за 139,3 тысячи рублей.
Для сравнения, по данным компании RRG, средняя ставка аренды торговых помещений в пределах Садового кольца в июне составляла 1745 долларов за квадратный метр в год, а в периферийных районах - 831 доллар за "квадрат". Арендовать объекты формата стрит-ритейл в центре столицы можно было за 2088 долларов за квадратный метр в год, вне границ Садового кольца - за 890 долларов. Помещения под офисы сдавались по средней ставке 750 и 443 доллара за "квадрат" соответственно.
По информации компании Cushman&Wakefield, аренда офисов в бизнес-центрах класса А сейчас обходится в 850 долларов за квадратный метр в год, а в классе В - в 480 долларов. При этом из этой суммы необходимо вычесть НДС и эксплуатационные расходы, которые ежегодно составляют от 100 до 200 долларов на "квадрат". В торговом сегменте, в зависимости от месторасположения и качества помещения, стоимость аренды колеблется в диапазоне 300-3500 долларов за квадратный метр в год, а на эксплуатационные расходы там придется тратить по 100-120 долларов с "квадрата".
Сергей Николаев,
Лента-Недвижимость от 10.08.2012 г.
